ВЭБ как основной кредитор горнолыжного курорта «Горки Город» в Сочи рекомендовал владельцу объекта, компании «Красная поляна», расторгнуть контракт с турецким оператором Rixos, управляющим убыточной гостиницей на 114 номеров, и создать на базе недостроенного Swissotel гостиницы с комплексом медицинских услуг. Пока же многие объекты, построенные к Олимпиаде, остаются нерентабельными.
Фото: Дмитрий Коротаев, Коммерсантъ / купить фото
На базе недостроенной на курорте «Горки Город» пятизвездной гостиницы Swissotel (170 номеров) может открыться отель с медицинской составляющей Medical SPA. Об этом говорится в заключении об эффективности управления и необходимых мерах поддержки, которое в конце 2017 года подготовил основной кредитор НАО «Красная поляна» — владельца «Горки Город» — Внешэкономбанк (копия есть у “Ъ”). В госбанке, кредитовавшем стройку, уверены: перепрофилирование объекта позволит до 2041 года увеличить выручку курорта более чем на 6 млрд руб. В «Красной поляне» на запрос “Ъ” не ответили. В ВЭБе от комментариев отказались.
По словам одного из собеседников “Ъ”, Swissotel на 170 номеров построен, но не введен в эксплуатацию из-за некоторых недостатков. «К зимней Олимпиаде в Сочи их не успели устранить, а позже сочли это нецелесообразным из-за низкой загрузки горной части курорта»,— говорит он. Партнер Cushman & Wakefield Марина Смирнова считает, что по опыту соседних объектов (например, Rosa Springs) спрос на медицинские услуги и SPA в горах есть. «Эта опция позволяет обеспечить загрузку в летнее время»,— отмечает она. Партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич оценил весь объем расходов на переоборудование Swissotel кабинетами, необходимыми для SPA, минимум в $2 млн.
Еще одна рекомендация ВЭБа предполагает расторжение с Rixos договора управления отелем на 114 номеров в «Горки Город». Смена оператора необходима, так как это единственная на курорте гостиница, показывающая отрицательную рентабельность. В Rixos на запрос “Ъ” не ответили. По словам Станислава Ивашкевича, разорвать контракт с оператором до его окончания можно с компенсацией, эквивалентной стоимости управления отелем до истечения срока договора (обычно его заключают на 20–25 лет). «Но стороны могут предусмотреть специальные условия, устанавливающие срок для расчета компенсации, например, три-пять лет»,— добавил господин Ивашкевич. Он оценил среднюю стоимость управления отелем Rixos в $500 тыс. в год.
Курорт «Горки Город» начал строиться в 2010 году к Олимпиаде 2014 года. Его общая площадь 863,7 га. В комплексе работают 11 отелей на 3,07 тыс. номеров. Сейчас НАО «Красная поляна» контролируется ООО «Курорт плюс»: эту компанию участники рынка связывают с семьей главы Минсельхоза Александром Ткачевым. Ранее собеседник “Ъ”, знакомый с ситуацией, называл общий долг «Красной поляны» перед госбанком по состоянию на октябрь 2017 года на уровне 59,9 млрд руб. (51,3 млрд руб.— основной долг, 8,6 млрд — проценты), сумма обеспечения по займу — 36 млрд руб. В конце 2017 года стало известно, что в правительстве обсуждалась возможность продления действия этого кредита до 2051 года, а механизма cash sweep по уплате процентов (когда весь свободный денежный поток направляется на досрочное выполнение обязательств) — до 2031 года. ВЭБ аргументировал это риском дефолта заемщиков в 2021 году (см. “Ъ” от 7 декабря 2017 года).
Партнер юридической компании «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин объясняет, что по закону кредитор не может заставить заемщика принимать те или иные управленческие решения. «Но есть оговорки: банк вправе отказаться предоставлять кредит по уже заключенному договору, если увидит, что деятельность заемщика ведет к снижению его кредитоспособности либо может нанести вред его финансовому состоянию и не позволит последнему вернуть кредит»,— объясняет он. Управляющий партнер УК «Право и бизнес» Александр Пахомов добавляет, что кредитные договоры могут предусматривать обязательства по согласованию стратегических программ развития.