Власти Кубани доработали законопроект, защищающий права соинвесторов строительства жилых домов. В документ, принятый заксобранием региона в первом чтении, внесены дополнения, согласно которым объект незавершенного строительства признается проблемным по истечении шести месяцев неисполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. А с момента признания объекта проблемным власти края имеют право незамедлительно начать поиск инвестора на достройку жилого дома. Участники строительного рынка Краснодара считают, найти инвестора, который бы взялся достраивать изначально убыточный проект, в нынешних экономических условиях будет нелегко.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Администрация Краснодарского края с учетом рекомендаций Генпрокуратуры РФ внесла изменения в законопроект «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов…». Напомним: 28 марта 2018 года этот документ прошел первое чтение в краевом парламенте и был отправлен на доработку. Рекомендации прокуратуры были связаны с итогами проверки, которую ведомство провело в январе — апреле текущего года, выявив 619 новых проблемных строительных объектов на территории края. Как стало известно „Ъ-Кубань“, в обновленной редакции законопроекта предлагается признавать многоквартирный жилой дом, в который были вложены деньги дольщиков, проблемным объектом, если застройщик в течение шести месяцев не исполнил предусмотренные договором обязательства по предоставлению в нем жилья либо же не удовлетворил иные требования участников долевого строительства. Ранее такие сроки не оговаривались. Более того, согласно законопроекту, с момента включения строительного объекта в реестр проблемных у краевых властей появляется право начать поиск инвестора на завершение строительства (обязанность найти инвестора документом не оговаривается. — „Ъ-Кубань“). «Установлены сжатые сроки и порядок привлечения инвестора, в том числе передачи ему прав на земельный участок с сохранением прав граждан, инвестировавших средства в строительство дома»,— рассказали в администрации губернатора Кубани. В проекте также указано, что для эффективной работы в этом направлении «уполномоченный орган обязан вести в актуальном состоянии реестры проблемных объектов, а также реестр объектов, возводимых с соблюдением сроков, предусмотренных договорами по предоставлению жилых помещений в многоквартирном доме».
Основным нововведением законопроекта стала преференция для строительных фирм, взявших на себя обязательства по достройке незавершенных объектов, по приобретению права аренды земельных участков без проведения торгов для реализации там масштабных инвестпроектов. В администрации края сообщили „Ъ-Кубань“, что доработанный ко второму чтению законопроект будет рассмотрен депутатами ЗСК на ближайшем пленарном заседании и высока вероятность, что документ будет принят окончательно.
Мнения экспертов относительно реальной пользы, которую может принести закон по дополнительной защите прав дольщиков, расходятся. Юридический партнер краснодарской СК «Неометрия» Артем Мамчур считает, что предложенные меры будут способствовать повышению доверия участников долевого строительства к застройщикам и созданию благоприятного инвестиционного климата. «Это окажет благотворное влияние на развитие строительства с учетом региональных особенностей, архитектурного облика, зонирования и так далее»,— комментирует господин Мамчур. В то же время председатель совета директоров СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов обращает внимание на то, что признать объект проблемным в короткие сроки — это одно, а найти на него инвестора — совсем другое. «Нам предлагали участвовать в более чем 20 проектах незавершенного строительства во всех регионах, где мы работаем, и все из этих недостроев даже не выходили в ноль по экономике. Поэтому инвесторы не очень охотно идут на объекты незавершенного строительства»,— комментирует эксперт. По мнению строителя, большинство строительных проектов, которые не смогли реализоваться, были неправильно просчитаны с точки зрения окупаемости (или цена на квадратные метры была занижена осознанно), поэтому инвесторам не интересно вкладываться в объекты, где дольщики приобрели дешевые квартиры. «Сегодня себестоимость квадратного метра в Краснодаре — 42—43 тысячи рублей. И даже при этих ценах мы работаем с маржой 10—15%. Для того чтобы компания нормально развивалась, маржинальность необходимо иметь на уровне 20—25%. Банки сейчас неохотно кредитуют строителей, поэтому застройщик остается с дольщиками один на один, а строительству, как и любому другому бизнесу, интересна прибыль, которой при цене за квадратный метр в районе 35 тысяч не может быть в принципе»,— подытожил господин Иванов.
Напомним: проверка строительных объектов на Кубани, которую инициировала Генпрокуратура России, выявила 116 фактов уголовно наказуемых деяний. К марту текущего года правоохранители возбудили 64 уголовных дела, из которых почти в 80% случаев речь идет о нарушениях законодательства со стороны застройщиков (в основном связаны с мошенничеством). Остальные дела касаются превышений и злоупотреблений должностными полномочиями сотрудников муниципалитетов. В апреле было возбуждено еще 40 уголовных дел в этой области. Только 17—18 апреля в Краснодаре и Сочи было проведено 97 обысков, задержаны 15 человек. В частности, по подозрению в злоупотреблении и превышении должностных полномочий при выдаче разрешений на строительство арестован главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. По той же статье на время расследования уголовного дела в СИЗО отправлены первый вице-мэр Сочи Мугдин Чермит, бывший коммунальный вице-мэр курорта Юрий Паламарчук и начальник городского департамента имущественных отношений Владимир Пермяков.