Директор ООО «ОКТОГОН» Олег Никитенко рассказал, почему были досрочно погашены облигации СОФЖИ, как разработанный компанией проект «5 кварталов» встречали в коридорах власти и как политические процессы тормозят городское развитие.
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
– Каково на сегодняшний день состояние проекта «Пять кварталов»?
- Проект был достаточно глубоко проработан, по нему было многое сделано. Было потрачено много средств на расселение первого квартала «Е» (77-й квартал), который примыкает к макаронной фабрике. Много было административных усилий по корректировке градостроительной документации, внесли изменения в Генеральный план города, в Правила землепользования и застройки. Даже на финале осенью 2017 года успели утвердить Проект планировки территории. Правда, не решен вопрос с зонами регулирования вокруг объектов культурного наследия. Они друг на друга накладываются, и получается не вполне определенный сценарий, что можно, что нельзя. Получается низкоэтажная и при этом очень разреженная застройка. Но чтобы низкоэтажная застройка была эффективной, она должна быть плотной. На следующем этапе будет разработана объединенная зона охраны на все пять кварталов.
Но мы встряли в историю, когда «5 кварталов» пытаются использовать, чтобы показать, какой неэффективной была работа по реновации, работа Самарского областного фонда жилья и ипотеки.
– Как выстраивались отношения проекта с властью – прошлой и нынешней?
- Сейчас модно говорить, что это проект прежней власти и так далее. Но я могу сказать, что в свое время он встретил большой уровень сопротивления. Компания «ОКТОГОН» разрабатывала региональную Концепцию жилищной политики, и когда мы ее презентовали, презентовали мастер-план по проекту «5 кварталов», я участвовал в нескольких совещаниях с участием бывшего губернатора Самарской области Николая Ивановича Меркушкина. И он не очень понимал, зачем нужно создавать сложную систему регулирования территории, но в итоге после долгого обсуждения доверился мнению экспертов. При этом решающую роль в том, чтобы «5 кварталов» были запущены, сыграл Дмитрий Игоревич Азаров, который в то время был главой города.
На расселение первого квартала было необходимо 850 млн руб., плюс коммуникации. Нужен был стартовый капитал в миллиард рублей. Потом этот целевой капитал должен был «шагать» по следующим кварталам, после завершения работ на первом. Губернатор поставил условие: даст половину, если город тоже даст половину. И город в лице Дмитрия Игоревича Азарова проект поддержал.
– Как происходила история с облигационным займом? Почему облигации были досрочно погашены?
- В 2015 году Николай Иванович Меркушкин сказал, что надо использовать средства населения, чтобы финансировать региональные проекты. Начался поиск подходящих региональных проектов. Мы с коллегами из Самарского областного фонда жилья и ипотеки даже не мечтали, что под проект могут выпустить какой-то облигационный займ. В январе 2016 года на очередном заседании попечительского совета СОФЖИ эту идею предложил Сергей Станиславович Кандеев, который был министром управления финансами.
Для нас это было высокой оценкой нашей работы, потому что ради какой-то ерунды не будут этого делать. Мы с большим энтузиазмом взялись за задачу – упаковать «5 кварталов» с целью привлечения облигационного займа. Подошли очень аккуратно, чтобы уровень заемных средств был не очень большим. И сумма займа – чуть более 500 млн руб., была выверена, чтобы не перегрузить проект заемными средствами.
Нам показалась очень интересной идея, когда человек может инвестировать в свой город и смотреть, как он преображается. Плюс получить долю прибыли от этой деятельности. Стоимость одной облигации – 60 тыс. руб. - примерно равна стоимости квадратного метра. Предполагалось, что, покупая облигацию, человек как бы покупает квадратный метр, и с учетом дохода через три года он может обменять облигацию на эти квадратные метры.
Проценты, по которым размещались облигации, определялись рыночными экспертами. Нужно было найти золотую середину, чтобы облигационный займ был привлекателен для населения по сравнению с депозитами, но не был дороже кредитов, а на тот момент, в 2015-2016 годах, кредиты были дорогие, СОФЖИ кредитовался под 16-19% годовых. Сегодня, когда теоретически есть доступные кредиты в 11-12%, очень легко переставлять пазл, говорить, что облигационный займ дороже кредитов, но два года назад этого не было.
Работа над выпуском облигаций показала, что власть может очень эффективно трудиться, все сработали быстро и скоординированно. Так что к августу 2016 года эмиссия была уже зарегистрирована Центральным банком Российской Федерации. Здесь все получилось быстро.
Но все, что связано с корректировкой граддокументации, с муниципальным жильем, пошло по убыванию. И в какой-то момент оказалось, что деньги уже лежат, их можно тратить, а в ПЗЗ не внесены изменения, и проект планировки не утвержден. Эта история показывает, что любой сложный проект состоит из множества составляющих: и градостроительная, и жилищная, и инфраструктурная и вопросы финансирования. И не так просто всех объединить, собрать под одним грибком. Чаще всего все осуществляется разрозненно, и на примере «5 кварталов» мы убедились, что эта разрозненность носит критический характер.
– Со стороны это звучит так, как будто вы начали продавать проект, продавать некий продукт до того, как он был сформирован. Какие именно проблемы затормозили проект?
– В первую очередь затухание проекта в административных проблемах началось со сменой главы города. Была принципиальная позиция, что расселение должно происходить не только за счет областных денег, но и за счет муниципальных. В этом есть своя логика, потому что 50% жилья, которое находится в квартале «Е» - это муниципальный жилой фонд. Дмитрий Игоревич начал финансировать эту историю.
– В полном объеме? Выделил 500 миллионов?
– Не совсем. Тут начались проблемы. В государственной программе развития жилищного строительства было заложено строительство маневренного дома для временного отселения граждан с этой территории. Это должен быть многоэтажный дом на углу улиц Красноармейской и Никитинской. Предполагалось, что те, кто не пожелают выезжать совсем, смогут пожить там, пока здесь не появится жилье, в которое они будут заселены. На этот дом нужно было порядка 200 млн руб., но 2015 год был тяжелым, финансирование этого дома сняли, и мы остались без важного инструмента. В итоге расселять приходилось путем приобретения квартир.
В сентябре 2014 года Дмитрий Азаров уходит в Совет Федерации, и начинаются проблемы с софинансированием. Всего за счет городского бюджета выделено 133,9 млн руб., область выделила 497,39 млн руб. и дополнительно 44 млн руб. на расселение за счет облигационного займа (потом эти деньги тоже возместили из областного бюджета). Итого за все время 675 млн руб., не хватает еще 200 млн руб. А еще была конкуренция межу «Пятью кварталами» и «Стрелкой», мне кажется, губернатор больше к «Стрелке» был расположен. Расселение первой очереди на ул. Максима Горького, 60 фактически провели за счет денег, необходимых «5 кварталам». Получилась некрасивая картина, потому что лучше совсем не давать денег, чем давать их недостаточно, учитывая, что часть людей отселены.
- Как обстояли дела с оформлением земельных участков? Сформированы ли лоты?
- У нас два года ушло на корректировку Генплана и ПЗЗ, Проект планировки обсуждали так долго, что в итоге решили внести изменения в схему территориального планирования Самарской области. В сентябре 2017 года территория «5 кварталов» была признана территорией регионального значения, и только после этого удалось утвердить ППТ. И это по каждой мелочи. Мы каждый вопрос так будем решать?
Вопрос с муниципальным жильем так и не был решен. В качестве основы приняли процедуру мены, когда СОФЖИ приобретает жилые помещения для нанимателей муниципального жилищного фонда, а потом обменивает их на ветхие квартиры. В схеме участвовал еще МУП, которому муниципалитет передавал квартиры в хозяйственное ведение, а МУП уже обменивался с СОФЖИ, хотя мы понимаем, что это обмен области с городом. Но схема зависла. Росреестр отказался регистрировать эти сделки. Органы местного самоуправления настояли на этой схеме по принципу «я тысячу раз так делал», но почему-то на примере «5 кварталов» ситуация застопорилась.
При этом люди уже отселены и переехали в новые квартиры, живут там по договорам безвозмездного пользования, оплачивают коммунальные услуги, но вопрос требует волевого административного решения. В 2016 году, когда разместили облигации, мы ждали, что власть консолидируется, потому что деньги отдавать надо будет. Сразу же появились строгие планы и графики по утверждению градостроительной документации, по решению вопроса с меной, но их никто не выполнил.
В итоге трудно сформировать хотя бы первый лот. Ведь мы отлично понимаем возможность переформатирования проекта. Но важен фактор определенности, потому что проект проработан достаточно глубоко, для формирования лотов границы земельных участков координаты выверяются до миллиметра, и это невозможно быстро переделывать.
- Проект был неоднозначно принят экспертной комиссией в Союзе архитекторов. Как вы взаимодействовали, как это отразилось на проекте?
- Была хорошая, конструктивная работа с экспертами. Мы объясняли экономику проекта, говорили, что в центрах кварталов будут какие-то точки одиннадцатиэтажные, и зачем они нужны. Это компромиссный переходный подход, чтобы сохранить все объекты культурного наследия, а их около сорока. Я абсолютно согласен с теми, кто говорит, что это разрушение исторической среды. Мы считали вынужденным компромиссом пересмотр границ сложившихся домовладений. Нужно двигаться постепенно, повышать капитализацию территории. Тогда в следующий раз мы можем уменьшать этажность, больше сохранять. Мы стратегически считали, что с каждым кварталом должна повышаться капитализация территории, каждый следующий квартал должен быть более престижным. Можно будет идти по пути снижения этажности, повышения качества среды, повышения качества инфраструктуры. Но за это должен кто-то заплатить.
Возможно, власть могла бы субсидировать этот процесс, выделить средства на реновацию. Но это вопрос приоритетов. Перед нами же сразу было поставлено условие, что все выделенные деньги должны быть возвратными, исходя из этого просчитывалась экономика проекта. «5 кварталов» такие, потому что власть не была готова отдать эти деньги безвозвратно. Если бы она была готова, это были бы другие «5 кварталов» с точки зрения этажности и качества среды.
– Как проходило расселение? Были конфликты с жителями, которые не хотели уезжать? В какие районы переселяли людей?
– В разные районы. Понятно, что их не отправили жить на берег Волги. Кто-то поехал в Кошелев, кто-то в Южный город, в Железнодорожном районе, Дом мебели, ул.Тухачевского, ул.Аэродромная кварталы. Многие остались на территории, примыкающей к историческому центру. Люди выбирали между простором и необходимостью остаться поближе. Кто хотел остаться поближе, выбирал жилье в пределах 60 тыс. за метр.
Я думаю, что недовольны сейчас жильцы муниципального жилищного фонда. Потому что они в подвешенном состоянии. Они переживают, а вдруг нас обманут? Тем более что власть столько раз обманывала. Тем более что она у нас меняется. За время работы над проектом «5 кварталов», сколько сменилось действующих лиц! Можно запутаться, кто когда поддерживал или не поддерживал проект.
– Есть у вас понимание, что сейчас нужно делать с проектом, что делать с кварталом «Е», частично расселенным?
– Надо работать. Надо завершить расселение, сформировать земельные участки, нужно решать вопрос зон охраны объектов культурного наследия. И должны быть четкие полномочия, как преодолеть административные барьеры. Нужно перестать прятать голову в песок, играть в кошки-мышки и открыто говорить о проблемах, ставить задачи, называть ответственных. Иначе работать в этих условиях нельзя. Тем, кто точечным строительством занимается, можно. Пока шум да дело, получить разрешение на строительство и быстро поднять свечку. А системно работать нельзя.
Если что-то не нравится, давайте обсуждать и корректировать. Назрела потребность школ, давайте подумаем, как в одном из кварталов построить школу. Мы для себя приняли решение от этой истории не отступаться, потому что, закрасив все черной краской, ты заблокируешь развитие города.
– Как сейчас принимается проект властями?
– Мы в начале декабря написали письмо с предложениями, как можно дальше двигать проект. Ждем ответ. Я думаю, сейчас идет политический процесс, поэтому сейчас не до этого. Мы надеемся, что проект переживет политику, не будет соблазна использовать его для того, чтобы показать пример неэффективности прежней власти, хотя, конечно, его можно так использовать.
Хочется раскрыть потенциал города, хочется здесь жить, для этого должна быть готовность к неординарным, нестандартным решениям. Нужно привносить в город функции, которых здесь не было, оживить его. Нельзя превращать центр в спальный район, потому что опять встанет вопрос с пробками. Центр города – это должно быть место, где я живу, работаю, отдыхаю - и все без машины. Значит, человек должен получить такую среду, такое качество, которое не захочется променять на автомобиль и поездку на окраины.
– Начато проектирование архитектурного облика проекта? Есть понимание, как это будет выглядеть?
- Здесь вопрос с механизмом и наполнением. Если мы поставим задачу убиться, но вернуть бюджетные деньги, это будет плотная этажная застройка, обычный девелоперский проект. У нас было предложение сделать главного архитектора проекта, который отвечал бы за единый облик квартала. Были авторские разработки Игоря Борисовича Галахова, очень красивые с точки зрения архитектуры. Он своей работой как раз доказывает, что дело не в этажности, а в качестве и пластике фасада.
Если сегодня нужен другой вариант, наполнить проект культурными функциями, это можно сделать в классическом градостроительном исполнении. Оба варианта есть, они продуманы.
- На какой вариант лучше собираются инвесторы?
- Инвесторы собираются на тот вариант, который утвердит главный инвестор - это государство. Если государство скажет, исторический центр развивается вот так, принимается гигантская стратегия на 30 лет, и от нее не отвертеться, и власть не будет менять правила игры и точку зрения, бизнес тоже туда пойдет, потому что он увидит возможности в этой стабильности. Рыночного внутреннего потенциала у исторического центра недостаточно, это связано с оттоком населения, низкой стоимостью жилья и нехваткой рабочих мест. Однозначно, без участия государства исторический центр Самары не поднять.