Квартиры по предоплате
технологии продаж
Сейчас около 90% жилья в столичных новостройках приобретается еще до того, как дом официально принимает госкомиссия. Это не удивительно: цена строящейся квартиры примерно на 20% ниже, чем квартиры в готовом доме. Кроме того, строители предлагают схемы поэтапной оплаты строящегося жилья — по сути беспроцентный кредит. Долевые риски
Несмотря на все достоинства поэтапной оплаты квартиры в строящемся доме, люди, воспользовавшиеся этой схемой, сильно рискуют. Дольщики, они же главные инвесторы строительства, участвуют в проекте на птичьих правах."Человек заключает так называемый инвестиционный договор, или договор долевого участия,— говорит московский адвокат Дмитрий Васильев.— Как правило, этот договор заключается с риэлтерской компанией, а не со строительной, которая часто остается за кадром и не указывается в документах".
Не секрет, что крупнейшие компании московского рынка, работающие по схеме долевого участия в строительстве, имеют собственные риэлтерские подразделения, которые существуют на правах самостоятельного юридического лица. В договорах не идет речь о том, что гражданину обязуются построить дом или продать что-то в собственность. Строительство — процесс непредсказуемый, возможны изменения сроков строительно-монтажных работ, переносы сдачи объекта в эксплуатацию, задержки с оформлением прав собственности и так далее. Поэтому цель инвестиционных договоров — минимизировать свои обязательства перед гражданами. Во второй части Гражданского кодекса РФ предусматриваются разные виды договоров, но договора о долевом строительстве среди них нет. Само понятие инвестиционного договора есть в законе "Об инвестиционной деятельности", но нет четкой регламентации его использования. Получается, что никаких законодательных актов, регулирующих сферу долевого строительства, на сегодняшний день не существует.
Ежегодно в судах рассматриваются десятки дел, связанных с "долевкой". И, как показывает практика, суды первой инстанции часто отказываются рассматривать иски к строительным компаниям, не сдающим в срок свои дома. Это тоже позволяет строительным компаниям быть недобросовестными. По мнению адвокатов, занимающихся такими делами, риски граждан--участников долевого строительства довольно высоки. Риэлтеры, действующие на рынке вторичного жилья, называют долевое строительство миной замедленного действия.
"Конечно, схема долевого участия в строительстве, как и любая другая, имеет свои преимущества и свои сложности,— рассказывает генеральный директор ЗАО 'Стройтэкс-Иммобилье' Юлия Чепрасова.— Первый вопрос, который возникает у покупателя: где гарантии, что не грянет кризис, фирма не разорится и дом достроят? Каждая компания-застройщик имеет свои ответы на него. Одним из наиболее весомых доводов является фиксированная цена на момент приобретения квартиры, которая не меняется по мере завершения строительства и которая гораздо ниже цены, по которой продаются квартиры уже в готовом доме. Другой аргумент — гибкая система оплаты, например рассрочка на весь период строительства. И еще. Каждая компания-застройщик имеет определенную, создаваемую годами репутацию на рынке. И человек, доверяющей ей свои деньги, во многом ориентируется именно на эту репутацию".
Возможно, именно поэтому в домах, возводимых компаниями со сложившейся репутацией, к моменту окончания строительства практически не остается свободных квартир. Но, увы, репутация имеет значение далеко не для всех. "Люди гонятся за тем, что подешевле, и никогда не обращают внимания на то, что подписывают,— говорит Дмитрий Васильев.— Покупатели нередко проявляют халатность, подписывая ни к чему не обязывающие договоры. Необходим ли закон, который бы максимально защищал такого гражданина, не знаю. В юридической практике других стран люди не покупают жилье самостоятельно, им помогают специалисты. Я считаю, что даже при существующей схеме у российских граждан есть механизмы и возможности обезопасить себя и свои средства. Важно только быть внимательнее".
Защита инвестора
Специалисты предлагают разные способы решения проблемы, но большинство сходится в одном: выработать механизмы защиты прав инвесторов--физических лиц должно государство, ведь дольщик и застройщик изначально находятся в разных весовых категориях. Хотя бы потому, что у первых нет возможности отслеживать законодательство и судебную практику, а у вторых есть в штате квалифицированные юристы.Некоторые законодатели предлагают на федеральном или местном уровне ограничить деятельность строительных компаний, но некоторые считают, что здесь возможны перегибы. Другие выступают за создание застройщиками страховых фондов. Есть еще варианты, связанные с независимой экспертной оценкой компаний-застройщиков на предмет их надежности. Гарантий и прав дольщикам это не прибавляет, но на основании решений подобных "третейских судов" власти смогут отказывать в предоставлении муниципальной земли организациям, не внушающим доверия. Пока же государство занимает позицию стороннего наблюдателя. Местные власти вынуждены проявлять в этом вопросе инициативу. Так, в Москве с целью защиты прав инвесторов пять лет действует распоряжение мэра "Об обязательной учетной регистрации всех договоров долевого участия в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы". Правда, регистрироваться в обязательном порядке должны только инвестиционные договоры с участием города. Но некоторые крупные компании тоже проводят учетную регистрацию своих договоров, и это является довольно важной дополнительной гарантией для покупателей.
Возможным выходом для частных инвесторов было бы страхование финансовых рисков при долевом строительстве. "Сегодняшняя тенденция такова, что обязательное страхование постепенно вводится в очень многих сферах,— говорит Дмитрий Васильев.— Скоро даже адвокаты обязаны будут страховать свою деятельность. И если в скором времени появится обязательное страхование строительных рисков, наверное, это будет естественно". Во всяком случае, оно может стать своеобразным цензом для строительных компаний. К такому мнению склоняются не только юристы, но и участники рынка жилья — сотрудники и руководители как риэлтерских агентств, так и строительных компаний и чиновники. Специалисты полагают, что такие страховые программы помогут сделать рынок долевого строительства цивилизованным. Например, в Санкт-Петербурге еще в июле ЗАО "Промышленно-страховая компания" и ОАО "Невский синдикат" объявили о начале совместной программы по страхованию финансовых рисков при долевом участии в строительстве жилья. Однако, по словам директора санкт-петербургского филиала Промышленно-страховой компании Сергея Огорельцева, немногие строительные компании города оказались уверенными в себе настолько, чтобы поддержать программу страхования финансовых рисков. "Мы проанализировали договоры многих страховых компаний и убедились, что далеко не все из них в достаточной степени обеспечивают защиту вложенных частным инвестором денежных средств,— говорит Сергей Огорельцев.— В некоторых компаниях механизм страхования запускается с момента возведения пяти-шести этажей. В других могут сузить условия возмещения денежных средств дольщику до случая банкротства строительной компании, что сильно ограничивает права дольщика — довести строительную компанию до процедуры банкротства очень тяжело. К тому же все это может надолго растянуться во времени, а человеку его деньги нужны сейчас".
НАТАЛЬЯ ТИМАШОВА