Верховный суд Башкирии (ВС) вчера признал недействительным решение городского совета Уфы, повысившего в июне прошлого года больше чем в два раза арендную ставку за землю под торговыми центрами. В Уфе 18 крупных ТЦ, но решение в суде оспорили только два оператора недвижимости — ООО «Затонстройинвест» и АО «Торговый комплекс „Октябрьский“». Они заявили в суде, что депутаты не подкрепили свое решение экономическими обоснованиями. Суд с этим согласился. По информации источников „Ъ“, если решение устоит в Верховном суде России, мэрии придется вернуть владельцам ТЦ около 100 млн рублей.
Суд признал, что депутаты Уфы увеличили ставки аренды вдвое без всякого обоснования
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Как стало известно „Ъ“, вчера Верховный суд республики удовлетворил исковые требования двух административных истцов — ООО «Затонстройинвест» и АО «Торговый комплекс “Октябрьский”» к горсовету Уфы. Недействующими с момента принятия в июне 2017 года признаны поправки в положение об арендной плате за землю под торговыми центрами, принятое депутатами. Плата была повышена в 2,6 раза — с 1,94% до 5,18% от кадастровой стоимости участков.
«Затонстройинвест» и ТК «Октябрьский» управляют не самыми крупными торговыми центрами в Уфе (всего их 18). «Затонстройинвест» (принадлежит Александру Арютину) владеет помещением строительного рынка на улице Образцовой возле поселка Восьмое марта, ТК «Октябрьский» (принадлежит, по данным «СПАРК-Интерфакс», Раилю Газизову, Юрию Стульникову, Владимиру и Игорю Норкиным) — зданием одноименного торгового комплекса на улице Лесотехникума. Компании направляли в ВС два отдельных иска к горсовету. В начале февраля ВС объединил их в одно производство.
В своем заявлении «Затонстройинвест» (копия есть в распоряжении „Ъ“) сослался на правовую позицию Конституционного суда РФ от мая 2004 года и статью 65 Земельного кодекса РФ, которая предписывает определять плату за землю «не произвольно, а на основе анализа экономических, природных и иных факторов». Изменение ставок депутатами горсовета «не отвечало принципам экономической обоснованности», так как «было осуществлено произвольно, в отсутствие экономического анализа», отмечено в иске.
В иске ТК «Октябрьский» была заявлена аналогичная позиция, сообщила „Ъ“ представитель «Затонстройинвеста» Анастасия Валеева. По ее словам, доводы истцов подтвердила назначенная судом экспертиза, проведенная оценщиком Степаном Сарбашевым (владеет компанией «Эксперт-оценка»). «Он предоставил заключение, что решение о повышении ставки принималось без специальных расчетов, учитывающих инфляционные процессы, процентное соотношение к кадастровой стоимости земельных участков и другие экономические показатели»,— отметила госпожа Валеева.
В пресс-службе горсовета сообщили, что будут оспаривать решение суда. «Свою позицию мы изложим после получения мотивировочной части решения суда»,— отметили в совете.
Обжаловать решение намерены и в администрации Уфы, так как если оно устоит в Верховном суде России, бюджет города должен будет выплатить компенсации арендаторам за прошедшие полгода. Точной суммы в мэрии официально не называют. По словам информированного собеседника, речь может идти примерно о 100 млн руб.
«Повышение в прошлом году было, конечно, довольно ощутимым, — отметил коммерческий директор торгового центра Ultra Всеволод Спивак.— Это только внешне кажется, что крупный ТЦ легко может заплатить арендную плату. Если подсчитать все остальные затраты и налоги, окажется, что мы на самом деле работаем с минимальной маржой. Для более мелких торговых объектов это вообще почти катастрофа».
Представитель компании «М7» (планировала построить молл на трассе М7, но так и не реализовала эти планы), просивший его не называть, сообщил, что многие владельцы ТЦ надеются, что решение устоит в суде, а мэрия выплатит компенсации. «Например, у нас недействующий торговый объект, не приносящий дохода, и увеличение арендной ставки больше чем вдвое, конечно, осложнило деятельность компании. Собственникам даже пришлось привлечь соинвестора, чтобы платить аренду»,— отметил собеседник.
«Наиболее болезненно повышение отразилось на торговых центрах, которые недозаполнены или не работают,— отмечает управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров.— Там, где с набором арендаторов проблем нет, и есть стабильная выручка от аренды, оно не было очень ощутимым».
Эксперт по земельным вопросам Михаил Лазаренко, возглавлявший в 2010-2012 годах управление земельных ресурсов мэрии, отмечает, что владельцы многих уфимских торговых центров или уже приватизировали под ними участки, или, предполагая рост арендной платы, заблаговременно через суды снизили их кадастровую стоимость. «Это позволило существенно уменьшить и размер аренды, поэтому, возможно, то решение депутатов совета они не оспаривали,— отметил он.— Многих владельцев недвижимости, кстати, удивляет, как депутаты без обоснования голосуют за такие решения. Складывается ощущение, что цифры взяты с потолка, чтобы просто заткнуть дыру в бюджете. Или специалистов у них нет, или денег, чтобы заказать обоснования сторонним экспертам».