Финский ритейлер Stockmann договорился о продаже своего последнего объекта в России — торгового комплекса «Невский центр» в Санкт-Петербурге. Сделка будет заключена с единственным оставшимся претендентом — американским фондом Morgan Stanley. Но розничной сети едва ли удастся серьезно заработать на продаже актива: компания может выручить €180–200 млн, что лишь незначительно превышает затраты на проведенную реконструкцию объекта.
Фото: Катерина Евгеньева, Коммерсантъ
Единственным кандидатом на покупку торгового комплекса «Невский центр» в Санкт-Петербурге стал фонд Morgan Stanley, второй участник переговоров — инвесткомпания Malltech вышла из переговоров. Об этом рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из собеседников “Ъ”, договоренность о сделке между Morgan Stanley и текущим собственником объекта Stockmann Group уже достигнута, ее стоимость составит €180–200 млн. В Malltech от комментариев отказались. В Morgan Stanley и Stockmann Group не ответили на запросы “Ъ”.
744 миллиона долларов
вложено инвесторами в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2017 году (данные JLL)
«Невский центр» (общая площадь 103 тыс. кв. м) расположен на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания. Объект после реконструкции (на что Stockmann Group потратила €170 млн) был открыт в 2010 году. Этот торговый комплекс — последний объект финской группы Stockmann в России: в 2015 году ритейлер объявил о продаже своих универмагов в России Reviva Holdings Ltd (владеет компанией «Дебрусс», развивающей в России по франшизе универмаги британской марки Debenhams). Сумма сделки составила €5 млн. Изначально все магазины Stockmann планировалось перевести под вывеску Debenhams, но в итоге было решено сохранить универмагам название (см. “Ъ” от 30 июня 2017 года).
Активная продажа «Невского центра» велась с конца 2016 года. Помимо Morgan Stanley и Malltech в переговорах о покупке объекта изначально участвовали PPF Real Estate, Avica, Fort Group, холдинг «Империя» и O1 Group. Последняя долгое время считалась одним из основных претендентов на актив, но недавно приняла решение остановить инвестиционную активность. Как сообщали ранее собеседники “Ъ”, решение было связано с ростом напряженности в банковском секторе, в частности с переходом под контроль Центробанка «ФК Открытие». Владелец O1 Group Борис Минц был одним из основателей «Открытия», но в 2013 году продал свои акции, сохранив деловые связи с основным собственником корпорации Вадимом Беляевым. «Открытие» выступало кредитором O1 Group, а подконтрольный группе НПФ «Будущее» инвестировал в акции банка.
Morgan Stanley давно работает на российском рынке. В 2013 году структура выкупила торгово-развлекательную часть (205 тыс. кв. м) комплекса «Метрополис» на севере Москвы за $1,2 млрд, а 2012 году инвестировала $1,1 млрд в торговый центр «Галерея» (192 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге.
Руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов считает, что минусом «Невского центра» является то, что объект спроектирован и реконструирован под концепцию department store, это затрудняет ротацию арендаторов при ее необходимости. По данным JLL, сейчас пустующих площадей в «Невском центре» практически нет, в то время как в среднем в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 3,8%. Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев считает, что рыночная стоимость объекта составляет 12–13 млрд руб. (€168,7–182,8 млн по текущему курсу). Он называет удачным расположение объекта: соседство с другим крупным торговым центром — «Галерея» на Лиговском проспекте — создает синергетический эффект по привлечению целевого покупательского трафика.
По наблюдениям аналитиков JLL, интерес инвесторов к Санкт-Петербургу в последнее время растет: доля города в общем объеме инвестиционных сделок, заключенных на рынке коммерческой недвижимости России, выросла с 9% в 2016 году до 16% в 2017 году. В натуральном выражении объем вложений в петербургские объекты за год увеличился с $380 млн до $744 млн.
«Мираторг» рассадил «Лотос»
Конъюнктура
Агрохолдинг «Мираторг» выкупил дополнительные 1,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Лотос», девелопером которого выступает MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко. Об этом сообщил источник “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. Стороны сделки отказались от комментариев. В 2017 году «Мираторг» уже приобрел у MR Group в «Лотосе» часть площадей в офисном центре: в результате последней сделки «Мираторгу» принадлежит совокупно 11,5 тыс. кв. м. Общая площадь «Лотоса» — 152 тыс. кв. м, объект располагается на Одесской улице на юго-западе Москвы. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский указывает, что сейчас в комплексе свободны 19% площадей, их рыночная стоимость составляет 180–200 тыс. руб. за кв. м. Исходя из этой оценки, сумма сделки между «Мираторгом» и MR Group могла составить 270–300 млн руб. Средние ставки аренды в «Лотосе», по словам господина Казанского, составляют 16 тыс. руб. за кв. м.