Строительная компания «Квартал» Дмитрия Лукинова завершила в Воронеже трехлетний цикл строительства жилого комплекса бизнес-класса «Антоновские Яблоки». Полученный опыт девелопер намерен применить для развития городского рынка комфортного жилья.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
— Вы уже несколько лет занимаетесь строительством жилья повышенной комфортности. Можете вкратце пояснить, что это такое?
— Это когда в основу заложен приоритет комфортной среды. То, что обычно называется клиентоориентированностью, но не до конца понимается, о чем речь. К примеру, участок под ЖК «Антоновские Яблоки» имеет площадь 2 га и категорию Ж-10. На нем можно было построить высотки, но тогда бы получился неудобный «муравейник». Мы же в интересах жильцов занизили плотность застройки и ограничились высотностью в 3–7 этажей. Дом полностью кирпичный, оснащен подземным паркингом, в квартирах деревянные окна со стеклопакетами, индивидуальное отопление. В принципе, это другая модель застройки, где качество складывается из деталей. Нельзя поставить три лавочки, детскую горку, песочницу и назвать это комфортной общественной средой. В «Антоновских Яблоках» в целях благоустройства разбит регулярный сад в английском и французском стилях.
— В конце 2016 года вами начато строительство ЖК «230 Футов». Не конкурируют ли проекты между собой?
— Они существенно отличаются по замыслу, локации, аудитории и конфигурации комфортной среды. «Антоновские Яблоки» для тех, кому важны эстетика, безопасность, гармония. «230 Футов» ближе людям практичным, активным, с выраженными лидерскими качествами. В принципе, концепция обычно продиктована локацией. Район храма, где расположены «230 Футов», это живое, обустроенное место с богатой инфраструктурой. «Антоновские Яблоки» находятся на Шишкова, в тихом укромном уголке на периферии центрального городского парка.
— По какому принципу вы выбираете участки для объектов?
— Чаще бывает, что участки выбирают нас. Поступающих предложений много, однако, к сожалению, на 80% площадок невозможно построить качественное жилье. Либо не складывается экономика проекта, либо не соответствует место. Каким бы замечательным ни был ЖК, покупателя комфорт-класса прежде всего интересует локация и все, что с ней связано: транспортная доступность, окружение, объекты инфраструктуры. Для объектов такого типа в Воронеже в принципе мало участков, и многие из них стоят неоправданно дорого. А в экономсегменте мы не работаем.
— Почему?
— Во-первых, рынок бюджетного жилья монополизирован крупными застройщиками. Во-вторых, мне неинтересна типовая застройка. Но мы определили для себя новый сегмент в ценовом диапазоне 45 тыс. за кв. м, обозначив его «комфорт плюс». Это существенно ниже уровня наших сегодняшних цен, но по качеству близко к нашему бизнес-классу. Однозначно это будут одни из лучших в Воронеже примеров архитектуры, благоустройства, общественных пространств и всего того, что образует комфортную среду. Комфортное жилье в городе станет доступнее.
— То, к чему призывал губернатор, когда говорил, что пора завершать эти «муравейники» и переходить на доступное комфортное жилье меньшей этажности?
— Совершенно верно. С одной лишь поправкой, что комфортное жилье можно делать разной этажности и по разной технологии. Панельное домостроение в Кельне и в Семилуках — это совершенно разные вещи. Вы спросите, почему мы не можем как в Кельне? Потому что одни строители все еще живут в СССР. Другие, пришедшие на этот рынок за быстрыми деньгами, плохо разбираются в своем деле. К сожалению, мы уронили качество строительства и потеряли школу. Нововведения здесь сегодня направлены в основном на удешевление. Мы уже кроме панели и газосиликата почти ничего не видим. Наблюдается перенасыщение теми самыми примитивными «муравейниками», запроектированными на десятилетие вперед. Губернатор смотрит в долгосрочной перспективе, понимая, что Воронеж превращается в гетто, и нужны новые подходы. Безусловно, среди новой волны застройщиков есть достойные представители — ВДК и другие. Но их мало, а может стать еще меньше, потому что реформа отрасли движется в сторону передела и укрупнения рынка.
— Есть ли тогда перспективы для развития сегмента комфортного жилья в Воронеже?
— Пока остается хотя бы малейшая возможность, надо что-то делать, — это лучше, чем не делать ничего. Как ни удивительно, пока ситуация нам на руку. Традиционные застройщики не смогут перестроиться: нужен углубленный опыт и технологии, которых у них нет. С проектами повышенной комфортности надо нянчиться. Представьте, что для выполнения некоторых видов работ в «Антоновских Яблоках» мне не удалось найти профессиональных партнеров в Воронеже. Уличное освещение мы делали с компанией из Петербурга, эксплуатируемую кровлю паркинга — в сотрудничестве с москвичами. Я также разочаровался в воронежских архитектурных мастерских, поэтому следующие проекты мы будем заказывать, вероятнее всего, в Амстердаме. То есть мы в этом направлении имеем существенную фору перед многими игроками.
Дмитрий Валериевич Лукинов
В 2000 году окончил Воронежскую государственную лесотехническую академию. Кандидат экономических наук. В строительстве — с 2000 года. В 2003 году основал в Воронеже строительную компанию «Квартал» (в настоящий момент реализует проекты ЖК «Антоновские Яблоки» и «230 Футов»)
— Найдутся ли подходящие площадки?
— Думаю, да. Собственники земли проявляют интерес к нашей компании. Не потому, что мы предложим им больше площадей по партнерской программе. Причина в том, что тысяча метров в типовом доме и в наших комплексах, — это две разные доходности. Комфортное жилье дороже, его существенно меньше, и оно пользуется спросом, в то время как потенциал экономсегмента в Воронеже практически исчерпан. Предложений слишком много, и все они одинаковые по сути.
У застройщиков осталось всего два инструмента для конкуренции: выгодная локация и дисконт. Инвестировать в бюджетное жилье становится просто бессмысленно.
— А какова динамика роста цен в классе комфортного жилья на данный момент?
— Первая однокомнатная квартира в «Антоновских Яблоках» была продана за 2,25 млн рублей. Сейчас она стоит на миллион дороже. Трехкомнатные выросли в среднем на 2 млн. Если бы мы заморозили продажи в первый год и строили без участия дольщиков, то увеличили бы выручку на 50 млн. А так, получается, заработали наши клиенты. В ЖК «230 Футов» на котловане в начале года можно было купить по 45 тыс. за метр. Сегодня цена в среднем 55 тыс. Подорожание происходит примерно каждые четыре месяца.
— В каких еще районах города вам было бы интересно работать и почему?
— Мне нравится район ВГАУ, где можно реализовать малоэтажные проекты с закрытыми дворами в скандинавском, экологическом стиле, с интересной архитектурной концепцией. Обязательно с огромными окнами, потому что окружающая природа сама сделала интерьеры квартир. Было бы интересно построить дом в центре, максимально раскрыв свои амбиции и возможности. Там уместны мультифункциональные здания, в которых совмещены жилая, коммерческая и общественная функции. При этом можно делать такие штуки, как эксплуатируемая кровля с живым садом. Подобные вещи в других районах невозможны, так как их не получится продать соизмеримо затратам.
— Сколько проектов комфорт-класса «Квартал» сможет реализовывать одновременно?
— Мы вряд ли хотим стать гигантским комбинатом, поскольку это чревато потерей качества. Но если раньше компания представляла собой строительную мастерскую, то сегодня она становится системной. В этом году мы пригласили институт Адизеса (международная консалтинговая организация, входит в десятку лучших по рейтингу Leadership Excellence Journal) и совместно с ними проводим трансформацию бизнеса. Мы заинтересованы в новых сотрудниках, готовых расти профессионально и которым интересно поработать над проектами комфорт-класса. Я думаю, что наш текущий потенциал — это 3–4 параллельные площадки, но все зависит от конкретной ситуации.