|
Многометровые облигации |
Ипотечная облигация — ценная бумага кредитной организации или компании, обеспеченная ипотекой на земельный участок, здание. В случае дефолта таких облигаций держатель получает заложенное по ним имущество.
Ипотечное кредитование появилось в России во второй половине XVIII века. Однако ипотечные облигации одним из первых в России выпустило Петербургское городское кредитное общество в 1862 году. Это общество было создано в начале 1861 года. Согласно уставу, общество могло выдавать кредиты клиентам своими облигациями с доходностью в 4,5-5%. В залог же по этим облигациям предоставлялась различного рода недвижимость. Заемщик продавал эти облигации на вторичном рынке и таким образом переводил кредит в денежную форму. В случае невозврата кредита общество могло продать заложенное имущество. Полученные от заемщика деньги направлялись на погашения облигаций, а процентный доход по облигации выплачивался за счет процентов по ссуде. В связи с этим срок погашения облигаций соответствовал сроку, на который был выдан кредит.
 |
Интересно, что с 1862 года Государственный банк стал выдавать ссуды под залог ипотечных облигаций Санкт-Петербургского общества, а также выкупать их на свое имя, как и другие государственные ценные бумаги. Это делалось для повышения их котировок. Позже Госбанк стал оперировать и с облигациями Московского кредитного общества.
С момента выдачи первого ипотечного кредита в 1862 году по 1911 год Санкт-Петербургское общество выдало кредитов на сумму 283,8 млн руб. По ним в течение 49 лет было выпущено облигаций на общую сумму 670,4 млн руб., из которых большая часть была погашена. С развитием этого вида деятельности у кредитных обществ появились конкуренты в лице земельных банков, которые, в отличие от кредитных обществ, в основном обслуживали провинцию.
В 1866 году было образовано Общество взаимного поземельного кредитования. В отличие от предшественников, облигации этого общества могли размещаться на внешних рынках. И такие облигации были номинированы сразу в нескольких валютах. Например, "100 рублей серебром, или 400 французских франков, или 16 фунтов стерлингов". Такой же подход был применен и в отношении процентного дохода по облигациям. Он равнялся 5% от номинала, и держатель облигации мог получить его в любой из тех валют, в которых был номинирован закладной лист. Однако в 1890 году это общество было ликвидировано и все его активы и пассивы были переданы в Государственный земельный дворянский банк. При этом облигации общества, которые еще не вышли из обращения, были конвертированы из 5 в 4,5%. История с Обществом взаимного поземельного кредитования закончилась тем, что в 1898 году государство выкупило все его облигации в обмен на государственные.
В 1885 году указом Александра III с целью поддержки дворянского землевладения был создан Государственный земельный дворянский банк. А в 1887 году этот банк уже имел 24 отделения, которые обслуживали 36 губерний. В 1889 году Государственный дворянский банк с разрешения государства выпустил выигрышные облигации на общую сумму 80 млн руб. с 5-процентным доходом. Тираж выигрышей производился дважды в год с 1890 по 1895 год. В общей сложности было 300 выигрышей на сумму 600 тыс. руб. Если же облигация попадала в тираж, то она не погашалась, а продолжала приносить доход и дальше — до тех пор, пока не попадала в тираж погашения. Погашение же таких облигаций должно было произойти в течение 36,5 лет начиная с 1889 года.
Такие условия размещения и обращения закладных листов Государственного дворянского банка привели к высокому спросу со стороны частных инвесторов. Так, в 1913 году высшая и низшая котировки закладного листа номиналом в 100 руб. составляли 342 и 306 руб. соответственно.
 |
В 1882 году правительство приняло решение об учреждении Крестьянского поземельного банка. Основным предназначением банка была выдача ссуд крестьянам на покупку земли. Это происходило в основном за счет выпуска ипотечных облигаций. Официально эти бумаги назывались "государственные свидетельства Крестьянского поземельного банка". Они выпускались с доходностью в 4, 4,5 и 5% и были номинированы в 100, 150, 500, 1000 и 5000 руб.
Развитию Крестьянского поземельного банка во многом поспособствовала аграрная реформа от 9 января 1906 года, проводимая по инициативе министра внутренних дел Петра Столыпина. Согласно замыслу реформы, для поддержания крестьянских хозяйств банк должен был расширить сферу своей деятельности и иметь возможность предоставлять ссуды всем слоям населения. Однако небольшие крестьянские хозяйства не в силах были погашать проценты по ссудам, поскольку это отнимало большую часть их доходов.
Такие ссуды были выгодны крупным зажиточным и крепким средним крестьянским хозяйствам, которые могли за счет ссуд расширять свою деятельность. Облигации Крестьянского поземельного банка, полученные в качестве кредита, котировались на Санкт-Петербургской, Московской, Варшавской, Киевской, Рижской, Одесской и Харьковской биржах.
 |
Акционерные банки стали заниматься выпуском ипотечных облигаций позже, чем общества поземельного кредитования, но раньше, чем государственные банки. Первым из акционерных банков ипотечным кредитованием через закладные листы стал заниматься Харьковский земельный банк, учрежденный в 1871 году. А позже появились Санкт-Петербургско-Тульский, Московский, Киевский и другие земельные банки. Например, одним из земельных банков, занимавшихся ипотечным кредитованием путем выпуска облигаций, был Азовско-Донской банк, учрежденный в 1871 году в Таганроге. Котировки ипотечных облигаций акционерных земельных банков были ниже, чем котировки облигаций государственных банков. Причина заключалась в том, что облигации последних гарантировались правительством, в то время как закладные листы акционерных банков — нет.
Однако декретом Совета народных комиссаров (СНК) от 8 декабря 1917 года были упразднены Государственный дворянский банк, а позже, декретом СНК от 17 мая 1919,— остальные земельные банки и кредитные общества. Вся собственность и залоговое имущество акционерных банков были национализированы, то есть перешли в руки государства. И, естественно, с этим прекратила свое существование система выпуска ипотечных облигаций.
В советской России банкам не удалось в полной мере возродить ипотечное кредитование путем выпуска закладных листов. Ведь в советское время вся недвижимость была государственная. Поэтому простые граждане годами простаивали в очередях — но квартиру получали бесплатно.
Возврат к ипотечному кредитованию в России начался только в середине 90-х. Одним из банков, начавших активно заниматься ипотечным кредитованием, стал банк "Московское ипотечное агентство" (МИА). Банк был учрежден в 1999 году, контрольный пакет его акций принадлежит правительству Москвы. Основной деятельностью банка является организация и финансирование системы ипотечного кредитования в Москве. Однако, в отличие от дореволюционных банков, МИА выдает кредиты не закладными листами, а деньгами. Но в залог кредита, как и раньше, поступает недвижимость.
 |
На данный момент многие банки занимаются ипотечным кредитованием. И они в своей деятельности вернулись к принципу выдачи ипотечных кредитов банками конца XVIII --начала XIX веков, когда первый государственный банк для дворянства, образованный при Елизавете Петровне в 1754 году, занимался кредитованием дворянства. Выдача таких кредитов осуществлялась под залог имущества и выражалась в денежных средствах, а не в облигациях. Однако тогда банки не соблюдали баланс между активами и пассивами. В итоге эта система была реформирована.
На сегодняшний день большинство банков, работающих с физическими лицами, осуществляют выдачу кредитов на покупку квартир под залог этих квартир. Банк выдает кредит потенциальному заемщику в денежном выражении. Заемщик расходует кредит на покупку квартиры. Затем в течение определенного периода погашает сам кредит и выплачивает проценты по нему. В случае задолженности заемщика квартира переходит банку. Последний реализует квартиру, и средства, полученные от ее продажи, идут на погашение выданного кредита. В этой схеме ипотечные облигации отсутствуют. В результате сейчас в России нет ипотечных облигаций в том понимании, в котором они появились в середине XIX века.
ВАРВАРА ВАСИЛЬЕВА
По материалам выставки-аукциона раритетов ценных бумаг, организованной Резервной инвестиционно-финансовой компанией и ММВБ, книги В. И. Таранкова "Ценные бумаги государства российского".