В течение ближайших семи лет число семей, ежегодно берущих ипотеку, может вырасти более чем вдвое — со 0,85 млн до 2 млн, если будет выполнено новое поручение президента Владимира Путина. Согласно ему, к 2025 году возможность приобретения жилья с помощью ипотеки должна быть обеспечена для 50% семей в РФ. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) считают задачу выполнимой с учетом потребностей домохозяйств. Однако эксперты сомневаются, что на данный момент есть инструменты, способные обеспечить такой рост без серьезных рисков, как для банков, так и для граждан.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Владимир Путин поручил совету при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам обеспечить возможность приобретения жилья с ипотекой для 50% семей к 2025 году. Совету, совместно с ЦБ и АИЖК, поручено увеличить рост количества семей, ежегодно берущих ипотеку, с 0,85 млн в 2016 году до 2 млн в 2025 году. Объем строительства жилья должен вырасти до 120 млн кв. м в год к 2025 году. Срок исполнения поручения — 1 марта. Для достижения поставленных задач допускается корректировка реализуемых проектов.
В ЦБ не ответили на запрос “Ъ”. В АИЖК считают поручение выполнимым, указывая на значительный потенциал развития ипотеки в России. Доля ипотечной задолженности в ВВП составляет около 5% (в развитых странах 40–80%). «По данным опроса населения, проведенного ВЦИОМ, 45% российских семей хотят улучшить свои жилищные условия,— рассказали “Ъ” в агентстве.— В рыночных условиях ипотека является основным инструментом приобретения жилья. По данным опросов, около 8–9 млн семей готовы приобрести жилье с ипотекой». По оценке АИЖК, по мере снижения ставок по ипотеке (а уже к концу 2018 года они могут достичь 8%) и роста доходов граждан, все большее количество семей будет выбирать ипотеку как способ решения жилищного вопроса. При этом рисков появления ипотечного «пузыря» в АИЖК не видят. «Рост платежеспособного спроса на жилье будет поддержан существенным увеличением объемов ввода жилья (до 120 млн кв. м к 2025 году),— подчеркнули в агентстве.— Продолжает улучшаться качество ипотечного портфеля. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 декабря 2017 года снизилась до 2,3% (годом ранее — 2,84%)». Планируемые ЦБ меры по ограничению высокорискового кредитования (с первоначальным взносом менее 20%) будут способствовать дальнейшему росту качества ипотечного портфеля, отметили в АИЖК.
Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 29 декабря 2017 года
Ипотечное кредитование — это чувствительный сегмент, и он должен развиваться безрисково
Тем не менее источник “Ъ” в финансово-экономическом блоке правительства считает цифру в 2 млн кредитов в год завышенной. «В нашей стране 52 млн домохозяйств. Если вычесть пенсионеров, то сильно меньше,— уточнил он.— При этом многие потенциальные заемщики боятся брать ипотеку». По его словам, средний срок жизни ипотечного кредита — 17 лет, за это время человек может два-три раза поменять работу, при этом всего 10% заемщиков имеет подушку безопасности, чтобы пережить срок поиска работы. По статистике срок поиска работы, в зависимости от региона, составляет от пяти до семи месяцев, уточнил он. Есть риски и для банков. «Процентный риск: если инфляция снова увеличится, то дешевую ипотеку придется фондировать дорогими депозитами,— отмечает другой источник “Ъ” в правительстве.— Реальная точка безубыточности при обращении взыскания по просроченным кредитам находится на уровне 70%, а если цены на жилье упадут, то порог опустится ниже 60%».
Достичь показателя в 50% возможно, но только при выполнении комплекса условий: росте экономики и доходов населения, снижения инфляции и ипотечных ставок, считает управляющий директор розничного бизнеса Абсолют-банка Антон Павлов. «Сейчас средний платеж по ипотеке составляет около 30 тыс. руб., в то время как МРОТ — 10 тыс. руб.,— отмечает он.—Риск долговой ямы для заемщиков будет нивелирован при правильном расчете PTI (платеж/доход) — совокупные платежи домохозяйства не должны превышать 50–60% его дохода». При этом исполнительный вице-президент АРБ Эльман Мехтиев полагает, что для увеличения доступности ипотеки все-таки необходимо снижать первоначальный взнос, правда, для того чтобы нивелировать возникающие риски, необходима альтернатива, которой могло бы стать страхование таких кредитов, которого сейчас в России нет. Главный экономист «ПФ-Капитал» Евгений Надоршин считает маловероятным выход на ставку по ипотеке в 5%, при которой можно было бы ожидать, что она будет доступна для 50% семей. «Вероятно, что ставки по ипотеке даже к 2025 году будут на уровне 7–8%»,— отмечает он.