За год доля региональных игроков в сегменте частных инвестиций на рынке недвижимости Москвы выросла в 2,5 раза, подсчитали в Knight Frank. Самые активные — бизнесмены из Тюмени и Санкт-Петербурга. Эта тенденция будет укрепляться: новые санкции со стороны Запада вынуждают инвесторов средней руки оставлять свои средства внутри страны.
Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ / купить фото
Частные инвесторы из регионов все больше интересуются недвижимостью в Москве. Об этом свидетельствуют данные аналитиков Knight Frank: по их расчетам, сейчас на клиентов из регионов приходится 26% сделок в Москве с недвижимостью стоимостью до $10 млн. Годом ранее этот показатель оценивался в 10%. В Knight Frank уточняют, что наиболее заметную активность проявляют инвесторы из Тюмени, Хабаровска, Ростова-на-Дону, Уфы и Санкт-Петербурга.
Повысившийся интерес к Москве в Knight Frank объясняют скудностью региональных рынков, на которых часто нет интересных проектов. Партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов связывает наметившуюся тенденцию со сжатием местных рынков. «Сегодня возможностей для инвестирования в принципе не так много, привычный инвестиционный инструмент — жилая недвижимость — не приносит доход, акции — слишком волатильный инструмент»,— считает он. Партнер Colliers International Станислав Бибик называет постепенно растущую роль частных инвесторов закономерной: в условиях нестабильной экономики крупные компании занимают выжидательную позицию.
По расчетам Knight Frank, частных инвесторов больше всего привлекает покупка готового арендного бизнеса: на это направление приходится 60% запросов. 50% рассчитывают приобрести офисные помещения, 25% — торговые, еще 25% — рассматривают оба варианта. Директор департамента частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева называет самым популярным запросом частных инвесторов покупку готового арендного бизнеса за 100–300 млн руб. площадью 100–400 кв. м в новом качественном бизнес-центре. Еще одним востребованным вариантом госпожа Шалаева называет помещения стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы. По ее данным, срок окупаемости таких вложений составляет 8–12 лет.
Руководитель отдела стрит-ритейла JLL Юлия Назарова соглашается, что на частных инвесторов приходится заметная доля от общего объема вложений в этот сегмент. «При этом региональные игроки, заходя на рынок и не понимая до конца его правила игры, нередко приобретают площади, которые неинтересны профессиональным инвесторам,— это помещения с низкой ликвидностью и объекты с переоцененными ставками аренды»,— отмечает эксперт. Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев обращает внимание лишь на интерес частных инвесторов к жилой недвижимости: «Среди наших клиентов также есть интересанты с бюджетом 100–300 млн руб., которые хотят приобрести несколько квартир или апартаментов». По его словам, средняя годовая доходность от инвестиций в жилую недвижимость сейчас составляет 12–13%, что превышает среднюю ставку по депозитам в банках.
Марина Шалаева называет наиболее доходным вариантом для частных инвесторов проекты в сфере строительства жилой и коммерческой недвижимости, где можно заработать минимум 20% годовых. Но средний бюджет запрашиваемых инвестиций в московские проекты достаточно высок — около 1 млрд руб.
Активность частных инвесторов в ближайшем будущем может продолжить рост на фоне вновь начавшегося падения стоимости рубля: в Knight Frank указывают, что за неделю, последовавшую после первого валютного скачка, консультанты получили максимальное количество запросов от частных инвесторов с начала 2018 года. Станислав Бибик предполагает, что еще одним стимулом могут стать новые санкции, на фоне которых многие будут стремиться перевести свои средства в Россию и вложить их. Но Денис Соколов ждет, что в дальнейшем многие российские региональные игроки также будут стремиться выходить на мировой рынок.