Вторичный рынок жилья ожил впервые с начала кризиса. Росту способствует снижение ставок по ипотеке, сокращение разрыва между стоимостью кредита на вторичное жилье и новостройки. Однако темпы пока невелики: средняя по стране цена по итогам первого квартала увеличилась всего на 500 руб. за 1 кв. м.
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото
На вторичном рынке жилья снова начали расти цены: по данным аналитического центра ЦИАН, с января по март 2018 года среднее для страны значение (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составило 53,1 тыс. руб. за 1 кв. м вместо 52,6 тыс. руб., зафиксированных в конце прошлого года. Положительную динамику рынка подтверждает рост числа сделок. Так, в Москве и Подмосковье по итогам первого квартала на вторичном рынке заключено на 5% больше сделок, чем за тот же период прошлого года. «Впервые за три года одновременно растут и вторичный, и первичный рынок»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, отмечая, что в сегменте новостроек этот показатель вырос на 17%.
Рост цен на квартиры на вторичном рынке — новый тренд, утверждают в ЦИАН. С начала кризиса цены на жилье в готовых домах падали. В Москве с первых месяцев 2015 года (кризис начался почти двукратным обвалом курса рубля к доллару в конце 2014 года) квартиры на вторичном рынке подешевели на 4,8%, Санкт-Петербурге — на 6,8%, Новосибирске — на 8,1%, Екатеринбурге — на 11%. В выборку ЦИАН попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей. Быстрее всего восстанавливаются цены в городах с населением свыше 1 млн человек: в 13 из 15 крупных городов, в том числе Москве и Санкт-Петербурге, жилье дорожает. Лидерами по росту цен в первом квартале этого года стали Казань (3,5%, до 70,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Нижний Новгород (3,4%, до 64,5 тыс. руб. за 1 кв. м) и Пермь (3,1%, до 53,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
Алексей Попов объясняет эти темпы в том числе внутренними факторами. «В Нижнем Новгороде и Казани в этом году запускают важные станции метро»,— говорит эксперт. Цены на вторичном рынке жилья продолжают падать только в двух городах — Челябинске (на 2,4%) и Омске (на 0,7%), в остальных городах-миллионниках они растут в пределах 1,5%. По словам господина Попова, в Санкт-Петербурге цены растут из-за пополнения предложения на вторичном рынке студиями в недавно сданных новостройках в отдаленных от центра районах. «Это искусственно повышает среднее значение цены квадратного метра»,— отмечает он. В городах поменьше, где живет от 500 тыс. до 1 млн человек, новый тренд выражен слабее: там цены выросли в среднем на 1%.
Восстановлению рынка способствует ряд факторов.
На цены влияет изменение предложения — в продажу поступают квартиры, купленные в конце 2014 года, чтобы спасти сбережения от девальвации.
По словам директора сервиса bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, разница в стоимости квартир в таких домах с основным объемом предложения может составлять около 15%. «Но может быть более или менее существенной в зависимости от конкретной локации и дома»,— уточняет он.
«Как только ставки по ипотеке упали ниже 10%, покупатели обратили внимание на вторичный рынок»,— отмечает господин Попов, добавляя, что рост спроса и цен на вторичном рынке жилья стимулирует уменьшающийся разрыв между стоимостью ипотеки на покупку строящегося и готового жилья. «В 2015–2017 годах многие выбирали квартиру в новостройке из-за неподъемных ставок по кредитам на вторичном рынке в 12–14%»,— напоминает Алексей Попов. Покупатели новостроек тогда же кредитовались под 9,5–11%. По данным Banki.ru, сейчас нижний уровень ставок на новостройки — 6%, на готовое жилье — от 8% годовых. Сергей Лобжанидзе считает, что рост цен на вторичном рынке может быть чисто формальным. «Заявленные цены — витрина, цена сделки может быть ниже»,— уточняет эксперт, добавляя, что в своих оценках закладывает базовый дисконт в 10%.