Буксующая инвентаризация

Власти Санкт-Петербурга уже двадцать лет говорят о необходимости проведения инвентаризации промзон, однако пока сколько-нибудь серьезных подвижек в этом вопросе не произошло. Корреспондент BG Денис Кожин пытался разобраться, насколько значима инвентаризация для редевелопмента "серого" пояса города и для развития промышленности мегаполиса.

Общую площадь промзон в черте Петербурга оценивают в 13,5 тыс. га. Эксперты полагают, что затянуться процесс инвентаризации может еще на несколько десятков лет. "Все зависит от того, кто будет проводить инвентаризацию и каким образом. Инвентаризация эта нужна не столько для реновации "серого" пояса, хотя для нее она будет ценным источником данных, сколько для получения объективной картины о налоговых сборах. Огромное количество объектов промышленного назначения используется не по прямому назначению, а как бизнес-центры, рестораны, клубы. Соответственно, налоги за такие помещения платятся по льготной ставке — в несколько раз ниже",— рассуждает директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев.

По мнению Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, сейчас существует много факторов, которые тормозят процесс редевелопмента старых промышленных объектов. "Нет четкой федеральной и региональной законодательной базы, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов. Нет понимания того, как можно поменять функциональное назначение объекта или модернизировать здание в многофункциональный комплекс. Земля, на которой расположены заводы, чаще всего распродана нескольким компаниям, и, чтобы осуществить постройку нового или редевелопмент старого объекта, необходимо договориться с рядом собственников о продаже участков, что тоже вызывает  много трудностей. В пример я всегда ставлю Лондон, который был индустриальным городом. На берегах Темзы, когда-то были расположены промышленные предприятия, а на сегодняшний момент эта территория претерпевает значительные изменения и становится чрезвычайно популярным и премиальным местом для жизни. И это результат работы многих десятилетий",— говорит он.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что результаты такой работы периодически появляются в виде списков промышленных зон, промышленных территорий. "Но после смены администрации инвентаризация начинается заново. С учетом большого количества собственников в промышленном поясе Петербурга этот процесс действительно может продолжаться бесконечно. На процесс расселения "серого" пояса эта деятельность не влияет, так как расселение происходит естественным путем за счет переезда отдельных предприятий и редевелопмента освободившихся территорий. Этот процесс идет от наиболее ликвидных участков — около транспортных узлов, ключевых магистралей, постепенно продвигаясь в глубь территории. А также в случае наличия консолидированных в одних руках участков. Наиболее ярким примером является завод "Петмол" на пересечении Московского проспекта и Обводного канала и последующий редевелопмент территории Измайловской перспективы",— говорит господин Фадеев.

Он полагает, что инвентаризация могла бы способствовать редевелопменту "серого" пояса, если бы государство выступило некоторым агентом по развитию территорий, способствуя объединению участков и реализации девелоперских проектов на них. "Однако для этого необходима единая и неизменная стратегия развития "серого" пояса, а за последние пять лет концепция развития промышленности менялась от выноса за пределы города (2008 год) до сохранения промышленности в черте города (2014 год) и обратно (на настоящий момент)",— констатирует господин Фадеев.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAI Becar, согласна с мнением коллеги: "Инвентаризация промзон в Петербурге идет уже давно, просто не совсем системно. Этим занимается ряд комитетов, ряд внешних коммерческих организаций. Стоить этот процесс в полном объеме будет достаточно дорого, ведь должны привлекаться профильные специалисты по недвижимости, промышленности и экономике, поэтому будет лучше, если на такие работы будет проведен конкурс. Если учесть, что промышленный пояс — это около 30% всей недвижимости Петербурга, а у одной площадки может быть не одна сотня собственников. Необходимо сделать полный отчет по состоянию и понять перспективы развития площадки — стоимость инвентаризации может составить несколько миллионов на одну площадку".

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", отмечает, что инвентаризация все же может повлиять на процесс редевелопмента: "Сегодня мы видим, что идет интенсивный процесс изменения промышленных зон Петербурга, которые формируют так называемый "серый" пояс. Согласно концепции правительства города до 2030 года, на территории Санкт-Петербурга сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, подлежит около 4 тыс. га. Компаниям, действующие производства которых находятся на территории, которая входит в программу редевелопмента, необходимо принять решение о переносе своего бизнеса".

Впрочем, инвентаризация нужна не только для редевелопмента, но и для поступательного развития промышленности города. Александр Паршуков, директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент", говорит: "Такая работа действительно может быть полезна городу, чтобы сформировать полноценное предложение земельных участков в промзонах для производственных предприятий. Это не позволит промзонам выйти на уровень частных индустриальных парков по уровню подготовки площадки, простоте сделки и гарантиям для инвестора, но все же сделает промзоны более инвестиционно привлекательными. С другой стороны, инвентаризация не решит проблему разбитых дорог, сложных схем подключения к инженерным сетям и отсутствия единого управления".

Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald, считает, что администрация города сама толком не знает, чем владеет, а чем нет. "Плюс в так называемой "серой" зоне располагается не менее "серый" бизнес — от полукриминальных разборок авто до производства спиртосодержащих омывателей и примитивной химии. Все это без очистных сооружений делается "на коленке". Необходимо создание некоей группы, состоящей из кадастровых инженеров, геодезистов, юристов,— как для работы "в поле", так и для работы с архивными документами. Полагаю, что за пару лет процесс вполне возможно довести до логического разрешения. Бюджет — зарплата десятка специалистов за два года и сопутствующие расходы, но, полагаю, что в 15-20 млн рублей уложиться реально",— приводит расчеты эксперт.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева более пессимистична. "Скорее всего, инвентаризация станет не более чем очередным затянувшимся дорогостоящим бюрократическим процессом, который не принесет ощутимого результата. Вместе с тем промышленные зоны нуждаются в грамотном управлении и поддержке администрации",— резюмирует она.