Вчера прокуратура Воронежской области заявила о намерениях добиваться в Девятнадцатом апелляционном арбитражном суде изъятия 27 га яблоневых садов у строительной компании «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня. Суд первой инстанции до этого не нашел нарушений в покупке застройщиком участка рыночной стоимостью 450 млн руб. за 2,5 млн. При этом схожую сделку по приобретению ООО «Атлант» второй части садов на 25 га суд признал ничтожной. Результат рассмотрения жалобы в апелляции может сказаться и на уголовных делах, возбужденных по фактам мошенничества при продаже участков сада, полагают эксперты.
Прокуратура старается помешать «Выбору» возвести квартал на месте яблоневого сада в Воронеже
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Прокуратура намерена продолжить спор о возврате в госсобственность части яблоневых садов в Коминтерновском районе Воронежа в апелляционной инстанции, сообщило вчера ведомство. Надзорный орган не согласен с решением арбитражного суда Воронежской области, который 15 января признал ООО «Выбор» «добросовестным покупателем» части яблоневых садов на 27 га (улица Шишкова, 140Б, участок 3). Тогда арбитраж частично удовлетворил иск прокуратуры к «Выбору», ООО «Спартан» и ООО «Атлант» о признании недействительным договора купли-продажи участка на улице Шишкова, 140Б общей площадью 52,4 га и истребовании земли из «незаконного владения». Суд признал сделку недействительной и фактически забрал часть разделенного участка в 25,4 га у одного из конечных покупателей — «Атланта». Но в удовлетворении требований прокуратуры о возврате в госсобственность оставшихся 27 га у компании Александра Цыбаня было отказано «ввиду добросовестности приобретения».
На этих двух участках яблоневых садов в 2016 году «Выбор» запроектировал жилой микрорайон общей площадью как раз 52 га. Замгендиректора «Выбора» Светлана Кузнецова ранее поясняла, что компания приобрела 27 га и договорилась с собственником соседней земли, в итоге проект затрагивает оба участка. Вчера связаться с представителями застройщика не удалось.
Согласно материалам суда, несколько лет назад земли яблоневых садов из федеральной собственности первоначально выкупило ООО «Спартан». 52,4 га достались компании по кадастровой стоимости — 2,6 млн руб. Разделив земельный участок, «Спартан» продал 27 га за 2,5 млн руб. «Выбору» и 25,4 га за 2,3 млн руб. — ООО «Агросвет», землю которого, в свою очередь, выкупил «Атлант». По данным экспертизы, проведенной в 2017 году и представленной в ходе разбирательства истцом, рыночная стоимость участка «Атланта» превышает 424 млн руб., а «Выбора» — свыше 451 млн. Однако, по мнению арбитражного суда, довод прокурора о том, что «Выбор» является «недобросовестным приобретателем земли» опровергает факт обращения застройщика перед покупкой в ООО «Центр независимой оценки “Фрегат”» для определения ориентировочной стоимости участка. Суд счел это «проявлением разумности и осмотрительности». Привлеченные «Выбором» эксперты оценили участок в 2,49 млн руб.
Суд также отметил, что «Спартан», «Выбор» и «Атлант» приобретали участки как земли сельхозназначения. И это определяет их сравнительно невысокую цену. А оценившие их рыночную стоимость на порядок выше эксперты руководствовались критериями для земель, которые можно использовать под многоэтажную застройку. Впоследствии «Выбор» действительно изменил вид использования земельного участка именно на эту категорию, но данное обстоятельство «не имеет правового значения для определения цены участка на момент его приобретения», говорится в материалах суда. Поэтому арбитражный суд не нашел доказательств приобретения земли «по явно заниженной цене».
Напомним, единый участок на 52,4 га до июля 2012 года находился в пользовании у Воронежского аграрного госуниверситета. Фактически участок под яблоневые семечковые сады использовала опытная сельскохозяйственная станция университета. В 2012 году в связи с приватизацией сельхозстанции участок был отдан в аренду на 49 лет за 7 тыс. руб. в год ОАО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция», но договор был расторгнут по соглашению сторон в марте 2014-го. За год до расторжения договора, в 2013-м, ОАО передало участок в субаренду «Спартану». А эта компания, как предполагали в региональном управлении СКР, заключила ряд фиктивных договоров с «фирмами-однодневками» и подготовила подложные документы. На их основании весной 2014 года воронежское управление Росимущества передало участок субарендатору, а в феврале 2015-го продало в собственность. По факту мошенничества при продаже садов воронежский СКР еще в 2016 году возбудил два уголовных дела. «Подложные документы стали основанием для оформления права аренды», — поясняли в следственном комитете. Сейчас оба дела находятся на завершающем этапе расследования.
Управление Росимущества в ходе разбирательства в арбитражном суде признало, что продало «Спартану» участок из-за «заблуждения» относительно нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего компании. Речь шла о поливочном комплексе длинной 1,1 км. Впрочем, впоследствии прокуратура указала на отсутствие работ по монтажу объекта, а ООО «Спартан» утверждало, что поливочный комплекс был демонтирован.
В ноябре 2017 года воронежской прокуратуре удалось добиться признания незаконной приватизации еще одного участка яблоневых садов — площадью 24 га. Сторонами в том деле выступали «Спартан» и «Атлант». Таким образом, из почти 77 га яблоневых садов, которые могли попасть под застройку в Воронеже, в госсобственность возвращены 50 га, а 27 га остаются у «Выбора».
Эксперты вчера разошлись в оценке перспектив дела. «Решение первой инстанции останется без изменений, если прокуратура не представит реальных доказательств осведомленности покупателя о существенно заниженной стоимости участка, что может опровергнуть “добросовестность” “Выбора”», — полагает старший юрист группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков. Но даже в случае полного проигрыша прокуратура не теряет шансов пересмотреть дело «по вновь открывшимся обстоятельствам», добавил он.
Партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко отметил, что у надзорного ведомства достаточно шансов в апелляции, поскольку «удовлетворенная часть требований имеет много общего с неудовлетворенной». Результат спора в арбитражном суде может сказаться и на итогах уголовных дел о продаже садов вплоть до полного их прекращения, резюмировал юрист.
Как суд доказал аффилированность «Спартана» с «Атлантом»
Согласно материалам воронежского арбитражного суда, договор купли-продажи участка земли, находящегося в федеральной собственности, от имени ООО «Спартан» был подписан директором Ольгой Корчагиной, а через месяц участок продали ООО «Агросвет». От этой компании договор был по доверенности подписан Жанной Батыршиной. А еще месяц спустя участок купил «Атлант», договор подписала директор ООО Наталья Триандифилиди...