В центре внимания
градостроительная политика
Центральный округ Москвы — самый привлекательный для строителей район города. Они до сих пор уверены, что квартиры в центре обязательно купят, и по очень высокой цене. Ради того, чтобы получить надел в границах Садового кольца, застройщики готовы за свой счет расселять обветшавшие хрущобы и вывозить на окраину города целые заводы. В центре негде строить
Каждый город развивается и живет по своим законам. Для Москвы уже более семи десятков лет эти законы устанавливает Генеральный план развития Москвы. В этом документе прописаны все основные направления градостроительного развития столицы. В нем четко сказано, что "территория исторического города не должна стать местом для типового и посредственного индивидуального строительства". Все новые дома, которые там будут построены, должны соответствовать установленным режимам по высоте зданий и архитектурному стилю.По словам Бориса Бодэ, руководителя мастерской, курирующей застройку ЦАО в НИИиПи Генплана Москвы, сейчас примерно 3-3,5 млн кв. м строений в центре — это здания с деревянными перекрытиями, при этом темпы реконструкции таких домов составляют всего около 50 тыс. кв. м в год. Однако практика показала, что реконструкцией некому заниматься, так как это не выгодно инвесторам: нужно выселить жильцов дома, этажи надстраивать нельзя...
В границах Садового кольца, а особенно за его пределами, на территориях, относящихся к ЦАО, где планируется реконструкция и снос ветхих строений и панельных "хрущевок", предполагается строительство жилых домов самой смелой архитектуры разной этажности. "По существующей практике частное лицо или юридическая компания имеет полное право заказать любой компании любой проект,— говорит Александр Кузьмин, главный архитектор Москвы.— Но этот проект должен пройти согласование. Чтобы заведомо избежать неожиданных сюрпризов, разумный инвестор, во-первых, должен узнать, что по Генеральному плану города или округа можно строить на этой территории. Причем мы не говорим, что нужно возводить только это и ничего другого, мы предлагаем альтернативу, в то же время четко отмечаем, что нельзя. Во-вторых, он должен уточнить, в каком объеме он может там построить, а только после этого тратить деньги".
Для строительства коммерческого жилья выделяются более престижные участки: к примеру, в 2003 году будут сданы в эксплуатацию коммерческие дома в 1-м Обыденском, Лялином переулках, Сивцевом Вражке. В то же время для очередников города в следующем году планируется передать дома в Денисовском переулке, на Госпитальном валу, на улицах Делегатская и Средняя Калитниковская.
Из центра надо вывозить заводы
На первый взгляд может показаться, что территория Центрального округа так плотно застроена, что на ней вряд ли найдется место для новых зданий. Но в центре есть "скрытые резервы" — освобождаемые от предприятий промышленные зоны. В ближайшие годы с территории ЦАО будет выведено 105 предприятий и освобождено 120 га земли. Первые освобожденные участки уже застраиваются. Это Рубцовская набережная, где идет строительство второй очереди домов серии П-44ТМ. Дома, соответствующие бизнес-классу, сдаются на Зоологической улице, продолжается возведение жилья повышенной и высокой категории комфортности в районе станции метро "Новослободская", на Большой Серпуховской улице и т. д.Второй путь для инвестора получить место под застройку — попасть в городскую программу, предусматривающую строительство на территориях, высвобождаемых после сноса ветхих и аварийных домов. В июле правительство Москвы выпустило постановление "Об утверждении программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о задании по жилищному строительству на период до 2010 года". На основании этого документа появился перечень ветхих домов в ЦАО, которые должны быть снесены до конца 2010 года. Скажем, в следующем году строители сломают 24 дома, в 2004-м — 49.
В центре можно ломать дома
В сентябре, согласно распоряжению мэра (#508-РМ) "О реконструкции центральной части города путем ликвидации аварийного жилого фонда, расположенного в ЦАО", функции генерального инвестора по реконструкции центра были возложены на Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС). Уже к началу следующего года ожидается передача под реконструкцию силами департамента 853 площадок, которые расположены практически во всех районах ЦАО. В настоящий момент завершается согласование постановления правительства Москвы о реконструкции первых 34 домов с одновременной организацией переселения жителей. Как говорят специалисты ДИПСа, в результате проведенных работ будет сохранен исторический облик зданий, но в остальном это будут абсолютно современные, комфортабельные дома. Департамент также будет продолжать строить на территории ЦАО и новые дома. Все они будут монолитно-кирпичные с квартирами улучшенной планировки и подземными гаражами.Удел частных инвесторов — коммерческое жилье. Большинство новых объектов, появившихся и намеченных к строительству в центре,— это жилье высокой категории комфортности. В границах исторического центра, где существуют жесткие ограничения по высоте зданий,— это элитные особняки, оборудованные самой современной инженерией. Из перспективных проектов хотелось бы отметить застройку Болотного острова. "Если на Болотном острове, где сегодня находится фабрика 'Красный Октябрь', будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом дорогого жилья,— говорит Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.— Район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже 'золотая миля' (Остоженка--Пречистенская набережная.— Ъ). Во-первых, это автономность. Несмотря на то что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на Москву-реку".
Центр — это пробки и плохой воздух
"Самый большой минус жилья в центре — это теснота,— говорит Дмитрий Кузнецов, начальник департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН.— Зачастую элитные дома, расположенные в самом центре Москвы, по объективным причинам имеют небольшую придомовую территорию, т. к. находятся в окружении других домов. Не в каждом проекте, при его этажности, например, в семь-восемь этажей, можно гарантировать потребителю панорамный вид из окон, а для покупателей элитной недвижимости это один из главных критериев". К издержкам центра относятся и экологические проблемы, присущие его территории,— загазованность головных улиц, повышенный уровень шума. По этой причине особенно ценится жилье, возводимое в тихом центре. В то же время, по мнению риэлтеров, когда речь заходит об элитном жилье класса "люкс", трудно говорить об однозначном спросе. Клиенты, заинтересованные в приобретении элитной недвижимости, порой тратят на подбор подходящего варианта около полугода.Центр — это дорого
Высокая цена земли в ЦАО отражается на стоимости возводимого жилья. Определенную роль в этом процессе играет рейтинг популярности районов, который возглавляют Хамовники, Якиманка, Арбатский, аутсайдерами являются Басманный, Красносельский и Таганский районы. К примеру, в недорогом Таганском районе в монолитном доме на площади Крестьянской Заставы за три месяца до сдачи объекта Госкомиссии стоимость жилья достигла $1,2 тыс. за кв. м. В другом доме этого района, на Воронцовской улице, так же инвестируемом ДИПСом, жилплощадь продается по $1,6 тыс. за кв. м. Как говорят риэлтеры, высоким спросом пользуются квартиры у тех покупателей, кто нацелился на центр, но средств накопил недостаточно, чтобы рассчитывать на лучший район. За престижным жильем нужно отправляться в Хамовники. Например, в 1-й Обыденский переулок. Но, для того чтобы зря не питать иллюзий, нужно быть готовым выложить не меньше $4 тыс. за кв. м. В том случае, если будет реализован проект на Болотном острове, что в районе Якиманка, риэлтеры прогнозируют скачок цен до $15,0 тыс. за кв. м. По мнению Павла Здрадовского, реальность сегодняшнего дня такова: наиболее продаваемым классом жилья являются квартиры в элитных домах в ценовом диапазоне от $1,5 до $3,0 тыс. за кв. м, причем небольшой площади. Отсюда можно сделать вывод, что в новых домах, строящихся или реконструируемых в центре, смогут поселиться люди с далеко не грошовыми доходами.ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
Где в центре будет строиться жилье
1. Троицкая ул., вл. 1
2. Цветной бульв., вл. 15
3. М. Коммунистическая ул., вл. 11
4. Б. Дровяной пер., 20, стр. 2
5. Серебрянический пер., 4/3
6. М. Гнездниковский пер., 9/8, стр. 6
7. Зубовский бульв., 15, стр. 1
8. 3-й Зачатьевский пер., вл. 4-10
9. Б. Дровяной пер., вл. 14-16
10. Конный пер., вл. 12
11. Конный пер., вл. 2, корп. 1, 2
12. Бахрушина ул., вл. 13
13. Лаврушинский пер., 7-9
14. Кадашевский пер., 12
15. Б. Сергиевский пер., 7
16. Б. Сергиевский пер., 5
17. Пятницкая ул., 57/20, стр. 2
18. Б. Серпуховская ул., 50/2, стр. 1
19. Б. Дмитровка ул., 16, стр. 1
20. 1-й Спасоналивковский пер., 18, стр. 2
21. Новый Арбат ул., вл. 27-29
22. М. Головин пер., вл. 5-7
23. Гиляровского ул., 64
24. Петровский бульв., 21, стр. 1, 3
25. Живарев пер., 8, стр. 4
26. Леонтьевский пер., 2а, стр. 1
27. Ст. Толмачевский пер., 4, стр. 2
28. Б. Татарская ул. 20, стр. 1,2
29. Новослободская ул., вл. 17, стр. 2
30. Чернышевского пер., 2/4
31. М. Сухаревская пл., строение квартала 270
32. Подколокольный пер., 4-6-8, стр. 4
33. Печатников пер., 12-14
34. Садовническая ул., 5-7
1. Русаковская ул., вл. 7
2. Ср. Калитниковская ул., вл. 15
3. Денисовский пер., вл. 22-24
4. Б. Почтовая ул., вл. 43-45
5. Новорогожская ул., вл. 28
6. Новорогожская ул., вл. 30
7. Шмитовский пр., вл. 40
8. Н. Сыромятническая ул., вл. 1, стр. 1-9
9. 3-й Самотечный пер., вл. 8-12
10. Госпитальный вал ул., вл. 3, корп. 8
11. Госпитальный вал ул., вл. 3, корп. 9
12. Госпитальный вал ул., вл. 3, корп. 10
13. Иерусалимская ул., вл. 8
14. Шелепихинское ш., вл. 27
15. Шелепихинское ш., вл. 25
16. Шелепихинское ш., вл. 15-19
17. Мукомольный пр., вл. 5-7
18. Каланчевская ул., 4