Почувствовав оживление покупательского спроса, застройщики Свердловской области с конца прошлого года перешли к активному увеличению ассортимента жилья. В 2017 году в Екатеринбурге начато строительство 900 тыс. кв. м квартир, с начала 2018 года эта цифра приросла еще 300 тыс. кв. м. Ускорение компаниям придают изменения в законодательстве, которые вступают в силу уже 1 июля текущего года и существенно ужесточат правила игры. Однако аналитики не видят предпосылок для существенного роста числа сделок купли-продажи в ближайшей перспективе, в связи с чем через 2–3 года на рынке может оказаться большое число невостребованных объектов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Качественный старт
По данным Росстата, за первые четыре месяца 2018 года в Свердловской области введено в строй почти 546 тыс. кв. м жилья. Это на 42% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Почти половина (213 тыс. кв. м) приходится на Екатеринбург. Затем идут Сысерть (41,8 тыс. кв. м), Верхняя Пышма (около 38 тыс. кв. м), Белоярский городской округ (29,3 тыс. кв. м), Первоуральск (почти 20,4 тыс. кв. м) и Ревда (17,6 тыс. кв. м). Среди российских субъектов (не считая Московской и Ленинградской областей) Свердловская область вошла в пятерку регионов с наибольшими объемами жилищного строительства — в области построено 2,6% от всего сданного в России жилья. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» составил 44,6 млрд руб. (прирост 21,5% к аналогичному периоду 2017 года).
С начала года в регионе планомерно увеличивалось число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. По подсчетам Росреестра, с января по апрель эта цифра достигла 5,2 тыс. (практически половина от всех ДДУ по Уральскому федеральному округу).
В Уральской палате недвижимости (УПН) отмечают, что рынок продажи жилья в Екатеринбурге активизировался с осени прошлого года. По итогам 2017 года многие участники рынка достигли более высоких показателей, чем годом ранее. Число контрактов на первичном рынке увеличилось на 21%, а общий объем реализованного жилья (в кв. м) на 17%. На вторичном рынке количество сделок выросло на 17%. Основной рост продаж на рынке, по мнению аналитиков, обеспечила дешевеющая ипотека и активные действия девелоперов по адаптации предложения под изменившийся спрос. Конкуренция при этом остается высокой и ограничивает возможности продавцов по повышению цен. По итогам 2017 года, общий уровень цен на первичном рынке не изменился, а на вторичном снизился на 1%.
На фоне повышения спроса оживились и девелоперы, форсируя вывод на рынок новых проектов. Как результат, за первые четыре месяца текущего года число сделок с продажами квартир в новостройках выросло на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынке вторичного жилья рост продаж за этот же период составил 29%. Именно повышение активности покупателей и увеличение числа сделок в УПН называют главными факторами роста числа начавшихся строек. В 2017 году застройщики начали в Екатеринбурге строительство почти 900 тыс. кв. м жилья, что на 10% выше уровня предыдущего года. В начале 2018 года рост продолжился — в первом квартале заложено свыше 300 тыс. кв. м нового жилья.
В УПН наблюдают и за косвенным индикатором состояния рынка, который называют «индексом кранов» — это количество башенных кранов, установленных на строительных площадках жилых домов (без учета остановленных строек). После заметного падения в 2015–2016 годах этот показатель продолжает восстанавливаться и по итогам первого квартала 2018 года увеличился до 110 штук. Для сравнения: в первом квартале 2017 года в городе насчитывалось 85 кранов, а по итогам прошлого года этот показатель вырос на 21% — до 102 штук. Растет при этом число не только кранов, но и котлованов.
Закон подгоняет
Активность на рынке новостроек аналитики также связывают с приближением 1 июля. В это время должны вступить в силу все пункты 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вносит поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве»), которые принесут существенные изменения в практику работы девелоперов. С частью этих нововведений участники рынка уже работают. С 1 июля вступит в силу, в частности, правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» (это требование может не затронуть застройщиков комплексных проектов развития территории), а также появятся новые финансовые требования. Речь идет о том, что ключевые участники строительства (застройщик, техзаказчик и генподрядчик) обязаны иметь счета в одном банке; на дату подачи проектной декларации на счете в уполномоченном банке у застройщика должно быть не менее 10% от стоимости проекта. Кроме того, у компании не может быть долгов, кроме целевых кредитов на стройку, а административные расходы не должны превышать 10% от стоимости строительства. «Большинство участников рынка стараются законтрактовать большее число проектов до этой даты, чтобы остаться в старой системе координат и безболезненно адаптировать свой бизнес под новые законодательные требования»,— комментируют в УПН.
Согласно данным минстроя Свердловской области, в регионе действительно отмечается рост выдачи разрешительной документации на строительство. За четыре месяца 2018 года выдано 166 документов (из них 18 на строительство многоквартирных домов), что примерно на 30% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Согласно статистическим данным за весь 2017 год по месяцам, этот показатель оказался еще выше. Рост начался летом, а пик пришелся на ноябрь и декабрь, когда количество выданных разрешений увеличилось в разы (к примеру, разница между октябрем и ноябрем достигла почти пяти раз). Отметим, что с октября 2017 года вступили в силу отдельные пункты 218-ФЗ, согласно которым застройщики теперь отчисляют 1,2% стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, из которого в случае возникновения у компании проблем финансируется строительство ее объектов или выплачивается компенсация покупателям.
Под давлением спроса
Опрошенные “Ъ” застройщики подтверждают, что на фоне оживившего покупательского спроса активно наращивают предложение. В «Группе ЛСР» на Урале сообщили, что с начала 2018 года ввели порядка 46 тыс. кв. м жилья и по итогам первого квартала повысили продажи на 53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. До конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 85,4 тыс. кв. м жилой недвижимости. В «Атомстройкомплексе» уже ввели два жилых дома площадью 20,4 тыс. кв. м, а за весь год планируют построить порядка 150 тыс. кв. м жилья. Ранее глава компании Валерий Ананьев говорил, что со второй половины 2017 года интерес к жилью в Екатеринбурге стал устойчивым: «Чудо случилось: жилье начали покупать. То ли люди перестали бояться, то ли у них появилась уверенность, что хуже уже не будет. Я думаю, не только мы, но и другие застройщики перевыполнили планы по продажам жилья, и 2017 год для нас закончился удачно». Масштабные планы заявляют и в «РСГ-Академическое» (ГК «Кортрос») — до конца 2018 года компания планирует построить около 136 тыс. кв. м жилья, что составляет примерно 15% от прошлогоднего объема сдачи жилья по всему Екатеринбургу.
Приоритетами крупных застройщиков становятся расширение географии проектов и ассортиментной линейки. В то время как долгие годы рост рынка Екатеринбурга происходил за счет окраинных проектов экономкласса, сейчас предложение стало более разнообразным, увеличилась доля жилья класса «комфорт». Богатый выбор, говорят участники рынка, работает на руку всем девелоперам — обилие рекламы новостроек придает потенциальным покупателям турбулентности и стимулирует в решении жилищного вопроса перейти от теории в практике.
Турбулентности самому рынку придает приход федеральных игроков. В прошлом году в Екатеринбург зашла московская ГК «ПИК», которая занимается проектом застройки бывшей территории завода «Уралпластик». По мнению аналитиков, появление в городе одного из лидеров российского рынка жилья будет держать в тонусе местных девелоперов, которые за последние годы стали более гибкими и восприимчивыми к новым вызовам.
Задумались о жителях
В борьбе за покупателя застройщики перестали концентрироваться только на квадратных метрах, задумавшись об их качественном наполнении и создании сопутствующей инфраструктуры. В жилье комфорт-класса привычными становятся современные детские площадки с wi-fi и площадки для воркаута, консьерж-служба на входе, колясочные и комнаты для мытья лап питомцев после прогулок.
По словам директора агентства недвижимости «Атом» Данила Кузнецова, вкладывая деньги в недвижимость, сегодня покупатели воспринимают ее, как инвестицию. Все больше задумываются о том, как изменится ее стоимость со временем: будет ли дорожать район, останется ли востребованной планировка, сумел ли застройщик заложить решения в проект, позволяющие не только сохранить привлекательность комплекса во время эксплуатации, но и развивать его со временем. «Поэтому мы уделяем пристальное внимание обустройству территории комплекса, его встраиванию в городскую среду. Жилье, расположенное в спальных районах, стараемся насытить функциями: формируем востребованную инфраструктуру на первых этажах, создаем соседские центры, благоустраиваем прилегающие зеленые зоны, предусматриваем помещения в холлах домов, где жители смогут общаться и устраивать различные активности — клубы по интересам, детские игровые. Это позволяет обеспечить активность в жилых кварталах не только вечером, после работы, но и днем»,— отмечает господин Кузнецов.
Возрождение традиций добрососедства и налаживание диалога с жителями постепенно становится тенденцией в новостройках города. К примеру, в районе комплексной застройки Академический добрососедство указывается как одно из преимуществ для покупателя квартиры. В районе даже проводится ежегодный одноименный фестиваль. В компании Prinzip объединением будущих соседей занимаются еще на этапе строительства, приглашая на общие собрания. Как рассказывал глава компании Геннадий Черных, создание благоприятной социальной среды работает и на девелопера, формируя лояльную аудиторию и увеличивая продажи.
Форсируя проекты, застройщики надеются на улучшение ситуации на рынке жилья в ближайшие 2–3 года. Однако аналитики такого оптимизма не разделяют и не видят предпосылок для существенного увеличения числа сделок купли-продажи в ближайшей перспективе. А резкое увеличение объема предложения может сделать строящиеся проекты невостребованными к моменту сдачи в эксплуатацию. В Российской гильдии риелторов (РГР) отмечают, что краткосрочное повышение активности покупательского спроса не переломило тренд — на рынке продолжается стагнация. По мнению аналитиков РГР, покупатели, которые ждали снижения ипотечной ставки, реализовали свое желание по приобретению квартиры в первом квартале 2018 года, доля инвестиционных сделок в течение последних двух лет не растет, оставаясь на уровне 5–11% в российских городах-миллионниках, а доля сделок за «живые» деньги на локальных рынках колеблется от 18 до 32%. «На повышении объемов только ипотечного кредитования рынок недвижимости вытянуть невозможно. Не дать упасть в рецессию — это да, но изменить тренд рынка в сторону роста — нет. В связи с чем существенные перемены на рынке до конца года вряд ли предвидятся»,— заключают в РГР.