Спрос подкормили ипотекой
Финансы
В этом году объемы жилищного кредитования выросли как минимум на 25%. Этому способствовало резкое снижение ставок выдачи ипотеки. Эксперты говорят, что снижение ставки на 1% дает девелоперам рост продаж на 5-7%.
Точные итоги выдачи ипотечных кредитов в уходящем году будут подведены лишь к весне 2018 года. Однако уже сейчас ясно, что объемы выросли не менее чем на 25%, подсчитали аналитики. Ярослав Кабаков, советник генерального директора ГК "Финам", говорит: "Мы ожидаем, что рост ипотечного портфеля российских банков к концу 2017 года составит около 10% по сравнению с 2016 годом. Кризисный шок почти сошел на нет, население возвращается от парадигмы "сберегать" к поведению "тратить", тем более что и ставки по банковским депозитам столь низки, что и сберегать не очень хочется".
Ключевой драйвер
Маргарита Кирикова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, считает, что ключевым драйвером роста ипотечного рынка в Петербурге стало серьезное снижение процентных ставок. По кредитам на новостройки к середине ноября средняя ставка опустились до 9,88%, на вторичном рынке — до 10,14%. Средняя ставка по выданным кредитам в октябре составила 10,05%. Для сравнения, год назад ставки на новостройки и на вторичное жилье составляли 11,71 и 13,05% соответственно. Она отмечает, что ипотечный рынок Петербурга благодаря снижению ставок продолжит стремительно развиваться и по итогам года выйдет на рекордные уровни по объему выданных ипотечных кредитов. "Снижение ставок, безусловно, повлияло на покупательную способность клиентов и сделало ипотечные кредиты более доступными для населения. Спрос на ипотеку растет, но не такими темпами, как выдачи. Это связано прежде всего с тем, что клиенты стали тщательно выбирать банк для оформления кредита и уже не тратят время на подачу заявок в несколько банков. На фоне растущего спроса растет и конкуренция на рынке строящегося жилья, поэтому роста цен в сегменте строящегося жилья не предвидится. Вторичка также должна поддерживать свою конкурентоспособность, поэтому цены на объекты вторичного рынка будут максимально приближены к ценам на строящееся жилье",— говорит госпожа Кирикова.
Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка "Санкт-Петербург", рассказал, что за 11 месяцев нынешнего года банк "Санкт-Петербург" выдал ипотечных кредитов на 22 млрд рублей (10 тыс. кредитов). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 40,1% (на 17,4% вырос объем выдачи в штуках). "Минимальная ставка кредитования составляет 10% годовых. Дальнейшее снижение ставки может и дальше подстегивать спрос, который имеет потенциал роста, ведь сегодня на рынке нет недостатка в предложении, а застройщики конкурируют в основном ценой",— уверен он.
Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО "Сбербанк" Олег Тихомиров говорит, что в Сбербанке только в Петербурге количество заявок на ипотеку по сравнению с прошлым годом выросло на 23%. Всего за десять месяцев 2017 года Северо-Западный банк выдал свыше 58 тыс. жилищных кредитов на сумму, превышающую 107 млрд рублей. Это на 41% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. "В Петербурге выдано 29 тыс. кредитов на сумму свыше 65,4 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 53%, и это самый динамичный показатель в регионе",— говорит он.
Господин Тихомиров отмечает, что потребность в покупке жилья остается достаточно высокой. "В любом случае, основным критерием для Сбербанка останется качество кредитного портфеля, которому мы всегда уделяли большое внимание. Могу сказать, что главный "маячок" — это доля просроченной задолженности в портфеле ипотеки, которая не изменилась и составляет 0,6%, это достаточно низкий показатель",— рассказал банкир.
Ориентация на платеж
Исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников отмечает, что большинство покупателей ориентируется на ежемесячный платеж, а не на общую сумму кредита, поэтому с понижением ставки и сохранением суммы выплаты в месяц можно взять больший кредит на большую площадь.
Екатерина Запорожченко коммерческий директор ГК Docklands Development, отмечает: "Ставка подошла к психологически важному уровню. Если Центробанк РФ продолжит снижать ключевую ставку, ставки по ипотечным кредитам также будут снижаться. А значит, и спрос, и суммы кредитов будут расти. По нашим оценкам, снижение ставки по ипотеке на 1% дает рост продаж на 5-7%".
Константин Матыцын, коммерческий директор Yolkki Village, полагает, что после того, как программа государственной поддержки ипотеки была отменена, ЦБ России просто не мог не снизить ключевую ставку. "Условия ипотеки для населения страны значительно улучшились. В связи с этим увеличился и приток клиентов. Важно, чтобы процент ипотеки оставался низким, а процент выдачи кредитов — неуклонно возрастал. И это вполне реально: за Сбербанком последуют и другие ведущие банки России, если они не хотят лишиться клиентов",— говорит господин Матыцын.
Михаил Зарубин, гендиректор ЗАО "47 трест", говорит, что с 2016 года наблюдалось падение спроса на рынке недвижимости. Это объясняется высокой стоимостью жилья и низким доходом граждан. В этих условиях решение о снижении ключевой ставки по кредитованию стало выходом из сложившейся ситуации. "Ипотека стала доступнее, ставка по ипотечному кредитованию снизилась до рекордного уровня за историю постсоветской России, это вызвало волну нового спроса и увеличению выданных жилищных кредитов. Дмитрий Медведев весной этого года заявил, что экономика России готова к ставке по ипотеке на уровне 6-7%. Многие банки живо отреагировали на данное заверение, согласившись с прогнозами премьер-министра, но при сохранении определенных условий: инфляция снизится и зафиксируется на уровне 2%, экономика будет сохранять стабильность, как следствие снижение ключевой ставки Центробанка. При положительном исходе ставку в размере 6-7 % можно будет достичь в течение двух-трех лет. Ну а при условии появления "дешевого" кредита можно говорить об увеличении спроса и количества сделок на рынке недвижимости",— говорит господин Зарубин.
Предел падения
Илона Карягина, коммерческий директор RDI, полагает, что со временем снижение процентной ставки можно ожидать до 8-9%. Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы группы ЦДС, уверен, что в ближайшие годы ставки по ипотеке будут следовать за ключевой ставкой. "Сегодня у нас целевое значение по инфляции — 4% годовых, поэтому было бы неплохо увидеть ипотеку под 6% годовых",— рассуждает эксперт.
При этом он указывает, что дешевые деньги создают предпосылки для роста стоимости продукта. Таким образом, снижение ставок по ипотечному кредитованию до 5-6% годовых может способствовать росту цен на жилье. "Но может случиться и так, что дешевеющая ипотека не скажется на объеме спроса, так как уровень благосостояния населения остается низким. Люди не богатеют, экономического роста нет, как и предпосылок для того, чтобы большее количество граждан вовлекалось в оборот покупки и продажи жилья. Реальность такова, что снижающаяся ставка по ипотеке, скорее всего, будет поддерживать спрос на каком-то привычном уровне при очень аккуратном росте цен",— заключил господин Носов.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой-СПб", полагает, что ожидать дальнейшего снижения ставок в краткосрочной перспективе не стоит. "Уже сейчас они находятся на минимальных исторических уровнях. Скорее всего, сохранятся средние показатели — на уровне 10-10,5%. Многие банки исчерпали возможность работать по снижению ставки и начинают использовать другие инструменты привлечения клиентов, расширяют линейку ипотечных программ, снижают первоначальный взнос",— говорит она.
Так или иначе, доля ипотечных сделок у девелоперов растет. Сегодня она достигает у многих фирм более 50%. Так, госпожа Ружицкая сообщила, что за одиннадцать месяцев текущего года доля ипотеки в общем объеме продаж в проектах "Главстроя-СПб" достигала 70%.
Дмитрий Рогатых, директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест", рассказал: "Если в 2015 году доля сделок по покупке жилья с привлечением ипотечных средств у нашей компании составляла 50%, то в 2016 году — уже почти 60%, а в 2017 году мы уже можем говорить о росте данного показателя по сравнению с 2016 годом".
Но начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой" Николай Гражданкин, в отличие от коллег, скептичен: "Ипотечным бумом сегодняшнюю ситуацию не назовешь. Да, наблюдается рост ипотечных сделок, но все они, как правило, приходятся на студии и однушки. Такого бума, как был в 2010 году, когда в ипотеку мели все вплоть до больших трешек, нет. Это связано с низкой платежеспособностью населения. Какой бы низкой ни была процентная ставка по кредиту, его надо обслуживать и выплачивать долгие годы. Экономика не развивается, реальные доходы населения продолжают снижаться, и в такой ситуации люди не готовы брать на себя большой долг".
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", полагает, что в следующем году темпы выдачи ипотеки могут слегка сбавить обороты в связи с введением ограничений со стороны ЦБ: предполагается ужесточить выдачу кредитов с первоначальным взносом менее 20%.