Девелоперы второго плана
ситуация
Падение доходов населения и снижение привлекательности строящегося жилья как инвестиционного актива поставили девелоперов в непростое положение. Им все чаще приходится заниматься реализацией квартир, не нашедших своего покупателя на ранних этапах продаж. Но если квартиры в готовом доме не удалось распродать через три года после завершения работ, все их усилия могут оказаться напрасными, предупреждают консультанты.
Фото: Коммерсантъ / Сафрон Голиков / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Антон Белицкий / купить фото
Девелоперам становится все тяжелее продавать недвижимость на этапе строительства по договорам долевого участия (ДДУ). Причина этому — рост объема предложения строящегося жилья на фоне снижения покупательской способности населения. Согласно подсчетам "Метриум", сейчас нераспроданные квартиры представлены в 90 полностью или частично сданных в эксплуатацию жилых комплексах (ЖК) в старых границах Москвы. В общей сложности готовое предложение формирует 20,6% от выставленного на продажу жилья в новостройках. Рост этого показателя — тенденция последних лет. Как следует из расчетов "Метриум", в домах, разрешение на ввод в эксплуатацию которых получено в 2017 году, не распроданы 10,9% квартир, в 2016 году — 2,2%, а в докризисном 2014 году — 0,6%. Говорить о том, что на фоне стабилизации экономики тенденция нивелируется, пока не приходится. По данным консультантов, в 2018 году суммарный объем предложения (то есть всего находящегося в продаже строящегося и годового жилья) составит 4,98 млн кв. м, против 4,4 млн кв. м годом ранее. Прогнозируемый "Метриум" объем поглощения при этом практически не изменится, составив 1,78 млн кв. м. Исходя из этих цифр, можно предположить, что в общей сложности спрос будет превышать предложение в 2,8 раза.
Отстающие классы
В том, что рост доли нераспроданного жилья постепенно увеличивается, не сомневается ни один из участников рынка недвижимости, их данные расходятся лишь в оценке объемов. Директор по продажам "НДВ-недвижимость" Татьяна Подкидышева вспоминает, что еще несколько лет назад — еще до начала экономического спада — до ввода жилого дома в эксплуатацию в нем продавались практически все квартиры. "На балансе застройщиков оставались лишь единичные, наименее ликвидные лоты, например варианты с неудачным видом из окна, неудобной конфигурацией, неполезной площадью и так далее",--объясняет она. Сейчас, по оценкам госпожи Подкидышевой, средним по рынку показателем считается наличие 7-10% нераспроданных квартир. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что за период кризиса доля вакантных квартир в проектах, уже введенных в эксплуатацию, увеличилась на 36,8%, до 17,1% в общей структуре предложения. В 2015 году, по ее словам, этот показатель составлял 16,3%.
Признают наличие проблемы и сами девелоперы. Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов рассказывает, что сейчас к моменту завершения строительства остаются непроданными в среднем 10-13% квартир. Коммерческий директор ФСК "Лидер" Ольга Тумайкина говорит, что за несколько лет массовом сегменте доля нереализованных после ввода объекта в эксплуатацию лотов выросла с 5-10% до 15-20%. Гендиректор Tekta Group Роман Сычев полагает, что средней оценки не существует: в одних проектах после сдачи в эксплуатацию невостребованными остаются 5% жилья, в других — 25%.
Но доля остающегося на балансе девелоперов жилья зависит не только от специфики конкретного проекта, но и от его класса. Управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая объясняет, что наименьший объем нераспроданного жилья на уровне 20% сейчас фиксируется в массовом сегменте. На высокобюджетном рынке, по ее словам, эти показатели выше: для бизнес-класса нормальным считается остаток в 30%, а для элитного — в 40%. Об этом же говорит гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее оценкам, в готовых корпусах жилых комплексов бизнес-класса в 2017 году оставались нераспроданными в среднем 19,2% лотов, в то время как еще в 2016 году речь шла о 18,9%. Юлия Дымова указывает, что в элитном сегменте после завершения строительства вакантными остаются 29,5% квартир, в бизнес — 19,2%, в массовом — 13,6%. У руководителя аналитического центра "Инком" Дмитрия Таганова есть объяснение этой разнице: по его словам, сейчас в 20% выходящих на рынок проектов продажи по ДДУ не ведутся. Он полагает, что практически все они впоследствии экспонируются в сегментах "бизнес" и "премиум".
Источник неприятностей
Реальные располагаемые доходы населения падают уже четыре года: по данным Росстата, в 2017 году они сократились на 1,7%, в 2016 году — на 5,8%. В этих условиях продавать строящееся жилье становится все сложнее. Собеседник "Дома" на рынке недвижимости рассказывает, что если в 2016 году средняя продолжительность строительства по введенным в эксплуатацию домам составляла 29,3 месяца, то в 2017 году эта цифра выросла уже до 33,5 месяца. Он объясняет рост показателя нехваткой средств: в массовом строительстве зачастую более 60% финансирования проекта обеспечивают привлеченные по ДДУ средства физических лиц. "Поэтому для экспонируемых проектов в экономклассе и комфорт-классе становится большой проблемой, когда квартиры в доме не распродаются до окончания строительства: застройщикам важно своевременное получение средств от реализации",— соглашается Дмитрий Таганов. Необходимость ранних продаж обусловлена и текущими расходами, добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. "На объекте нужно содержать офис продаж, по мере снижения предложения поток потенциальных покупателей падает, а затраты на персонал, обслуживание, коммунальные услуги остаются прежними",— объясняет он.
Продажи строящегося жилья тормозит не только падение доходов населения, но и сокращение инвестиционной привлекательности квартир в новостройках, объясняет господин Таганов. Привлекательность квартир среднего ценового диапазона как актива преумножения капитала падает на протяжении всего кризиса: ранее аналитики ЦИАН рассчитывали, что доля инвестиционных сделок с ними в Москве и Подмосковье за четыре года снизилась почти в два с половиной раза — с 17,2% в 2012 году до 7,1% в 2017 году.
Тем не менее многие девелоперы все еще настроены позитивно. Так, Рустам Арсланов считает, что ситуация, когда в массовом жилье к моменту завершения строительства остаются нераспроданными до 15% объема предложения, комфортна для девелоперов. Кирилл Игнахин добавляет, что в некоторых ситуациях это может быть даже выгодно: на начальном этапе рыночная стоимость квадратного метра, а значит, и прибыль меньше. "Иногда застройщики вовсе снимают с продажи определенный тип квартир, фиксируя на него ажиотажный спрос, либо поднимают цену для равномерного перераспределения сделок по типам лотов",— рассуждает он.
Но на фоне продолжающегося кризиса рост цен на жилье по мере повышения его готовности становится все менее заметным. Ольга Тумайкина объясняет, что если раньше разница в стоимости лота на стадии строительства и после сдачи дома в эксплуатацию составляла в среднем 20%, то сегодня она сократилась до 10-15%. Гендиректор "КБК Проект" Василий Костин приводит более радикальные расчеты, согласно которым 30-процентная разница в стоимости готовой квартиры и ДДУ на этапе котлована к 2018 году сократилась до 10%.
Скидка на выселки
Наиболее остро проблема нераспроданного жилья стоит для отдаленных районов, уверены участники рынка. Согласно оценкам Дмитрия Таганова, если в Москве остаются вакантными 15% квартир, то в области можно говорить о 30-35%. "Все просто: чем дальше от Москвы — тем меньше там покупателей. В Москве такой четкой сегментации нет: неудачный проект может размещаться в любом районе города",— рассуждает он. С ним соглашается Василий Костин: большое количество застройщиков и множество проектов здесь увеличивают конкуренцию и делают выбор покупателя более осознанным и требовательным.
Юлия Дымова обращает внимание на увеличение непроданного объема жилья в Новой Москве. "Там идет массовое строительство, а развитию инфраструктуры и коммерческих площадей уделяют мало внимания — это сказывается на спросе",— объясняет она. Госпожа Дымова добавляет, что в Москве количество вакантных квартир заметно растет в районах с преобладающей однотипной застройкой панельными домами одной серии.
Самый очевидный путь для повышения привлекательности невостребованной недвижимости — снижение цен. Татьяна Подкидышева объясняет, что размер скидок может составлять 10-15% от первоначальной стоимости квартиры. Юлия Дымова говорит о 5%, а Дмитрий Таганов — о 6%. Кирилл Игнахин рассказывает, что у девелоперов традиционно существуют три основные стратегии для продажи оставшихся квартир. Самый первый — предоставление скидок, сюда же можно отнести дополнительные инструменты покупки, как, например, рассрочка платежа, иногда при покупке последних квартир застройщик дарит машино-места или кладовые помещения. Второй вариант — "апгрейд" оставшихся объектов. Например, если жилье продается без отделки, застройщик может сделать в непроданных квартирах ремонт "под ключ". Третья стратегия подразумевает перепланировку. "Повысить востребованность лота иногда можно, объединив его с соседним и получив жилье с большим количеством комнат, это может нивелировать неудачный вид из окна или неправильную конфигурация спален",— объясняет господин Игнахин.
Точка невозврата
Но далеко не всегда усилия девелоперов заканчиваются успехом. Мария Литинецкая называет сроком отсечки ликвидности для жилых проектов три года. "Именно за это время должны распродаваться даже не самые ликвидные варианты, затем сданная новостройка приближается к точке невозврата, когда проект перестает устраивать клиентов по цене, качеству и концепции",— объясняет она.
В это время девелоперы невостребованного жилья становятся жертвами растущей конкуренции. "Появление больших объемов нового и качественного жилья по интересным ценам способствует перераспределению спроса: покупатель, конечно, скорее обратит внимание на более комфортный новый фонд, а не на устаревшее типовое жилье, продавцам приходится идти на новые ценовые уступки",— замечает Татьяна Подкидышева из "НДВ-недвижимость". Но госпожа Литинецкая сомневается, что по истечении трех лет предоставление дисконтов оказывается эффективным: люди просто не хотят жить в морально устаревших домах, когда на выбор предлагаются более интересные и современные варианты.
На этом фоне в дальнейшем наращивание объемов строительства может стать угрозой роста невостребованного жилья: квартиры просто не будут успевать распродаваться, прогнозирует Дмитрий Таганов. Эта тенденция в дальнейшем может привести к ухудшению основных показателей деятельности девелоперов первичного жилья. Согласно прогнозам одного из застройщиков, самая очевидная из них — рост объемов остановленного строительства жилых проектов за счет нехватки средств на его финансирование. По его словам, сейчас этот показатель в России достигает 10 млн кв. м, из которых 8 млн кв. м приходятся на объекты с опубликованными проектными декларациями. "В ближайшем будущем объем остановленного строительства может вырасти до 13 млн кв. м",— прогнозирует собеседник "Дома".