Возвращение на первичный рынок недвижимости Крыма проектов, замороженных после присоединения полуострова к России, в 2018 году может увеличить объем предложения жилья в регионе почти в два раза. Но этого будет недостаточно: уже в 2019 году регион ждет нехватка качественных объектов на фоне резкого роста спроса на бюджетную недвижимость.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ / купить фото
Число проектов на рынке первичной недвижимости Крыма за год выросло с 31 до 47, подсчитала «Недвижимость-профи». По оценкам компании, общий объем предложения вырос до 210 тыс. кв. м, из которых 70 тыс. кв. м приходятся на Севастополь. До конца года на рынок планируется вывести еще 15 новых проектов общим объемом около 200 тыс. кв. м, указывает гендиректор компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков. «Учитывая, что часть текущего объема будет продана, по итогам года мы можем увидеть рост предложения в полтора-два раза»,— поясняет он.
Рост девелоперской активности в Крыму господин Бобков объясняет возвращением на рынок проектов, которые при переходе острова под российскую юрисдикцию были заморожены из-за их несоответствия новым нормам. «Сейчас правила игры становятся понятными для участников»,— объясняет эксперт. Аналитики ГК «Гранель» также указывают на рост строительной активности в регионе: в 2017 году там ввели в эксплуатацию 833,6 тыс. кв. м жилья, что в 2,9 раза выше уровня 2016 года. Но, отмечают в «Гранель», 74% от этого объема построило население.
Несмотря на формальный рост объемов строительства, после окончания вернувшихся на рынок проектов ситуация в Крыму может развиваться не так радужно. «Новых проектов недостаточно: уже в 2019–2020 годах может ощущаться заметный дефицит качественного предложения, избежать его удастся лишь Ялте и Симферополю, на которые приходится значительная доля начатых строек»,— говорит источник “Ъ”, знакомый с рынком недвижимости региона. В качестве примера он приводит Севастополь, где в обозримом будущем вывод перспективных новых проектов крайне маловероятен: в городе нет инвестиционно-привлекательных участков, генплан не принят.
По данным «Миэль», сейчас в Крыму наблюдается заметный перекос предложения в сторону элитных проектов, тогда как основной спрос сосредоточен в сегменте бюджетных квартир за 2–4 млн руб. Рост интереса к недорогому жилью на первичном рынке Крыма подтвержден статистикой. Согласно расчетам Росреестра, в 2017 году число договоров долевого участия выросло на 84%, до 3,7 тыс. В 2018 году, по прогнозам Дениса Бобкова, показатель может вырасти в 1,5–2 раза.
В «Недвижимость-профи» подсчитали, что сейчас средневзвешенная стоимость первичной недвижимости в Крыму составляет 64,15 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года этот показатель снизился на 4,5%, а по итогам 2017 года он упал на 8,3%. Эту тенденцию в компании объясняют увеличением числа новых проектов, которые на начальных этапах строительства часто продаются по сниженным ценам. «Кроме того, на общую статистику влияет снижение сделок с дорогой недвижимостью»,— добавляет господин Бобков.
После периода сильного роста цен сегодня в Крыму отмечается постепенное снижение стоимости жилья. Согласно данным «Гранель», с марта 2014 года и до начала 2015 года цены на квартиры в Крыму выросли на 120–130%. Рост происходил в два скачка. Первый произошел сразу после референдума, второй был вызван резким ослаблением рубля (в период нахождения полуострова под юрисдикцией Украины стоимость жилья на полуострове традиционно рассчитывалась в долларах). Представитель «Добро-плюс» Наталья Зубова ожидает, что в будущем первичная недвижимость в Крыму может подорожать на 5–10%. «Ввод в эксплуатацию Керченского моста значительно повысит интерес к региону»,— рассуждает она. Похожий прогноз делает еще один собеседник “Ъ” с крымского рынка недвижимости: по его версии, на фоне нехватки качественного предложения рост цен будет неминуемым.