Из логистики выжимают метры

По итогам первых трех месяцев нынешнего года в Москве и Подмосковье не было введено ни одного нового логистического комплекса. Девелоперы доводят до ума в основном те проекты, которые начали еще в прошлом году.

Такая ситуация не нова для рынка: с 2014 года темпы строительства заметно снизились, что в кризисный период вполне объяснимо. Впрочем, объем сделок по покупке и аренде складской недвижимости в первом квартале 2018-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно вырос. Можно было бы назвать это позитивным сигналом для рынка, если бы это рост был органичным, то есть за счет прибавления числа желающих купить или арендовать логистические площади. Пока же предложение не поспевает за восстановлением спроса.

Низкий старт

В плане появления новых площадей начало 2018 года ничем не порадовало рынок логистической и складской недвижимости Москвы и Подмосковья: за это время ни одного нового объекта не было сдано в эксплуатацию, сообщили в консалтинговой компании CBRE. Эксперты объясняют сложившуюся ситуацию тем, что крупные федеральные девелоперы перенесли завершение строительства своих объектов на более поздние сроки. Но кризисный рынок уже привык к такому раскладу. В любом случае, как прогнозируют эксперты, в конце текущего года в столице и области будет введено до 700 тыс. кв. м складской недвижимости.

Между тем спрос на качественную складскую недвижимость значительно вырос. Объем сделок по покупке и аренде таких помещений в январе--марте нынешнего года увеличился в 1,7 раза по сравнению с первым кварталом прошлого года, подсчитали в CBRE. По наблюдениям экспертов этой компании, больше всего — 36% от общей структуры объема поглощения складских и логистических площадей — пришлось на продуктовые розничные сети и компании потребительского сектора, 32% — на производственные компании, 25% — на логистических операторов. Минимальные доли (примерно по 2%) у компаний, занимающихся онлайн-ритейлом, дистрибуторов и непродовольственных розничных сетей.

Сегодня намечается новый тренд в развитии интернет-торговли, что может привести к росту спроса на покупку и аренду новых помещений со стороны онлайн-ритейлеров. Пока же крупные игроки этого рынка предпочитают самостоятельно решать проблемы с нехваткой качественных помещений, позволяющих выстраивать оптимальную логистическую цепочку товаров. Поэтому еще в 2016 году одна из заметных компаний онлайн-торговли — Wildberries — выкупила 25 га в Подольском районе Подмосковья в границах создаваемого логистического парка "Коледино" для строительства собственного распределительного центра площадью 135 тыс. кв. м. Для этого проекта ритейлер привлекает профессиональных fee-девелоперов, которые за определенное вознаграждение готовы управлять строительством. Формат built-to-suit активно развивается.

"Этот механизм предпочитают крупные производственные и логистические компании, а также ритейлеры,— констатирует Антон Калин, директор департамента промышленной недвижимости PNKGroup (складской девелопер).— Но теперь заказчик не готов ждать свой объект больше одного строительного сезона, что логично, ведь сроки возведения зданий сокращаются, при этом качество постоянно растет за счет внедрения новых технологий".

Меньше, чем планировали

Наступивший год может оказать заметное влияние на аренду складской и логистической недвижимости. "Многие компании, у которых в 2018-м заканчиваются договоры аренды, всерьез рассматривают вариант переезда в более качественный и современный склад",— прогнозирует гендиректор девелоперской компании Ghelamco Елена Бушмина. Сейчас комфортной стала ситуация для потенциальных арендаторов. По данным CBRE, сегодня средневзвешенная ставка в складах класса А находится на прошлогоднем уровне — 3,55 тыс. руб. за 1 кв. м, а операционные расходы обходятся в 1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В текущей фазе вялотекущей экономической депрессии этот сегмент, как и рынок офисных и торговых площадей, демонстрирует спад. Об этом свидетельствуют прошлогодние итоги. В 2017 году в Москве и Подмосковье было введено 570 тыс. кв. м складских площадей, что на 20% ниже аналогичного показателя 2016-го, подсчитали в Knight Frank.

Наибольший объем был запущен на северном направлении Московского региона — 212,4 тыс. кв. м, или 37,3% от общего объема ввода. На втором месте — южное направление, где было введено 178,4 тыс. кв. м, или 31,3% от общего объема ввода. Аналитики этой консалтинговой компании уточняют, что прошлогодний объем ввода новых площадей — самый низкий за последние пять лет.

В компании привели еще одну цифру: около 328 тыс.  кв. м, или 57,5% от общего объема, введенных в 2017 году складских площадей было построено для спекулятивных целей. В формате built-to-suit, который сейчас набирает популярность на рынке, по итогам минувшего года было построено 90 тыс. кв. м, или 15,8% от общего предложения. В результате реализации объекта цены остаются приемлемыми для компаний, выбирающих этот формат. По расчетам Knight Frank, цена продажи объекта от 10 тыс. кв. м в прошлом году находилась в диапазоне 30-35 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС. Тогда же стоимость строительства складского комплекса в формате built-to-suit на продажу площадью менее 10 тыс. кв. м достигала 40 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС.

Не густо, а пусто

Прошлый год хоть немного, но сократил объем вакантных площадей на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья. Объем свободных помещений по итогам 2017-го составил в абсолютном значении 1,39 млн кв. м из 16,9 млн кв. м, то есть доля вакантных помещений находится на уровне 8,3%, подсчитали в консалтинговой компании JLL. В целом за прошлый год показатель сократился на 1,3 процентного пункта, или на 163 тыс. кв. м.

Колебания вакантности в последние три года являются типичными для складского рынка, констатируют в JLL. Так, доля свободных площадей в сегменте меняется каждый квартал на 0,1-1,5 процентного пункта, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне. Knight Frank подтверждает, что за 2017 год доля вакантных площадей снизилась на 1,5 процентного пункта и составила 7,8%, что эквивалентно 1 млн кв. м в абсолютном выражении.

Между тем аналитики полагают, что в 2017 году многие объекты заполнялись арендаторами еще на этапе строительства. Это свидетельствует о том, что количество крупных вакантных блоков, отвечающих требованиям потенциальных арендаторов, сокращается. По прогнозам Knight Frank, при условии сохранения стабильно высокого спроса на готовые блоки доля вакантных площадей будет постепенно снижаться и к концу 2018-го закрепится на уровне 6-6,5%.

Антон Боровой