Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов
Рынок жилья в Екатеринбурге находится на подъеме. Пока это восстановительный рост после заметного падения в 2015 году, но ситуация последовательно улучшается.
Число замороженных строек в прошлом году сократилось. Часть проблемных проектов была сдана в эксплуатацию, на другие пришли новые инвесторы. При этом по состоянию на первый квартал 2018 года объем остановленных строек составлял 263 тыс. кв. м. Это по-прежнему заметная цифра. По части проектов у застройщиков нет обязательств перед покупателями, так как проект не поступал на рынок, по другим — покупатели уже несколько лет остаются без оплаченного жилья.
Объем жилья в активной стадии строительства превышает 2 млн кв. м. На конец мая 2018 года средняя цена 1 кв. м на рынке строящегося жилья в Екатеринбурге составила 63,8 тыс. руб. Это лишь на 1% выше, чем в конце года. При этом по отдельным проектам девелоперы получили возможность существенного повышения цен после того, как был реализован значительный объем квартир. Но ротация предложения, выход на рынок новых проектов сдерживает заметную коррекцию общего ценового фона.
Снижение ипотечной ставки является основным фактором оживления рынка
Свобода действий девелоперов всегда ограничена себестоимостью и сложившимся уровнем цен на рынке. Себестоимость многогранна и по разным проектам может существенно отличаться. Часть проектов до сих пор обременена старыми затратами, высокой стоимостью земли и нагружена девелоперскими ошибками, сделанными в предыдущие годы. Им непросто. Другие проекты, которые оформились уже в текущих условиях, имеют широкий диапазон возможностей. По части компонентов себестоимость выросла, но по другим составляющим девелоперы сохранили возможности для оптимизации затрат.
И если с себестоимостью девелоперы могут работать в определенных рамках, то рыночный уровень в конкретный момент времени формируется независимо от затрат застройщиков. Конкурентный рынок не всегда позволяет компаниям перекладывать возросшую себестоимость на покупателей. Конечно, снижение маржинальности и привлекательности девелопмента в определенном сегменте рано или поздно отражается на предложении и ведет к корректировке цен. Но строительный цикл длителен, и на это нужно время. Ценовой фон на рынке также зависит от ситуации на вторичном рынке, который за последние годы значительно помолодел.
Снижение ипотечной ставки является основным фактором оживления рынка, но не стоит умалять и заслуг девелоперов, которые выводят на рынок интересные проекты и данными действиями подталкивают многие семьи к улучшению жилищных условий. Именно качественное улучшение, а не увеличение площади может стать важным фактором роста продаж для многих локаций. Это значит, что можно ожидать дальнейшего ценового расслоения и дифференциации рынка в следующие годы.