Дома без спроса
На рынке индивидуального жилого строительства в Новосибирской области в 2018 году роста не ожидается. Темпы строительства падают с 2015 года, и предпосылок для восстановления спроса в этом сегменте нет, говорят аналитики. Сами строители оценивают прошлогоднее падение спроса в пределах 30–40%. Они считают, что снижение интереса к индивидуальному жилью вызвано ставшей более доступной ипотекой на готовые квартиры в городе.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Новостройки vs индивидуальные дома
В Новосибирской области с 2015 года продолжают снижаться объемы индивидуального жилого строительства. По данным проекта «Декарт.онлайн — аналитика рынка новостроек», всего в прошлом году в регионе было введено 539 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов (в 2016-м — 604 тыс. кв. м, в 2014 году — 836 тыс. кв. м), в Новосибирске введено в эксплуатацию 110 тыс. кв. м (в 2016 году — 144 тыс. кв. м, в 2014 году — 234 тыс. кв. м). Сами строительные компании, занимающиеся проектированием и возведением индивидуальных жилых домов, оценивают падение спроса за прошлый год в пределах 30–40%.
Факторов, повлиявших на рынок ИЖС, несколько. «Прежде всего изменилась структура рынка новостроек в городе. Загородные дома всегда считались жильем более высокого класса»,— говорит руководитель проекта «Декарт.онлайн — аналитика рынка новостроек» Максим Марков. «Еще несколько лет назад в городе массово строилось типовое жилье категории „эконом“, в этих условиях, учитывая высокие цены на квартиры и ипотечные ставки, дешевле (или сопоставимо по стоимости) было построить собственный дом. Тем более что выбирать качественное жилье можно было в основном лишь из старого жилого фонда»,— рассказал эксперт. Сейчас, по его словам, ситуация на рынке изменилась — несколько лет подряд доля панельного домостроения в городе сокращается, увеличиваются площади квартир, становится больше двух- и трехкомнатных, растет число кирпичных домов, появляется много интересных проектов. «Предложений качественного жилья класса „комфорт“ и „бизнес“ в городе в хороших локациях стало гораздо больше. Людям, которые 10 лет назад хотели иметь качественное жилье, сегодня есть из чего выбрать в городе»,— отмечает господин Марков.
Сегодня за городской чертой множество земельных участков с недостроенными индивидуальными домами, отмечает он. «На рынке переизбыток предложений о продаже таких объектов»,— говорит эксперт.
«Сегодня проще и дешевле получить качественное жилье, оставаясь в городе. К тому же нужно учитывать, что загородный дом требует внимательного к себе отношения — его необходимо отапливать, следить за инженерными сетями, обустраивать участок и т.д.»,— отмечает Максим Марков. «Средний чек на обычную двухкомнатную квартиру в городе, например 50 кв. м, — около 2,5 млн руб. Строительство индивидуального дома, который обычно рассматривают будущие владельцы, площадью 100 кв. м с учетом приобретения земельного участка составит около 3,8 млн руб. Это без учета затрат на возможные ландшафтные работы, забор, дорожки, посадки и т.д.»,— говорит совладелец ООО «Сибирский дом» Руслан Адигамов.
Строители говорят об отложенном спросе. «В условиях сложной экономической ситуации в стране стратегия многих — выжидать и не тратить деньги. Большинство в такой период проводят подготовительные работы, занимаются проектированием. Через два-три года к экономической ситуации все адаптируются и начинают инвестировать в строительство собственных домов»,— говорит владелец ООО «Новосибирская строительная компания» Евгений Пономарев. Он отмечает, что в таких рыночных условиях многие заказчики стараются экономить на отделке и стройматериалах. «Кризис мы переживаем не первый год. Рынок обязательно восстановится, хотя и не в этом году»,— оптимистичен он. Господин Пономарев также отмечает, что снижение темпа ввода индивидуальных домов связано еще и с тем, что застройщики по проекту ставят здание, «коробку», а решение о вводе в эксплуатацию дома принимает его владелец. «Нередко люди заселяются в недостроенные индивидуальные дома, живут там и постепенно завершают их строительство, отделку. Бывает, что годами в таких недостроях живут. А в условиях кризиса срок ввода в эксплуатацию может растянуться надолго. Дома, которые сдаются под ключ — от проекта до сдачи в эксплуатацию, сегодня, скорее, исключение, чем правило»,— говорит он.
Фактор ипотеки
В числе причин, спровоцировавших падение спроса на индивидуальное жилье, эксперты и участники рынка называют развитие ипотечных программ на готовые квартиры в городе. «Этот сегмент жилья стал более доступным. Это факт»,— говорит Руслан Адигамов. Банки отмечают, что спрос на ипотеку растет не только в количественных показателях, но и в качественных — клиенты готовы брать большие суммы на двух- и трехкомнатные квартиры, тогда как еще недавно лидером ипотеки были однокомнатные, отмечает Максим Марков. По данным территориального руководителя направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Марии Ромчановой, в 2017 году объем выданных кредитов на строящееся жилье (новостройки) в Новосибирской области составил 7,5 млрд руб. (в 2016 году — 5,6 млрд руб.). В пресс-службе ВТБ сообщили, что в прошлом году банк выдал в регионе 9,5 тыс. кредитов на общую сумму 16,3 млрд руб., годом ранее — 8,7 тыс. ипотечных кредитов на 13,8 млрд руб. «Ипотечный рынок продолжает динамично расти. Основным фактором является снижение ставок. С высокой вероятностью этот тренд сохранится и в дальнейшем,— считают в банке.— В 2018 году ВТБ в Сибирском федеральном округе и по Новосибирской области ожидает роста выдач примерно на 40% к объемам 2017 года».
С начала 2016 года ЦБ РФ снижал значение ключевой ставки 10 раз — с 11 до 7,25% годовых. Вслед за ключевой ставкой снижались и ставки по ипотечным кредитам.
Средневзвешенная ставка на начало 2016 года составляла 12,5% годовых, и это с учетом действующей на тот момент программы господдержки строительной отрасли. В результате планомерного уменьшения стоимости кредитов среднее значение годовой процентной ставки достигло 9,8% годовых, говорит заместитель начальника управления ипотечного кредитования новосибирского банка «Левобережный» Евгения Гречихина. По ее данным, в 2016 году объем выданных банком ипотечных кредитов, направленных на приобретение строящегося жилья, составил 1,3 млрд руб.: «По итогам 2017 года можно уверенно говорить о смещении спроса в сторону готового жилья — объем выданных на первичном рынке кредитов сократился в 1,5 раза и составил 824 млн руб. Эта тенденция также подтверждается уменьшением доли кредитов, выданных на новостройки в общем объеме кредитного портфеля с 35% в 2016 году до 19% в 2017-м».
На фоне общего роста возобновить собственную ипотеку решил и «Альфа-банк»: с конца 2015 года банк выдавал ипотеку на базе продуктов банка «Дельта кредит», выступая в качестве брокера. «В этом году ипотечное кредитование по собственным программам „Альфа-банка“ станет доступно в большинстве регионов присутствия банка, в том числе и в Новосибирске. На данный момент формируются совместные программы с застройщиками»,— пояснили в пресс-службе банка.
Иначе обстоит дело с ипотечными программами на рынке ИЖС. «Ипотечных сделок по ИЖС в структуре нашей компании не более 1%,— говорит Евгений Пономарев.— Обычно если человек решил построить свой собственный дом, то на 90% он не рассчитывает на помощь финансовых организаций, как, например, при покупке квартиры». Желающий построить свой дом, как правило, уже имеет на это определенную сумму, тем более это касается заказчиков дорогих коттеджей стоимостью от 10 млн руб. — такие клиенты редко привлекают кредит на стройку, отмечает он.
Что касается домов стоимостью в районе 3–5 млн руб., тех, что относятся к «среднему классу», банки весьма неохотно одобряют кредиты на ИЖС, говорит господин Пономарев, считая этот сегмент высокорискованным.
«Доля ипотечных кредитов, выданных нашим банком в Новосибирской области, позволяющих направить денежные средства на строительство дома или дачи незначительна, не более 1%»,— говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова. По словам Марии Ромчановой, интерес к таким ипотечным продуктам, как правило, сезонный: «Весной традиционно отмечается повышение спроса на кредитование приобретения загородной недвижимости, который мы связываем с увеличением предложения на рынке. Тем не менее количество сделок по данным программам не является существенным в портфеле Сибирского банка. Возможно, это связано с невысокой стоимостью дачных участков». Она отметила, что в Сбербанке уже несколько лет действуют программы на строительство жилого дома и приобретение загородной недвижимости. Обеспечением по кредиту выступает залог кредитуемого объекта или иного жилого помещения либо поручительство физлиц.
Кредиты на приобретение земельного участка либо индивидуального жилого дома с земельным участком предлагает также «Россельхозбанк». «Спрос на ипотечные продукты, связанные с приобретением индивидуального жилья, существует, хотя данное кредитное предложение относится к узкоспециализированным — количество выданных кредитов значительно уступает кредитам на покупку квартир на первичном и вторичном рынках»,— говорит директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров. Ставки на кредиты в сегментах ИЖС и новостроек также отличаются, хотя снижение ставок отмечается и там, и там. Например, в РСХБ приобретение земельного участка или индивидуального жилого дома с участком можно оформить по ставке от 11,45% годовых, на приобретение жилья в новостройках — 9,1%.
Кроме сезонности, фактором, влияющим на спрос на этот продукт, является ограниченность рынка земельных участков, отвечающих основным потребностям клиентов — транспортной доступностью, наличием коммуникаций и инфраструктуры, а также приемлемой ценой, говорит он.