Два крупных краснодарских застройщика, АСК и Ava Group, заявили о переходе на проектное финансирование с использованием банковских средств. На деньги Сбербанка они планируют возвести четыре жилых комплекса в Краснодаре общей стоимостью 6,5 млрд руб. По словам представителей компаний, к этому девелоперов обязывают поправки в ФЗ №214, которые вступят в силу в ближайшие два года и вынудят застройщиков строить жилье без привлечения средств дольщиков, а лишь за счет банковских ресурсов. Эксперты считают, что это приведет к повышению цены за квадратный метр и повысит риски для застройщиков, поскольку непроданные остатки жилья будут обременены процентами по кредиту и их будет трудно реализовать.
По прогнозам экспертов, цена на жилье в крае в ближайшие годы вырастет на 10%
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Два крупных краснодарских застройщика заявили о переходе на проектное финансирование при строительстве своих объектов. Компания «АСК» анонсировала два жилых комплекса в Краснодаре, которые будут возводиться на банковские деньги. Еще один девелопер, Ava Group, также сообщил, что планирует реализовать два проекта полностью за счет привлечения заемных средств. По словам представителей компании, причина одна и та же: поправка в ФЗ №214, исключающая возможность привлечения средств дольщиков до окончания строительства дома. Изначально она должна была вступить в силу 1 февраля 2018 года, однако согласно «дорожной карте» по отмене долевого строительства, опубликованной на сайте правительства РФ, девелоперам дадут время на плавный переход на новую схему финансирования, а окончательно она начнет действовать во второй половине 2019 года. Согласно изменениям в законе «Об участии в долевом строительстве» деньги на строительство будут размещаться на банковском счете, при этом банк будет следить за целевым расходованием средств.
Вице-президент по инвестициям AVA Group Денис Бражниченко рассказал, что речь идет о жилом комплексе «Сказка град» и втором этапе строительства ЖК «Мечта». Общая планируемая площадь построенного жилья составит около 200 тыс. кв. м, а совокупная стоимость проектов — 4 млрд руб. «Это будут третий и четвертый жилые комплексы, которые мы будем строить по схеме проектного финансирования полностью на банковские средства. Средства дольщиков использоваться на этапе строительства не будут. В будущем мы также будем возводить новые объекты по этой схеме, не дожидаясь вступления в силу поправок в ФЗ №214»,— заявил Денис Бражниченко.
Генеральный директор «АСК» Инна Шестаченко сообщила, что компания также планирует возвести два жилых комплекса с общей суммой инвестиций 2,5 млрд руб. Это ЖК «Спортивный парк» на 2 тыс. квартир в микрорайоне Гидростроителей и ЖК «Ясный» на тысячу квартир в поселке Новознаменский в черте Краснодара. Оба объекта будут строиться на банковские средства. «Мы активно готовимся к полному переходу на схему проектного финансирования. Сначала эти перспективы нас пугали, но теперь, когда мы уже начали работать в этом русле, понимаем, что есть и свои плюсы. Раньше мы были полностью зависимы от спроса, скорости продаж, дебиторской задолженности дольщиков и т. д. Новая система позволяет чувствовать себя более стабильно»,— рассказала Инна Шестаченко.
Как сообщили в Юго-Западном банке ПАО «Сбербанк», банк финансирует строительство 500 тыс. кв. м жилья по этой схеме. В других крупных банках — «Кубань кредит» и ВТБ не смогли вчера, 26 февраля, оперативно предоставить информацию.
Аналитик недвижимости компании «Интро Технологии Рус» Рустам Ахмаев рассказал, что сегодня на первичном рынке в Краснодаре работает более 100 компаний-застройщиков, большинство из которых привлекает средства населения через договор долевого участия. При этом более половины рынка долевого строительства во втором полугодии 2017 года заняли компании из Топ-10 – «ВКБ Новостройки», «Спецстрой-Кубань», «ЮгСтройИмпериал» и т.д. «В целом проектное финансирование снизит риски жилищного строительства, но это будет происходить на фоне постепенного роста цен. В отличие от коллег из других регионов застройщики в Краснодаре не испытывают сильного давления на цену «снизу» из-за снижения покупательской способности. На юге России в последние годы есть стабильный спрос со стороны платежеспособных покупателей жилья из других регионов страны. Поэтому в Краснодаре можно ожидать роста цен на первичную недвижимость порядка 10-15% в ближайшие три года», - отметил Рустам Ахмаев. По данным «Интро Аналитики», за последние пять лет стоимость строительства квадратного метра в Краснодарском крае выросла почти на 11 тыс. руб. и в данный момент составляет около 39,6 тыс. руб.
Управляющий партнер «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных сказал, что застройщики, в том числе краснодарские, всегда кредитовались в банках, но при этом использовали в строительстве и средства дольщиков. По его мнению, полный переход на проектное финансирование может дестабилизировать рынок. «Раньше, если девелопер видел, что по окончании строительства дома у него остаются большие непроданные остатки, он мог снизить цену, то есть продать жилье по себестоимости, лишь бы оно было реализовано. С переходом на проектное финансирование это будет невозможно сделать, так как все остатки уже будут обременены банковскими процентами. И до тех пор, пока застройщики не научатся грамотно проектировать свои объекты, чтобы гарантированно их продавать, а цена на квадратные метры значительно не вырастет, риск для девелоперов будет очень велик»,— считает Иван Черемных.
Генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько сообщил, что в переходе на проектное финансирование больше плюсов, чем минусов. «Поскольку разработанная правительством „дорожная карта“ подразумевает плавный переход на новую схему работы, то не думаю, что нас ждут какие-то критические явления на строительном рынке. Скорее, его ждет оздоровление, то есть уход застройщиков, которые не в состоянии обеспечить сдачу дома в эксплуатацию. Думаю, многие краснодарские застройщики достаточно хорошо следят за рынком и смогут работать и по новой схеме. Что касается цены за квадратный метр, то она в ближайшие годы, скорее всего, вырастет, но не слишком значительно, примерно на 10%»,— прокомментировал Илья Володько. Также он отметил, что уход от продаж строящегося жилья не повлияет на способность девелоперов мониторить спрос на жилье. «Отчасти пощупать спрос поможет такая форма, как предварительное бронирование квартиры, при которой человек будет платить за жилье уже после сдачи дома»,— резюмировал эксперт.