Пора расширяться
Ведущие новосибирские застройщики с начала года увеличили стоимость своего предложения в среднем на 5–7%. И намерены на столько же повысить цену квадратного метра в первой половине 2018 года. Этому способствуют продолжающееся падение темпов строительства при росте объемов ипотечного кредитования, а также ограниченное предложение наиболее востребованных сейчас на рынке двух- и трехкомнатных квартир. В планах крупнейших банков, работающих в Новосибирске, увеличить ипотечный кредитный портфель в 2018 году на 60%.
Большие квартиры в тренде
По данным исследования сервиса «Декарт.онлайн — аналитика рынка новостроек» за 11 месяцев 2017 года, средневзвешенные цены на жилищном рынке Новосибирска в ноябре 2017 года по сравнению с тем же периодом прошлого года выросли на 3,28%. Квартиры в новостройках стали дороже на 2,58%, на рынке вторичного жилья — на 4,04%. «При этом с января по ноябрь 2017 года цены по всему рынку жилья выросли сильнее — на 3,41%, в новостройках — на 2,67%, на вторичном рынке — на 4,21%»,— констатирует руководитель проекта «Декарт.онлайн — аналитика рынка новостроек» Максим Марков.
В ноябре средняя цена предложения в новостройках составила 55,45 тыс. руб. за кв. м (+0,8% к октябрю), на вторичном рынке — 51,23 тыс. руб. (+0,12%). Наибольший рост стоимости квадратных метров зафиксирован в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. «Двушки» и «трешки» в новостройках в среднем подорожали на 5,3%, «однушки» — на 1,5%, а студии стали дешевле на 0,5%.
«Крупному городу на рынке достаточно 25% однокомнатых квартир и студий, у нас этот показатель доходил до 70% — такими темпами мы вводили жилые дома в течение пяти-семи лет. Сегодня весь этот „парк“ площадей находится на вторичном рынке и давит на цены на жилую недвижимость»,— объясняет падение цен на квартиры малой площади Максим Марков. Сейчас доля однокомнатных квартир и студий в Новосибирске составляет 57% (–4% к ноябрю 2016 года). «Учитывая рыночную конъюнктуру, в нашем новом проекте 80% квартир — двух- и трехкомнатные. Считаю, это правильное решение»,— говорит директор по продажам и маркетингу ООО «Девелопмент 54» Тимур Кесаев.
В ноябре минимальная цена 1 кв. м в Новосибирске была зафиксирована в ЖК «Просторный» — 21,5 тыс. руб., максимальная — в «Квартале на Декабристов», 226,2 тыс. руб. Самая дешевая квартира в городе стоила 780 тыс. руб. (17,8 кв. м), самая дорогая — 33,9 млн руб. (339,4 кв. м). «Если тренд на рост цены сохранится, в чем мы не сомневаемся, то по итогам года средняя цена предложения на рынке новостроек составит 56 тыс. руб. за 1 кв. м»,— прогнозирует Максим Марков.
Все ведущие застройщики Новосибирска заявили, что в течение года не раз поднимали цены на строящееся жилье. «Мы придерживаемся политики системного повышения цен на ликвидные типы квартир. В общей сложности цена нашего предложения в среднем выросла на 7%, но, надеюсь, по итогам года покажем рост на 10% к 2016 году»,— заметил директор по продажам ООО «ДСК КПД-газстрой» Эдуард Ляхов.
Произошел перелом
«На рост цен на новостройки повлияли две осенние тенденции: ускоренное вымывание недорогих вариантов покупателями и переход в финальную стадию строительства ряда популярных новостроек, когда застройщик поднимает цены перед сдачей дома в эксплуатацию,— говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости „Жилфонд“ Григорий Якобсон.— Сейчас можно говорить о том, что недорогих вариантов в среднем ценовом диапазоне, популярном у новосибирских потребителей, становится все меньше и меньше. Изменение структуры предложения тянет за собой рост средней цены и влияет на стоимость оставшихся в продаже вариантов».
Это мнение разделяет и независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. «На протяжении последних двух лет в Новосибирске неуклонно сокращалось количество строящихся домов. Некоторый перелом произошел в четвертом квартале текущего года, когда было начато строительство 32 новых домов. Но при этом в 2016 году строительный рынок упал на 46% к уровню 2015 года, а в 2017-м — на 20% к 2016-му»,— отмечает он. По словам господина Николаева, из 14,5 тыс. непроданных квартир в сданных домах на начало года осталось реализовать около 40%. Если на 1 января 2017 года квартиры от застройщика были в 136 новостройках, то сейчас — менее чем в 70. «Запас из непроданных квартир в начале года закончится примерно к третьему кварталу 2018 года. С этого времени Новосибирск увидит устойчивый рост цен на недвижимость»,— считает эксперт.
По итогам 11 месяцев ввод жилья в Новосибирске сократился на 32% — 723,6 тыс. кв. м против 1,06 млн кв. м годом ранее. Если в прошлом году в городе было построено 89 многоквартирных домов и 952 индивидуальных, то в этом — 60 и 600 соответственно. Еще сильнее провалилось малоэтажное строительство: три дома в 2016 году против десяти в текущем.
Согласно данным, представленным на прошлой неделе полпредом президента России в Сибирском федеральном округе Сергеем Меняйло, резкое падение темпов строительства характерно для большинства регионов Сибири. По итогам года ввод жилья в округе ожидается на уровне 6 млн кв. м, что на 2,4 млн меньше, чем в 2016 году. Только в четырех сибирских регионах: республиках Тыва и Хакасия, Забайкальском крае и Иркутской области — будут превышены показатели прошлого года.
Ипотека идет в рост
В первом полугодии 2018 года новосибирские застройщики ожидают очередного скачка цен на строящееся жилье на 5–7%. «Сейчас мы продаем жилье за 47 тыс. руб. за кв. м. Задача следующего года довести стоимость до 50 тыс. руб. Изменилась себестоимость строительства, наш микрорайон оброс инфраструктурой: детскими садами, школой, магазинами. Все это влияет на цену предложения»,— убежден Эдуард Ляхов из «ДСК КПД-газстрой».
Росту активности на рынке строящегося жилья способствует увеличение объема ипотечного кредитования, считают эксперты. «Если в 2017 году, по прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования, в России будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2 трлн руб., то планы 2018 года — 1,6 млн кредитов на 2,8 трлн руб. Огромная сумма, учитывая что доля договоров долевого участия в структуре финансирования строительной отрасли составляет около 3,5 трлн руб.»,— говорит Максим Марков.
В этом году ипотечный кредит от ведущих банков страны стал стоить меньше 10% годовых. По словам начальника отдела по работе с партнерами жилищного кредитования по Новосибирску Сбербанка Веры Невары, в течение 2017 года ипотечная ставка снижалась трижды. Это позволило банку увеличить объем ипотечного кредитования на 27% по сравнению с 2016 годом. По итогам 11 месяцев Сбербанк выдал 6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 10 млрд руб. «Средний чек составил 1,6 млн руб. Это говорит о том, что большинство заемщиков покупают не студии или однокомнатные квартиры, а идут на увеличение существующей жилплощади»,— считает госпожа Невара. В планах компании на 2018 год увеличить объем кредитования на 60%.
Эту же тенденцию отмечает и управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Новосибирске Виктория Ферле. «Мы проанализировали выданные ипотечные кредиты и увидели, что 70% займов в третьем квартале брались с первоначальным взносом 30%. Минимально же стартовый взнос при покупке новостройки — 10%. Сегодня люди нацелены на внесение большего первоначального взноса при возможности. При этом средняя сумма кредита в этом году составила 1,7 млн руб.»,— рассказала госпожа Ферле. Как рассказала директор по реализации ООО «Аква сити» Елена Астахова, доля ипотеки в продажах компании сегодня составляет 66%.
Строители идут в центр
Коммерческий успех на высококонкурентном новосибирском рынке новостроек, на котором работают около 250 компаний, строители связывают с начавшейся трансформацией отрасли. «Застройщики перестают просто строить квадратные метры, они все больше заботятся о продукте и его потребительских качествах, уделяют внимание деталям. Уверен, что сервис и забота о клиентах станет основополагающим фактором в решении квартирного вопроса в следующем году»,— считает директор по продажам «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.
По его словам, ведущие игроки строительного рынка все чаще будут реализовывать проекты в центральной части города, беря на себя расселение ветхого и аварийного жилья. «Еще недавно самым простым способом развития была застройка окраины города. Туда пошли многие. В результате сегодня цены в этих локациях — 30–40 тыс. за кв. м. Застройщики сталкиваются лбами, и продукт от этого лучше не становится. Другое дело — центральная часть города. Там можно строить дома совершенно иного уровня качества и зарабатывать больше. Правда, нужно уметь договариваться с собственниками жилья сносимых домов. Их запросы на компенсацию порой запредельны»,— отмечает Динар Зарипов.
Учитывая недавнюю инициативу президента в ближайшие годы полностью отказаться от долевого строительства, застройщики начали активнее сотрудничать с банками. «Мы приняли решение, что к концу первого квартала 2018 года уже треть строящихся квартир будем продавать по договорам купли-продажи. Потихонечку готовимся к тому, что через какой-то период времени государство прекратит практику долевого строительства»,— комментирует директор отдела маркетинга и продаж ЗАО «Береговое» Олег Зотов.
«Примерно 70% жилья, которое мы строим, реализуется на условиях купли-продажи, и только 30% приходится на ипотеку. Стараемся возводить дома на условиях проектного финансирования»,— подчеркивает главный специалист по продаже иногородних объектов ОАО «ТДСК» Алексей Епанчинцев.
