Одно направление, но разные скорости
Конъюнктура
Рынки жилья в Москве и Санкт-Петербурге двигаются в одном направлении, но с разной скоростью. В столице популярность однокомнатных квартир и студий в новостройках падает, в Петербурге, наоборот, переживает пик. А вторичное жилье в центре обоих городов дешевеет на фоне роста цен в других районах.
Кризис, официальным началом которого стало двукратное падение курса рубля к доллару в конце 2014 года, первое время одинаково выглядел на рынках недвижимости обоих крупнейших городов страны — Москвы и Санкт-Петербурга. В 2014 году и первом квартале 2015 года жилье резко подорожало на фоне подскочившего спроса. Его формировали инвесторы, решившие предотвратить обесценение своих сбережений.
По итогам 2014 года средняя цена в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы за счет внушительной стоимости элитной недвижимости, которую привязывали к валюте, выросла на 42%. В других районах жилье на вторичном рынке подешевело, поэтому средняя цена на жилье в Москве выросла на 16%. В половине районов Петербурга квартиры подорожали на 8%, вспоминает редактор отдела исследований ресурса Domofond.ru Ирина Филатова.
В 2015-м цены стали падать, но к 2016 году ситуация на рынках Москвы и Петербурга уже развивалась по-разному. В столице жилье на вторичном рынке продолжало дешеветь. В Петербурге цены стабилизировались к началу 2016-го, а в 2017-м город стал лидером страны по росту цен: готовое жилье стало на 4,2% дороже (хотя в целом по стране падение составило 3,4%). Столичный рынок только в первом квартале текущего года показал положительную динамику: прирост составил 0,4%.
До сих пор жилье в двух крупнейших городах страны дороже, чем в других регионах: в Петербурге — в 2 раза, чем в среднем по стране, в Москве — в 3,2 раза. Но сейчас на фоне общей положительной динамики в каждом городе выделяются центральные районы, где цены на квартиры падают. Так, стоимость жилья на вторичном рынке в ЦАО Москвы я январе--марте упала на 2,9%, до 383,6 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в Domofond.ru. В центре Петербурга — почти на 1%, до 153,6 тыс. руб. за 1 кв. м, в Петроградском районе — на 5,9%, до 199,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
Падение затронуло не только жилье, выставленное на продажу. Сегмент аренды тоже просел, фиксируют в Domofond.ru. В Москве ставки снизились во всех округах, но особенно глубоким падение было в ЦАО, где оно достигло 7%. То же самое в Петербурге: заметнее всего — на 6,8% и 9% соответственно — аренда подешевела в Адмиралтейском и Петроградском районах. В Центральном районе города ставки аренды по итогам первого квартала стали на 2,2% ниже.
Несмотря на схожесть тенденций в цифрах, на практике рынки вторичного жилья в центральных районах Москвы и Петербурга различаются. "В центре Санкт-Петербурга нет жилья среднего класса, который в Москве представлен объектами сталинской архитектуры, преобладает историческая застройка с дворцовыми комплексами",— говорит руководитель офиса "На Фрунзенской" компании "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости" Ольга Тихонова.
Существенную часть жилого фонда в центре города формируют сохранившиеся коммуналки. "Вместе с домами с дворами-колодцами, специфическим видом из окна и сложным социальным составом жильцов они формируют огромный разрыв цен на жилье в центре Петербурга",— продолжает госпожа Тихонова. В Москве, напротив, есть разнообразие — например, на Пречистенке здания с деревянными перекрытиями соседствуют с новыми клубными домами, у каждого свой ценовой сегмент. Покупатели в ЦАО чаще ориентируются на определенный бюджет, а не на количество комнат или площадь квартиры.
Покупатели в Москве, в отличие от желающих приобрести жилье в центре Петербурга, могут выбрать квартиру, не теряя в качестве, в районе, прилегающем к центру, и без традиционной наценки. По данным "Инком-Недвижимости", 95% объектов на вторичном рынке в центре столицы переоценены в среднем на 30%, и срок их экспозиции в два раза дольше, чем в среднем на вторичном рынке московского жилья. Таким образом, в Москве спрос из ЦАО тоже переходит в другие районы, но поближе к центру.