Дома высотных стандартов
Практика
Будущие стандарты жилья, которые активно обсуждались весь 2017 год, прошли первый смотр, для дальнейшей доработки отобраны проекты 20 архитектурных бюро. Впоследствии их планируется включить в реестр проектов повторного применения и рекомендовать застройщикам для использования. Между тем застройщики сомневаются, так ли уж нужны типовые решения при возведении коммерческого жилья.
В октябре прошлого года Минстрой России совместно с АИЖК и при участии КБ "Стрелка" объявил Открытый международный конкурс архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России. Принять в нем участие могло любое архитектурное бюро, главное условие — соблюдать техническое задание, в основу которого легли разрабатываемые сейчас стандарты жилой застройки, как параметров самого жилья, так и окрестной инфраструктуры.
Участникам предлагалось попробовать силы в трех номинациях: проработать квартал малоэтажной застройки (частные домовладения, таунхаусы и многоквартирные дома высотой до 4 этажей), среднеэтажный кластер с 5-7-этажными домами, а также классический вариант застройки города — с преобладанием 5-9-этажных домов, перемежаемых башнями до 18 этажей включительно. На конкурс поступило несколько сотен проектов от архитекторов из 39 стран. 1 февраля жюри выбрало из них 20 финалистов.
Проекты получились самыми разноплановыми, однако ни один из них, даже те, что были признаны победителями, полностью конкурсную комиссию не удовлетворил — все варианты отправлены на доработку. По словам генерального директора АИЖК Александра Плутника, входившего в состав жюри, одна из задач, которую предстоит решить в процессе доработки,— "соблюдать параметры стоимости, чтобы обеспечить максимальную доступность жилья для граждан". Собственно, ценовые характеристики конкурсанты просчитывали и так, это было одним из требований. Так, по подсчетам нидерландского бюро Bold-collective, вошедшего в семерку финалистов среди тех, кто соревновался в моделировании классической городской застройки 9-этажками и 18-этажными башнями, и предложившего микрорайонную застройку по модульному принципу, средняя стоимость квадратного метра проекта составляет €1,5-1,6 тыс. (то есть 105-112 тыс. руб. при курсе 70 руб./€). У победившего в той же номинации российского архитектурного бюро Pole-Design квадратный метр жилья в зависимости от высотности здания обходится в 77-85 тыс. руб. А, например, у архитектурной группы ДНК, разработавшей модель среднеэтажной застройки, ценовые параметры более комфортные — 36-38 тыс. руб./кв. м. Примерно такой же ценовой диапазон у итальянского бюро TA.R.I-Architects, визуализировавшего малоэтажный квартал.
Подстройка под жильца
Застройщикам может показаться финансово привлекательным и другое. Это конкурс не "бумажной" архитектуры, а проектов, которые планируется в дальнейшем использовать, причем не только при реализации программ типа реновации жилого фонда, но и для обычной коммерческой жилой застройки. Иными словами, доступ к конкурсным проектам должны получить застройщики. Как именно это будет происходить, пока не до конца ясно. По словам главы Минстроя Михаила Меня, принимавшего участие в оценке проектов, сейчас рассматриваются два варианта: прямого взаимодействия конкурсантов и застройщиков и опосредованного, через единый реестр типовых проектов, который находится в ведении Минстроя. Во втором случае, по словам министра, проекты победителей нужно сперва выкупить. Но поскольку проекты будут уже в готовом виде, тратиться на их разработку с нуля не придется, а останется лишь привязать их к конкретному земельному участку.
В опрошенных "Домом" девелоперских компаниях, работающих в ценовой категории "средняя" и "ниже средней", а также в агентствах недвижимости, которые специализируются на продаже новостроек тех же классов, никто не смог однозначно оценить экономическую целесообразность предложения. "Типовыми проектами, безусловно, пользоваться удобнее, поскольку экономятся средства и время на разработку проектной документации,— соглашается Андрей Цвет, директор по развитию ГК "Гранель".— Однако есть риск потерять индивидуальность отдельных проектов и внешний облик городов, то есть, по сути, это опять будет строительство серийных домов, только на современный лад". А это совсем не то, что ожидает получить покупатель и за что он готов платить. "Сейчас покупатели хотят не просто дом, не просто инфраструктуру, они хотят больше и лучше,— объясняет Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК МИЦ.— Их интересует не просто площадь квартиры, а ее решение. Важны организация жилого пространства и функциональное исполнение".
Расхожие мнения
"Экономическая выгода для застройщиков при использовании новых стандартов может заключаться не только в удешевлении проектирования жилых комплексов, но и в снижении закупочной стоимости строительных материалов, установленных проектом,— говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".— Однако эта выгода вряд ли сможет полностью компенсировать издержки застройщиков на объекты инфраструктуры, в связи с чем резкого снижения уровня цен на жилье вряд ли можно ожидать". Кроме того, могут появиться и новые статьи расходов. "Не думаю, что из-за обновления нормативов нам грозит переход к типовому проектированию, но если представить себе такую ситуацию, то с точки зрения сокращения затрат на проектирование девелоперам будет удобнее, а с точки зрения увеличения бюджетов на продвижение — сложнее",— рассуждает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век".
И, наконец, отдельный вопрос связан с заложенным в конкурсные проекты ограничением высотности — не более 18 этажей, да и то лишь точечно. Большинство застройщиков выстраивают свою экономику, ориентируясь на иные габариты проектов. "Многие из участников нынешнего конкурса, особенно из-за рубежа и регионов, не имеют четкого представления о том, с какими сложностями приходится сталкиваться в экспертизе и во множестве инстанций,— говорит Иван Романов, управляющий "ЛСР. Недвижимость — Москва".— Суть работы застройщика заключается прежде всего в том, чтобы приспособиться к меняющимся условиям. Нельзя строить жилые дома в отрыве от действительности, поэтому логично было бы провести подобный конкурс среди застройщиков, так как решений и идей, уже адаптированных к нашей реальности, более чем достаточно".
Параметры преткновения
Разное отношение у участников рынка недвижимости вызывают и сами стандарты. "Одно из главных предлагаемых нововведений — в соотношении комнат: новые стандарты предполагают правило "один человек — одна комната" (СНиПы советского периода предполагали соотношение "на одну жилую комнату — 1,2 человека"),— рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".— Соответственно, новое типовое жилье будет более просторным, тем более что обновленные стандарты предполагают увеличение высоты потолков до 2,8 м, что на 30 см выше нынешних норм". Впрочем, многое будет зависеть от реализации этой идеи. В "Сити-XXI век" предупреждают, что слепое следование рекомендации "одна комната на одного человека" "может привести к тому, что типовые проекты начнут грешить планировками с обилием спален площадью 7-8 кв. м, с огромной нагрузкой на общественные зоны квартиры".
Еще один неоднозначный параметр связан с квартирографией. Долю однокомнатных квартир планируют уменьшить с нынешних 50% до 40%. Рациональное зерно в этом есть. С уменьшением числа однокомнатных квартир сокращается общее число квартир и в доме в целом и на каждом этаже в отдельности. Одновременно уменьшается число квартир, сдаваемых в аренду, поскольку "однушки" — самый популярный у арендаторов продукт. В сумме это даст большую приватность проживания, снижение нагрузки на окрестную инфраструктуру и пр. Но нюансы есть и тут. "Предлог для сокращения доли однокомнатных квартир — более комфортное проживание,— говорит Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet.— Но для тех, кто платит за новую квартиру самостоятельно, это скорее дополнительная финансовая нагрузка, ведь все упирается в конечный бюджет покупки, а также уровень доходов".
При этом некоторые требования, предъявляемые к жилью покупателями, в стандартах не учтены вовсе либо отражены опосредованно. "У нашей компании нет жалоб от покупателей на применяемые стандарты,— замечает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер".— А на рынке в целом наиболее часты жалобы на качество строительства и несоблюдение сроков. Но это относится скорее к строгости следования стандартам со стороны строителей и зависит от квалификации конкретных людей, выполняющих специализированные работы на стройке".