В Госдуме начинают обсуждать проблему высокого первоначального взноса по государственным ипотечным программам, который отсекает большое число молодых семей. Инициаторы дискуссии рассчитывают убедить профильные ведомства и депутатов в том, что нужно хотя бы в рамках спецпрограмм дать заемщикам выбор субсидировать ставки или первоначальный взнос. Но ряд экспертов считают, что это приведет к снижению платежной дисциплины заемщиков, предлагая другие варианты повышения доступности ипотеки.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото
В Госдуме 25 января состоится круглый стол, посвященный улучшению жилищных условий молодых семей и молодых специалистов. На нем будет рассмотрен вопрос о непосильном для молодых семей первоначальном взносе по ипотеке в рамках госпрограмм — 30%. «Сейчас у многих молодых семей есть доходы, позволяющие обслуживать ипотеку, но нет средств на первоначальный взнос, они вынуждены копить несколько лет,— сообщила “Ъ” председатель Молодежного парламента при Госдуме Мария Воропаева.— Таким образом, те, на кого рассчитаны стимулирующие госпрограммы, не могут ими воспользоваться даже при соответствии критериям». По ее словам, на круглом столе предстоит найти оптимальное решение, которое позволит молодежи брать ипотеку, не имея средств на первоначальный взнос, например за счет перераспределения субсидий от государства.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), молодые семьи в возрасте до 35 лет составляют 60% заемщиков, большинство — с одним или двумя детьми. Сейчас в России действует программа субсидирования процентных ставок для таких семей, в рамках которой получить ипотеку или рефинансировать имеющийся ипотечный кредит можно под 6% годовых. Участвуя в программе, семьи с детьми могут снизить платежную нагрузку по сравнению с кредитом по текущим ставкам (9,5%) на 20%.
В 13 регионах действуют собственные льготные программы для отдельных категорий заемщиков. АИЖК с местными властями реализует ипотеку по ставке от 6%, в рамках которой часть ставки субсидируется из регионального бюджета. Каждый субъект самостоятельно определяет категории заемщиков, которые могут оформить ипотеку по льготной ставке, в зависимости от ситуации в регионе. В числе таких категорий молодые семьи, многодетные семьи, сотрудники бюджетной сферы. Однако и эти программы не предусматривают субсидирования первоначального взноса.
Банки не предлагают ипотеку без первоначального взноса из-за высоких рисков и ограничительных мер ЦБ. В частности, в конце января вступают в силу поправки, по которым ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% ЦБ предлагает взвешивать с коэффициентом риска 150%, а менее 10% — с коэффициентом 200%. Регулятор (на запрос “Ъ” в ЦБ не ответили) не раз прямо указывал на повышенные риски кредитов с низким первоначальным взносом.
Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 25 декабря 2017 года
Мы за рисками обязательно смотрим. Ипотечное кредитование — это чувствительный сегмент. Ужесточаем требования к выдаче ипотечных кредитов с отсутствием первоначального взноса
С учетом позиции ЦБ говорить об отмене первоначального взноса по ипотеке даже в рамках адресных социальных программ не приходится. Но сама по себе идея компенсации первоначального взноса по ипотеке для молодых семей уже вызвала одобрение у депутатов. «Идея понятная, и она хорошая,— отметил глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.— Однако нуждается в детальной проработке, тем более что речь идет о расходовании бюджетных средств». Не отвергают идею и в комитете по финрынкам. «Я бы не стал с ходу отметать ее,— подчеркнул глава комитета Анатолий Аксаков.— Тут есть над чем работать».
Варианты, когда государство субсидирует часть первоначального взноса, поддерживают и банкиры. «Если заемщик сам будет вносить хотя бы 10% от стоимости квартиры и ЦБ не будет вводить заградительные тарифы, то подобные кредиты были ли бы интересны банкам»,— отметил зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. В АИЖК, которое также заявлено в качестве участников круглого стола, пока не получали на рассмотрение инициативу Молодежного парламента Госдумы.
В то же время, по мнению экспертов, компенсация заемщикам первоначального взноса вместо процентной ставки чревата рисками неплатежей. По статистике, чем выше первоначальный взнос, тем лучше качество обслуживания кредита, поскольку уменьшается ежемесячный платеж и растет ответственность, говорит руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «Кроме того, большое количество браков заканчивается разводом,— добавляет он.— И если ставку для утративших право на льготы в связи с расторжением брака можно просто повысить, то механизм возврата государственных субсидий в виде первоначального взноса неочевиден». Такие меры можно применять только точечно в рамках программ, направленных например, на поддержку молодых учителей, врачей, ученых, считает господин Гордейко.
Повысить доступность ипотеки для молодых семей можно не только за счет госсубсидий первоначального взноса, уточняет Анатолий Аксаков. «Молодой семье можно помочь на него накопить, например, за счет целевых вкладов на особых условиях, часть расходов по которым государство могло бы взять на себя»,— пояснил он. При этом, добавил господин Аксаков, при открытии такого целевого вклада на срок его действия для граждан логично сохранить право на участие в госпрограммах, которое они могут утратить за время накопления.