Цены на краснодарском рынке жилья в 2018 году, по прогнозам его участников, вырастут не более чем на 5%. Среди причин повышения стоимости «квадратных метров» эксперты называют снижение объемов предложения, а также удорожание себестоимости строительства после ужесточения с 1 июля процедуры привлечения средств дольщиков. Риелторы между тем уверены, что застройщики будут вынуждены сдерживать цены на первичном рынке, чтобы покупатель окончательно не переключился на «вторичку».
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
По данным аналитического исследования строительной компании «Неометрия», проведенного по итогам минувшего года, рост цен на жилье в 2018 году в Краснодаре не превысит 5%. Кроме того, эксперты прогнозируют продолжение снижения девелоперской активности: если в 2014 году в Краснодаре было введено 55,6 тыс. новых квартир, в 2015-м — 40,7 тыс., в 2016-м — 31,2 тыс., в 2017-м — около 31 тыс., то в 2018-м, по данным компании, прогнозируется ввод в эксплуатацию не более 30 тыс. квартир. Количество совершенных сделок, наиболее вероятно, сохранится на уровне 2017 года и составит 28,7 тысячи единиц.
Как сообщили „Ъ-Кубань“ в «Неометрии», занимающейся анализом рынка жилья на Кубани с 2010 года, небольшой рост цен на жилые «квадраты» произойдет за счет ухода из отрасли мелких игроков, чьей основной политикой выживания был демпинг. Этому будет способствовать ужесточение требований к застройщикам, работающим по ФЗ №214, которые вступят в силу 1 июля этого года. По прогнозам аналитиков, снижение ввода новых объектов приведет к увеличению доли квартир на финальной стадии готовности. «Сегодня на краснодарском рынке достаточно жесткая конкуренция и, несмотря на уже сбавившийся темп закладки новых объектов, предложение по продаже квартир перенасыщено»,— рассказала „Ъ-Кубань“ партнер-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко. В 2017 году, со слов экспертов «Неометрии», цены на первичном рынке выросли по сравнению с 2016-м на 5,5%, что было связано со снижением объема выхода новых проектов, а также с закрытием проблемных объектов, где стоимость «квадрата» была низкой. «Ситуация на вторичном рынке останется стабильной. Для падения цен в ближайшее время нет объективных причин. Все объекты находятся в высокой стадии готовности, поэтому цена со временем будет только расти»,— говорит Ксения Рысенко.
Гендиректор MACON Realty Group Илья Володько отмечает, что за последние полтора-два года наблюдается снижение объема закладки новых проектов, что вызывает сокращение нереализованных остатков жилья на рынке. «Два года назад в Краснодаре мы имели около 60 тысяч нереализованных объектов, а сегодня их уже около 49 тысяч. И эта тенденция продолжится, позволяя наращивать цену примерно на 5% ежегодно»,— констатирует эксперт.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов, напротив, говорит о значительном превышении предложения над спросом, что не позволяет застройщикам поднимать цену. «Сегодня в Краснодаре только в строящемся и уже построенном жилье более 50 тысяч квартир. Еще порядка 30 тысяч на вторичном рынке. В прошлом году было совершено порядка 25—26 тысяч сделок купли-продажи либо сделок с использованием договора долевого участия. Получается, что объем предложения сейчас превышает спрос минимум в три раза»,— говорит эксперт.
По словам Ильи Володько, небольшому росту цен будут способствовать грядущие изменения в законодательстве, поскольку они должны сократить появление на рынке жилья новых объектов и, следовательно, подстегнуть рост цен на уже имеющиеся. Как ранее писал „Ъ“, 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в ФЗ №214, регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. По нему, в частности, застройщики обязаны будут иметь трехлетний опыт возведения жилья и 10 тыс. сданных кв. м, а также — уставной капитал не менее 10% от планируемой стоимости объекта.
Вадим Камалов считает, что изменения в законодательстве увеличат себестоимость строительства, но это не скажется на ценах: «Если себестоимость строительства дорожает и застройщик будет вынужден поднимать цены, покупатель переключится на вторичную недвижимость. Учитывая, что в ремонт квартиры в новостройке нужно вложить минимум 4—5 тысяч рублей на „квадрат“, фактическая стоимость „вторички“ примерно на 10% ниже, чем „первички“. Застройщики, понимая, что спрос на новостройки недостаточно активный, будут держать цену либо повышать на 5%, приравниваясь к цене „вторички“ минус ремонт»,— говорит Вадим Камалов.