Банки вышли на стройку
практика
Большинство застройщиков жилья пока думают, как адаптировать свой бизнес к механизму проектного финансирования, который станет обязательным через три года. А некоторые компании уже несколько лет пользуются этим инструментом. "Ъ" изучил их опыт.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
"Брусника" нашлась в жилом квартале
История созданной 13 лет назад в Западной Сибири девелоперской компании "Брусника", с одной стороны, типична для рынка. Как только застройщик запустил свой первый крупный проект — комплексное развитие тюменского микрорайона "Заречный", случился кризис 2008 года. За год до этого компания получила несколько кредитов, в том числе в Сбербанке. Экономический спад заставил компанию не только реструктурировать заем, но и начать строить дома, которые пользовались бы спросом. Это жилье нового поколения — по крайней мере для российского рынка: у каждого дома своя входная группа, дворы оснащены всей необходимой инфраструктурой, архитектура жилых кварталов уже не напоминает образцы позднесоветской застройки. Сейчас это называется комфортной средой, дружественной для жителей. Тогда это не было трендом не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и на региональных рынках. Это другая сторона компании — нетипичная.
В 2010 году, когда многие застройщики, особенно те, кто работал на региональных рынках, подсчитывали потери от кризиса, "Брусника" возобновила строительство второго своего крупного объекта — жилого комплекса "Европейский микрорайон". Через год девелопер выкупил крупнейшую в Новосибирске девелоперскую компанию "Сибакадемстрой", помог провести реструктуризацию ее кредитного портфеля и увеличить земельный банк. Новые стройки и сделки слияния и поглощения в 2010-2014 годах потребовали привлечения кредитных средств, говорит гендиректор компании "Брусника" Алексей Круковский. Первый проектный кредит, на строительство микрорайона "Европейский" в Тюмени, "Брусника" взяла в Сбербанке в 2011 году. "Мы тогда выводили на рынок новый формат городского жилья. Покупатели были к нему не готовы, в связи с чем возникали риски по продажам. А для поддержания высоких темпов строительства требовалось финансирование",— поясняет господин Круковский. Новый формат предполагал строительство жилых кварталов со всей сопутствующей инфраструктурой.
Сейчас "Брусника" строит в Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте и Подмосковье. В ее портфеле — проекты общей площадью 650 тыс. кв. м, более двух третей этого объема возводится с привлечением проектного финансирования. За все время работы "Брусника" привлекла и погасила кредитов на 30 млрд руб. "На 90% это были проекты со Сбербанком",— подчеркивает господин Круковский.
Компания использует два варианта привлечения денег в строительство — проектное финансирование и средства дольщиков, законодательство это не запрещает. Получается, что 20-30% стоимости проекта составляют средства "Брусники", 10-20% приносят дольщики, а разницу в 50-70% покрывает банковский кредит. "В расчетах банки ориентируются на минимальные продажи на этапе строительства, на них не влияет фактический темп реализации. Кредитными средствами банк перекрывает риски снижения спроса в проекте, а значит, снимает риски недофинансирования строительства",— поясняет Алексей Круковский. По его словам, таким образом компания без проблем обходит несовпадения циклов активности покупателей и строительства. "Летом темпы реализации проектов выше, чем зимой — это требует больших финансовых вливаний. Покупательская активность летом падает, всплески спроса приходятся на весну и позднюю осень",— отмечает девелопер. Он считает, что использование проектного финансирования выравнивает процесс строительства и является одним из немногих способов добиться высоких показателей ввода жилья.
"Многие компании пытаются применить опыт "Брусники" на других региональных рынках: у кого-то это получается, у кого-то — нет,— рассказывает исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко.— Любой девелоперский проект в жилищном сегменте имеет больше шансов на успех, когда собственник бизнеса вовлечен в процесс, как в случае с тюменской компанией". Вовлеченность собственников в строительство — один из тех факторов, которые становятся решающими для Сбербанка при одобрении кредитных линий, продолжает господин Ковриженко.
Эффект ускорения
"СМУ-6 Инвестиции" строил в Подмосковье жилой комплекс "Панорама Сколково", также используя проектное финансирование от Сбербанка. "Это позволило нам завершить проект на три месяца раньше, чем планировалось, что помогло досрочно погасить кредит",— рассказывает гендиректор компании Алексей Перлин. Вот как менеджер описывает опыт сотрудничества с банком: "При использовании проектного финансирования мы активно продавали квартиры по договорам долевого участия, привлекая деньги соинвесторов. Фактически получилось, что инвестиции в проект распределились следующим образом: 20% вложил застройщик, 40% — банковское кредитование, еще столько же — деньги дольщиков. Из 1,35 млрд руб. лимита по проектному финансированию, нами были выбраны 750 млн руб.". С каждой проданной квартиры 60% уходило на досрочный возврат заемных средств, что снижало кредитную нагрузку на проект. Таким образом, продолжает господин Перлин, проценты за использование проектного финансирования составили не более 60 млн руб.
Проектное финансирование пока не является обязательным для застройщиков жилья. Но уже через три года этот механизм может стать единственным способом привлечения средств для реализации девелоперских проектов: Минстрой совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования разрабатывает "дорожную карту" перехода к такой схеме финансирования. Не все участники рынка считают, что проектное финансирование — единственно верный механизм строительства жилья без риска для покупателей потерять свои средства на этапе реализации проекта, даже представители тех компаний, которые успешно используют этот инструмент. "Если будет введен запрет на привлечение денег дольщиков, то при проектном финансировании придется выбирать всю сумму лимита и обслуживать кредит четыре года (два года занимает процесс строительства и еще столько же времени потребуется на продажу всех квартир в новостройке),— продолжает Алексей Перлин.— Если бы при реализации проекта "Панорама Сколково" мы использовали исключительно банковское кредитование, то за обслуживание займа заплатили бы 600 млн руб., что в десять раз больше, чем при смешанном механизме финансирования стройки. Таким образом, проект станет невыгодным для застройщика". При отсутствии доходности на рынке останутся только структуры, аффилированные с банками, которым необходимо закрывать предыдущие кредитные обязательства, и структуры, которым необходимо поддерживать в большом объеме собственные производственные мощности, отмечает эксперт.
Директор департамента кредитных продуктов и процессов Сбербанка Сергей Бессонов согласен с тем, что переход к проектному финансированию должен быть безболезненным для строительной отрасли. Все будет зависеть от стоимости заемных средств при обязательном переходе на банковское кредитование жилищного строительства, считает Алексей Круковский: "Когда ставка была на уровне 18%, она воспринималась как заградительная. Сегодня величина в 10% или 12% уже не имеет решающего значения". По его мнению, чтобы начать бесперебойное финансирование отрасли, банкам необходимы компетенции по строительной экспертизе: "Этого мы, застройщики, пока не видим в банках, за исключением Сбербанка. Там в свое время осознали это как ключевой риск и на протяжении последних трех-четырех лет системно развивают у себя эту компетенцию". Именно это, убежден девелопер, позволило Сбербанку сформировать качественный кредитный портфель и в последние годы последовательно наращивать свою долю в сегменте финансирования новостроек. Сергей Бессонов уточнил, что на долю застройщиков жилья сейчас приходится 15% объема займов, выданных Сбербанком девелоперам. Все проекты в жилищной сфере банк, по словам топ-менеджера, кредитует с использованием механизма проектного финансирования.
Доступ к займам
Мировая практика кредитования девелоперов основана на оценке строительства как сферы, для которой характерны повышенные риски. Проблемы с доступом к финансированию есть у девелоперов во многих европейских странах. Это позволяет предположить, что они во многом связаны со спецификой отрасли, а не с экономическим положением государства. В России объем кредитов, выданных на строительство зданий и сооружений, составляет 6,13 трлн руб. Это почти на 40% меньше пикового значения объема выдачи, зафиксированного в 2013 году — тогда оно достигало 9,7 трлн руб. В 2010 году банки выдали строителям всего 4,25 трлн руб. Существенная часть этого портфеля приходилась на корпоративные кредиты. Публичной статистики объемов проектного финансирования нет. По оценкам участников рынка, такие займы берут от 25% до 50% застройщиков. Партнер Capital Global Partners Светлана Кара считает, что половина девелоперов жилья и коммерческой недвижимости привлекают проектное финансирование, но не выбирают всю кредитную линию. "Темпы строительства приходится снижать, поскольку нет такого ажиотажа в продажах, как, например, пять лет назад",— говорит госпожа Кара.
Снижение со стороны ЦБ ключевой ставки до 7,75% способствует удешевлению кредитов, что является положительным сигналом для строительной отрасли. По оценкам Светланы Кара, в начале кризиса ставки на проектное финансирование взлетели до 15-20% (в 2015 году объем выдачи кредитов на строительство зданий упал до 7,9 трлн руб. против 12,8 трлн руб. годом ранее), а сейчас почти вернулись на докризисный уровень: среднее значение — 10-12%. То же касается ипотеки, спрос на которую обеспечивает продажи девелоперов (не менее 60% покупок в новостройках совершается с использованием ипотеки, утверждают риэлторы и застройщики) — предложения крупных банков на кредитование покупки жилья в новостройках начинаются с 6,5-7% против 11% два года назад.