Стройка без девелоперов
Как государство завоевывает рынок жилья
Государство долго вмешивалось в рынок строительства жилья разве что с законодательными инициативами — где-то закрутить гайки ради защиты дольщиков, где-то субсидировать ставки по ипотеке для подержания темпов ввода новостроек. Но 2017 год показал: власти хотят демонтировать нынешнюю конструкцию и с нуля построить новую схему, где главную роль будут играть госбанки. Очевидно, что все идет к необъявленной национализации отрасли, оборот которой достигает 3,5 трлн руб.
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ
Я пишу про девелоперский рынок почти 11 лет — достаточный срок, чтобы, по крайней мере, не попасться в ловушку иллюзий о собственной квартире в современном жилом комплексе в тихом и приятном районе. Но я попался. Шестой год считаю себя неудачным пайщиком жилищно-строительного кооператива. Это неофициальный статус. Если бы я был дольщиком, подписавшим с застройщиком договор по федеральному закону №214 (214-ФЗ), то сейчас мог бы требовать компенсации за срыв сроков сдачи домов. Хотя, с кого сейчас требовать, тоже непонятно: в компании, выступавшей застройщиком, проходит процедура наблюдения.
В этом году я наконец получил свидетельство о собственности на квартиру, но жить в ней по-прежнему нельзя: по документам дом сдан, но из-за массы недоделок и проблем с коммуникациями в квартире невозможно начать ремонт. Я задним числом могу ответить самому себе о причинах своего согласия вложить деньги в потенциальный долгострой. Во-первых, ЖК строился на принадлежащей государству земле, проданной застройщику на открытых торгах существовавшим тогда федеральным фондом РЖС. («Разве это не гарантия от рисков недостроя?» — думалось мне тогда.) Во-вторых, это был пилотный проект по строительству комфортного жилья по доступным ценам (сама архитектура и сумма покупки, действительно, оказались главными преимуществами). В-третьих, о поддержке ЖСК как об альтернативной форме привлечения застройщиками средств граждан федеральные чиновники рассказывали на каждом углу.
С высоты своего печального опыта я могу только радоваться введенным в 2017 году поправкам в 214-ФЗ, ужесточающим привлечение средства дольщиков. Эти изменения, например, обязывают застройщиков держать деньги соинвесторов в банках на специальных эксроу-счетах, откуда средства могут уйти только на целевые расходы по проекту. Под каждый проект застройщик обязан создать отдельное юрлицо, которое аккумулирует деньги покупателей и обязательства перед ними (это запретит девелоперам перераспределять средства на другие проекты).
Застройщики возмущались, что чиновники принимали все эти нормы без широкого обсуждения с бизнес-сообществом, но свыклись, как, впрочем, и с созданием компенсационного фонда. Фонд, пришедший на смену системе страхования рисков, заработал в октябре и должен достраивать жилье за обанкротившимися компаниями, что стало особенно актуальным после развала группы СУ-155. Девелоперы обязаны отчислять в него 1,2% от суммы каждого договора долевого участия.
Но на этом государство не остановилось. Не успел рынок свыкнуться с мыслью о необходимости перестраивать уже налаженные процессы, как президент Владимир Путин объявил: через три года девелоперам будет запрещено привлекать деньги дольщиков, а на смену уже привычному формату придет проектное финансирование. То есть, по сути, исчезнет возможность купить квартиру на начальной стадии дешевле, чем в уже построенном доме. И вот эта перспектива испугала девелоперов по-настоящему: они всерьез заговорили о кончине конкурентного рынка.
«Все гайки плотно закручены, обманутых дольщиков становится меньше. Зачем нужно отказываться от долевого строительства?» — говорят в один голос участники отрасли. Они прекрасно понимают: с переходом на проектное финансирование (когда банк кредитует 70% стоимости проекта, остальное — средства застройщика) рынок, оборот которого, по данным Минстроя России, сейчас достигает 3,5 трлн руб., окажется полностью под контролем банков. «По сути,— поясняет один из девелоперов,— мы превратимся в подрядчиков банкиров, которые станут, с одной стороны, выдавать ипотеку, с другой — на эти же займы продавать жилье. То есть прибыль получается с двух концов».
Почти все мои собеседники уверены: идею лоббируют госбанки. Чиновники Москвы и Петербурга, где самые капиталоемкие рынки жилищного строительства, в неофициальных беседах соглашаются, что «наверх неверно донесли ситуацию с долевым строительством». «Ведь схема заработала, утвержденные поправки в 214-ФЗ позволяют не допускать новой волны обманутых дольщиков»,— подчеркивает один из них.
Непротиворечиво объясняет ситуацию только одна версия: государство хочет взять девелопмент под контроль. Прямо национализировать целую индустрию, да еще столь раздробленную, вряд ли получится: в девелопменте пока нет аналога «Роснефти» для решения подобной задачи, а действовать в лоб пока не позволяет формальный статус рыночной экономики. А вот превратить отрасль в квазигосударственную через госбанки можно. Причем опыт, включая мой собственный, показывает, что радоваться тут даже клиентам девелоперов нечему: участие государства не застраховывает от рисков долгостроя.