С 1 июля текущего года участники рынка жилищного строительства прейдут от долевого финансирования к проектному с участием банков. Застройщики прогнозируют удорожание объектов строительства до 25% и рост цен в интервале от 10 до 20%. Эксперты рынка недвижимости считают, что рано делать прогнозы, поскольку новации в законодательстве «сырые» и требуют корректировки, иначе увеличение себестоимости стройки ляжет на плечи покупателей.
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
С 1 июля текущего года в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступят правки. Изменения предполагают переход от долевого финансирования к проектному и ужесточат контроль за финансовой деятельностью застройщиков. В АО «ДОМ.РФ» (ранее «Агентство ипотечного жилищного кредитования») пояснили «Ъ-Удмуртия», что на этапе строительства многоквартирного дома деньги дольщиков не будут передаваться застройщику — финансовые средства будут аккумулироваться на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. «При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования», — отметили в ДОМ.РФ. По словам экспертов, за счет новой схемы финансирования будет преодолен риск банкротства застройщиков.
В настоящее время в Удмуртии строится 111 многоквартирных домов, общая площадь которых достигает более 1,2 млн кв. м. По данным регионального минстроя, участие в долевом строительстве многоквартирных домов осуществляется по более чем 5,6 тыс. договорам, из них 531 договор является «проблемным». По стоимости 1 кв. м. жилья по итогам 2017 года Удмуртия заняла пятое место в Приволжском федеральном округе. Стоимость квадратного метра в прошлом году в республике составляла 44,16 тыс. руб., в ПФО — 44,8 тыс. руб.
При переходе на проектную схему финансирования региональные застройщики прогнозируют увеличение себестоимости строительства объектов. Причина — возникновение кредитной нагрузки. По мнению коммерческого директора ООО «АСПЭК-Домстрой» Ленара Сафина, если банковские кредиты в рамках проектной схемы финансирования будут выдаваться застройщикам под 2% годовых, то ценовая политика на региональном рынке недвижимости останется стабильной. «Если ставка будет на уровне 8-10%, то это приведет к удорожанию стоимости одного квадратного метра», — отмечает собеседник. Представители ООО ПСК «УралДомСтрой» прогнозируют удорожание на объект до 25%. «Финансовые организации готовы финансировать под 10,5-12% годовых, а средний срок возведения объекта площадью 8-10 тыс. кв. м достигает двух лет», — считает коммерческий директор ООО ПСК «УралДомСтрой» Михаил Шмыков. «Когда источником финансирования выступают дольщики, у этих денег одна цена. Банковские деньги дороже, и мы понимаем, насколько они дороже. Кроме того, 214-ФЗ, который меняется, это ведь не только об отказе от долевого строительства. Изменяются еще и требования к застройщику в части уставного капитала, в части наличия денежных средств на расчетном счете. Все это, конечно, приведет к выдавливанию некрупных застройщиков и к увеличению себестоимости строительства объекта», — отметил заместитель директор по управлению проектами ООО ПСК «УралДомСтрой» Константин Люкин. Директор Kalinka Group Иван Кузнецов прогнозирует рост цен на квартиры минимум на 10-20%. По его словам, с введением правок в 214-ФЗ количество девелоперов сократится из-за низкой рентабельности бизнеса.
Участники рынка опасаются, что не все застройщики смогут получить финансирование от банков, а у крупных девелоперов появится преимущество при обращении за кредитом. Руководитель проекта «ИНТРО Аналитика» Тимур Зайнуллин считает, что подобная ситуация приведет к снижению конкуренции и общего объема предложения, а также к сокращению маркетинговых издержек. Это поможет застройщикам удержать цены на жилье на текущем уровне, так как платежеспособный спрос в регионах России сейчас невысокий, и рост цен может привести к падению рынка. Поэтому многие застройщики планируют компенсировать кредитную нагрузку за счет экономии на маркетинге, а не за счет повышения цен», — отметил господин Зайнуллин.
Аналитики IndexBox прогнозируют сокращение объемов ввода жилья в течение ближайших трех лет и ожидают роста цен на недвижимость до 30%. В компании IndexBox считают, что часть застройщиков будет вынуждена уйти с рынка, поскольку вступающие в силу с 1 июля правки сильно осложнят деятельность девелоперов. «Потребуется создание компенсационного фонда, в результате чего из оборота застройщиков будут выведены значительные объемы средств. Компенсационный фонд предусматривает удержание на банковском счете на постоянной основе 10% собственных средств компании-застройщика», — отмечают аналитики маркетинговой компании. Дополнительные сложности возникнут из-за отсутствия финансирования строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома в пределах одного разрешения. В IndexBox считают, что эта инициатива значительно осложняет комплексное освоение и развитие территорий.
По мнению региональных экспертов рынка недвижимости, сейчас рано делать прогнозы, поскольку правки в законодательстве могут отменить. «Общего понимания и готовых инструкций, каким образом схема будет реализован, на данный момент нет ни у банков, ни у застройщиков. Есть мнение, что инициативу отменят, если строители дадут конкретный сигнал, что в таких условиях будет затруднительно работать, и это негативно скажется на всей строительной отрасли, и самое главное — на покупателях. Все прекрасно понимают, что проектное финансирование отразится на увеличение себестоимости стройки, что в конечном счете ляжет на плечи покупателя», — рассказал «Ъ-Удмуртия» эксперт рынка недвижимости Александр Шишкин. Он считает, что в случае введения правок в 214-ФЗ стоит ожидать рост цен на квартиры в новостройка в пределах 10%
Федеральные эксперты называют новации в законодательстве об участии в долевом строительстве «сырыми». Управляющий директор REAL Development Яков Литвинов в беседе с «Ъ-Удмуртия заметил, что заявленные правки в закон будут подвергнуты существенной коррекции, в противном случае долевое строительство просто сойдет на нет. «Уход от принципов долевого строительства безусловно снизит риски для участников долевого строительства, но даже при наличии недорогого проектного финансирования купить так дешево квартиру на начальном этапе строительства станет невозможно, а ценовая разница между первичным рынком недвижимости и вторичным сильно сократится», — рассказал господин Литвинов. Эксперт прогнозирует консолидацию в отрасли жилищного строительства. «Мелкие застройщики будут объединяться в крупные. На региональных рынках, местные девелоперы наверняка захотят укрепить свои позиции сотрудничая с федеральными игроками», — добавил Яков Литвинов.