Нехорошие квартиры
Закон может оставить вас без крыши над головой
Несмотря на совершенствование юридической базы рынка недвижимости, его участники по-прежнему подвергаются большому риску: расторжение сделок, изъятие квартир у добросовестных покупателей для этого рынка дело обычное. Но риск можно свести к минимуму, если заранее позаботиться о юридической чистоте покупаемой квартиры.
Есть десятки способов относительно честного отъема денег у покупателя квартиры. Но наибольшей популярностью пользуется так называемый иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Такой иск согласно ст. 181 Гражданского кодекса (ГК) можно предъявить в течение десяти лет с момента начала сделки. Оснований считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной много. Например, ничтожны сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, а также совершенные гражданином, признанным недееспособным.
Если сделка признается недействительной, суд должен произвести реституцию: продавцу возвращается его квартира, а покупателю — деньги. Проблема в том, что часто в договоре купли-продажи квартиры указывается не реальная цена, а заниженная. К тому же получить обратно даже эти деньги бывает очень трудно. Если у контрагента их нет, начинается долгая процедура обращения взыскания на имущество. Сейчас взыскание может быть обращено и на квартиру, сделка по которой была предметом спора, но с 1 февраля следующего года вступает в силу новый Гражданско-процессуальный кодекс (ГПК), по которому взыскание не может быть обращено на квартиру, являющуюся единственным жильем гражданина.
Для того чтобы избежать подобных осложнений, и проверяется юридическая чистота квартиры. По мнению специалистов, правильно проведенная проверка помогает снизить риск признания сделки недействительной до 1%. Риэлтерские компании проводят такую экспертизу за пять-десять дней. Обычно плата за проверку юридической чистоты включается в сумму вознаграждения риэлтера (в Москве это около 6% от цены сделки).
Однако желающие могут попытаться провести проверку юридической чистоты квартиры сами.
Для этого попросите собственника (или совладельцев) собрать несколько документов (см. справку). Еще лучше, если их соберете вы сами или ваш поверенный: иногда при посещении паспортного стола или бухгалтерии ДЭЗ выясняются подробности, которые не удается изложить на языке юридических справок.
Документы, необходимые для проверки юридической чистоты квартиры: копии паспортов (старого и нового, если квартира приобреталась до получения паспорта нового образца) продавцов; документ, удостоверяющий право собственности на квартиру: свидетельство о праве собственности или свидетельство о приватизации; правоустанавливающий документ, по которому продавец стал собственником квартиры: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры (оборот свидетельства о приватизации); договоры об отчуждении приобретаемой квартиры за последние десять лет, в том числе ордер на квартиру; копия финансового лицевого счета; выписка из домовой книги и справка об отсутствии лиц, временно не проживающих по данному адресу, но имеющих право на жилплощадь; согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если в квартире проживает несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или несовершеннолетний является собственником (или совладельцем) квартиры; справка психоневрологического диспансера по месту жительства продавца (продавцов) об отсутствии психических заболеваний у продавца (продавцов); справка наркологического диспансера о том, что продавцы не состоят на учете в связи с алкоголизмом или наркоманией; подтверждение отсутствия судимостей.
Поход следует начинать с паспортного стола и местного ДЭЗа. Если из квартиры уже все выписались, неплохо убедиться в том, что по этому адресу не "висят" те, кто согласно жилищному законодательству имеет право туда вернуться. Это военнослужащие срочной службы, лица, выехавшие в длительную командировку в районы Крайнего Севера или за границу, лица, находящиеся в местах лишения свободы.
У местного участкового надо выяснить, нет ли среди бывших жильцов судимых, наркоманов или алкоголиков. Вне зависимости от мнения участкового попросите продавцов принести справки из психоневрологического и наркологического диспансеров: если обнаружится, что они в силу душевной болезни или, например, алкоголизма, не могут отдавать отчет о совершаемых ими действиях, заключаемые ими сделки могут быть признаны недействительными в судебном порядке, даже если при этом никто не лишал их дееспособности или не ограничивал ее.
Один из самых сложных вопросов — защита интересов несовершеннолетних при совершении сделок, затрагивающих их права. Если в квартире был прописан ребенок, значит, сделка по приобретению квартиры затрагивает его жилищные права, а если квартира приватизирована на всех членов семьи, то он к тому же является совладельцем и сделки от его имени должны заключать родители — его законные представители. Обычно для сделок с жильем, в котором прописаны несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 28 и 37 ГК).
Если вы заключаете сделку без участия нотариуса (сделка по недвижимости, за исключением ипотеки, не требует нотариального удостоверения), не забудьте сами проверить паспорта всех участников сделки, в том числе сравнить фотографии с оригиналом. Бывает, что стороны забывают это сделать.
Итак, продавцов квартиры вы проверили. Однако на этом проверка юридической чистоты квартиры не заканчивается: необходимо проверить все сделки, совершавшиеся с этой квартирой за последние 10-12 лет, в том же объеме, что и вашу собственную. Если будет установлена ничтожность хотя бы одного звена цепочки перепродаж, все последующие сделки также окажутся недействительными. Проверять нужно все, в том числе сделку о приватизации квартиры. И если у вас возникнут малейшие сомнения, проконсультируйтесь со специалистами.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ
Есть десятки способов относительно честного отъема денег у покупателя квартиры. Но наибольшей популярностью пользуется так называемый иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Такой иск согласно ст. 181 Гражданского кодекса (ГК) можно предъявить в течение десяти лет с момента начала сделки. Оснований считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной много. Например, ничтожны сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, а также совершенные гражданином, признанным недееспособным.
Если сделка признается недействительной, суд должен произвести реституцию: продавцу возвращается его квартира, а покупателю — деньги. Проблема в том, что часто в договоре купли-продажи квартиры указывается не реальная цена, а заниженная. К тому же получить обратно даже эти деньги бывает очень трудно. Если у контрагента их нет, начинается долгая процедура обращения взыскания на имущество. Сейчас взыскание может быть обращено и на квартиру, сделка по которой была предметом спора, но с 1 февраля следующего года вступает в силу новый Гражданско-процессуальный кодекс (ГПК), по которому взыскание не может быть обращено на квартиру, являющуюся единственным жильем гражданина.
Для того чтобы избежать подобных осложнений, и проверяется юридическая чистота квартиры. По мнению специалистов, правильно проведенная проверка помогает снизить риск признания сделки недействительной до 1%. Риэлтерские компании проводят такую экспертизу за пять-десять дней. Обычно плата за проверку юридической чистоты включается в сумму вознаграждения риэлтера (в Москве это около 6% от цены сделки).
Однако желающие могут попытаться провести проверку юридической чистоты квартиры сами.
Для этого попросите собственника (или совладельцев) собрать несколько документов (см. справку). Еще лучше, если их соберете вы сами или ваш поверенный: иногда при посещении паспортного стола или бухгалтерии ДЭЗ выясняются подробности, которые не удается изложить на языке юридических справок.
Документы, необходимые для проверки юридической чистоты квартиры: копии паспортов (старого и нового, если квартира приобреталась до получения паспорта нового образца) продавцов; документ, удостоверяющий право собственности на квартиру: свидетельство о праве собственности или свидетельство о приватизации; правоустанавливающий документ, по которому продавец стал собственником квартиры: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры (оборот свидетельства о приватизации); договоры об отчуждении приобретаемой квартиры за последние десять лет, в том числе ордер на квартиру; копия финансового лицевого счета; выписка из домовой книги и справка об отсутствии лиц, временно не проживающих по данному адресу, но имеющих право на жилплощадь; согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если в квартире проживает несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или несовершеннолетний является собственником (или совладельцем) квартиры; справка психоневрологического диспансера по месту жительства продавца (продавцов) об отсутствии психических заболеваний у продавца (продавцов); справка наркологического диспансера о том, что продавцы не состоят на учете в связи с алкоголизмом или наркоманией; подтверждение отсутствия судимостей.
Поход следует начинать с паспортного стола и местного ДЭЗа. Если из квартиры уже все выписались, неплохо убедиться в том, что по этому адресу не "висят" те, кто согласно жилищному законодательству имеет право туда вернуться. Это военнослужащие срочной службы, лица, выехавшие в длительную командировку в районы Крайнего Севера или за границу, лица, находящиеся в местах лишения свободы.
У местного участкового надо выяснить, нет ли среди бывших жильцов судимых, наркоманов или алкоголиков. Вне зависимости от мнения участкового попросите продавцов принести справки из психоневрологического и наркологического диспансеров: если обнаружится, что они в силу душевной болезни или, например, алкоголизма, не могут отдавать отчет о совершаемых ими действиях, заключаемые ими сделки могут быть признаны недействительными в судебном порядке, даже если при этом никто не лишал их дееспособности или не ограничивал ее.
Один из самых сложных вопросов — защита интересов несовершеннолетних при совершении сделок, затрагивающих их права. Если в квартире был прописан ребенок, значит, сделка по приобретению квартиры затрагивает его жилищные права, а если квартира приватизирована на всех членов семьи, то он к тому же является совладельцем и сделки от его имени должны заключать родители — его законные представители. Обычно для сделок с жильем, в котором прописаны несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 28 и 37 ГК).
Если вы заключаете сделку без участия нотариуса (сделка по недвижимости, за исключением ипотеки, не требует нотариального удостоверения), не забудьте сами проверить паспорта всех участников сделки, в том числе сравнить фотографии с оригиналом. Бывает, что стороны забывают это сделать.
Итак, продавцов квартиры вы проверили. Однако на этом проверка юридической чистоты квартиры не заканчивается: необходимо проверить все сделки, совершавшиеся с этой квартирой за последние 10-12 лет, в том же объеме, что и вашу собственную. Если будет установлена ничтожность хотя бы одного звена цепочки перепродаж, все последующие сделки также окажутся недействительными. Проверять нужно все, в том числе сделку о приватизации квартиры. И если у вас возникнут малейшие сомнения, проконсультируйтесь со специалистами.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ