Участки растут в цене
рынок земли
Практика работы рынка недвижимости в 2002 году показала, что ни продавцы, ни покупатели не намерены менять приоритеты. Большой спрос на земельные участки привел к росту цен по западным и северным направлениям, земли на востоке и юге Подмосковья по-прежнему популярностью не пользуются. Земли осталось мало
Уже целый год земельный рынок живет в новых условиях. С принятием Земельного кодекса РФ российское земельное право стало обретать реальные очертания, земля как товар стала объектом гражданских отношений. Принятие Земельного кодекса закрепило отношения, сложившиеся на момент его выхода, к тому же был легализован механизм купли-продажи и аренды земли. "Земельный кодекс ввел понятие, что главным объектом недвижимости является земельный участок, а движимое или недвижимое имущество лишь приложение к нему,— говорит Андрей Полянский, заместитель министра имущественных отношений правительства Московской области.— Это в значительной степени повысило статус земли".Земельный рынок Подмосковья в 2002 году функционирует в соответствии с экономическими законами: цены на востребованный товар стремительно растут, а если его оказывается в избытке, рост замедляется. Земля — ограниченный ресурс, и особенно это ощущается в ближайшем Подмосковье, в таких районах как Одинцовский, Красногорский, Химкинский, Мытищинский, Ленинский, где идет активное жилищное строительство и свободных участков с каждым годом становится меньше. Большая часть землеотводов там была произведена местными органами самоуправления еще в 1994-1998 годах, после чего новых поступлений практически не было. "Свертывание предложений на рынке земли привело к резкому увеличению цен,— говорит Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании 'Миэль'.— От 50 до 100% от прошлогодней цены подорожали земли в 15-километровой зоне, пригодной для постоянного проживания, на западном, юго-западном и северо-западном направлениях. На большем удалении от Москвы предложений больше, есть из чего выбрать. Тем не менее цены на землю растут — такова тенденция земельного рынка, но их рост происходит значительно медленнее, примерно на 20-30% в год". Рассуждая о смене приоритетов на рынке недвижимости, Герман Барыш, директор департамента "Замосковье" компании "Домострой", отметил: "Тенденцией года я бы назвал уменьшение со стороны девелоперов предложений, в которых фигурируют отдельные земельные участки с подведенными коммуникациями, в пользу увеличения количества предложений в коттеджных поселках, где земельный участок является составляющей частью единого проекта комплексного освоения территории с размещением объектов досуга, спорта и отдыха".
В то же время цена на землю далеко не абсолютная величина, даже в границах одного населенного пункта она может значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок. И наоборот, стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится рядом с водоемом, на 30-50% дороже продаются участки с лесом, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом. Действующее законодательство разрешает частнику арендовать участок леса, тем самым увеличивая площадь землевладения. Самыми востребованными на рынке остаются участки земли площадью от 20 соток. Освоенная земля стоит дороже целинных участков. Казалось бы, сегодня такое требование, как близость железнодорожной станции, не актуально. Однако практика показала, что это не так, участок, до которого можно дойти пешком от железнодорожной платформы, часто стоит на 10-20% дороже, чем тот, до которого нужно ехать на общественном транспорте.
Правильное направление
Отдельная тема — популярность подмосковных направлений. Складывавшиеся десятилетиями представления о том, какие места в Подмосковье предпочтительнее для загородного проживания, не меняются. Пальма первенства по-прежнему принадлежит Рублево-Успенскому шоссе. За ним следует Новорижское шоссе, потом Калужское, Дмитровское, Минское, Киевское и Ярославское. Последние в рейтинге направлений Горьковское и Щелковское шоссе.Земли на Рублево-Успенском шоссе риэлтеры сравнивают с бриллиантами, которые вряд ли выйдут из моды, но, как ценнейший товар, несомненно, подорожают. "На Рублево-Успенском направлении сегодня самая дешевая земля продается по $1,5 тыс. за сотку, а наиболее дорогая — по $30 тыс.,— говорит Алексей Пащенко, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.— Три года назад стоимость сотки в таком престижном поселке, как Барвиха, составляла $12-15 тыс. Сегодня — от $20 тыс. В Жуковке земля в чистом поле стоит примерно $10 тыс., с лесными деревьями — около $20 тыс. Полевые наделы в районе Горки-2 обойдутся по $3 тыс. за сотку, лесные — в три-четыре раза дороже. Рынок недвижимости обрел черты цивилизованности, период дикого накопления капитала в экономике закончился, и социальный состав Рублевки стал более однородным, а инфраструктура более развитой". Специалисты констатируют, что все чаще за землю на престижной Рублевке хозяева назначают завышенную цену, но рынок и ее проглатывает.
"Невозможно обойти вниманием Новорижское шоссе, вдоль которого за последний год цена на землю увеличилась более чем в два раза и на отдельных участках достигла $10 тыс. за сотку и выше,— говорит Герман Барыш.— Самые востребованные участки земли располагаются на расстоянии до 20 км от МКАД".
Особенно ценится земля вокруг так называемого подмосковного Версаля, соседствующая со старыми дворянскими усадьбами "Голицыно", "Архангельское", где стоимость земли достигает $15 тыс. за сотку. Сегодня вдоль Новорижского шоссе представлен широкий спектр земельных участков, которые могут использоваться для загородного строительства."В ближайшее полугодие на рынок должны поступить новые землеотводы, и предложения станут более обширными,— говорит Савелий Орбант.— Допустим, увеличение предложений на Новорижском шоссе будет вести к стабилизации цен, но в зоне водохранилищ, где ресурсы ограничены, все равно рост цен неизбежен".
Растет и популярность участков, расположенных вдоль Калужского шоссе, особенно в зоне пансионата "Ватутинки", где в последнее время несколько коммерческих структур получили крупные землеотводы и выставили их на рынок по щадящим ценам — $2-3 тыс. за сотку. Участок с лесом на берегу Десны можно купить по $3-5 тыс. за сотку. На руку продавцам земли престижное соседство — несколькими годами раньше здесь построили свои ведомственные поселки "Газпром", Центробанк и другие нерядовые ведомства.
Открытием последних лет стало Дмитровское шоссе. Правда, стремительное развитие зафиксировано в его серединной части, в районе Яхромы. Популярность земель в районе холмистой Яхромы связана с ростом престижности горно-лыжного спорта. В районе спортивного парка "Волен", а это около 40 км от МКАД, цена сотки земли в нынешнем году доходит до $2-3 тыс., тогда как, скажем, три-четыре года назад вряд ли кто осмелился бы запросить за сотку $1 тыс.
Киевское направление, где немало стародачных поселков, не растет в цене из-за близости аэропорта Внуково. Самая используемая для коттеджного строительства земля оказалась в "шумной" зоне. Та же проблема на Ленинградском шоссе, в районе аэропортового комплекса Шереметьево. Однако в районе поселков Фирсановка, Голубое, Новогорск, расположенных на Ленинградском шоссе, земли дорогая — $3-4 тыс. за сотку. Такие же цены заявляют продавцы и за землю в Апрелевке, Глаголеве и Софрине (Киевское направление).
Стабилен и спрос на землю вдоль Ярославского и Минского шоссе. По Ярославскому направлению престижные землеотводы находятся в поселках Клязьма, Валентиновка, Челюскинский, Тишково, где в нынешнем году землю продавали по $2,5-3,5 тыс. за сотку. Вдоль Минского шоссе в течение последних лет практически вдвое выросли цены в районе Немчиновки, где участки земли продаются по $6 тыс. за сотку, а также в Переделкине, Лесном Городке, Жаворонках.
Южное и восточное направления вблизи Москвы никогда не считались элитными — подвела экология. Большие участки земли там отводились для садоводческих товариществ. Престижные поселения возникли только в районах старых дачных поселков: Малаховки, Быкова, Никольского, Салтыковки, Купавны, где и сегодня цена земли доходит до $3-5 тыс. за сотку. Новые землеотводы не вызвали оживления на рынке земли, спрос по-прежнему невысок, низки и цены — в лучшем случае продавцам удается получить $0,8-1,5 тыс. за сотку.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА