Москва прирастает ценами

Цены на жилье в новостройках в Новой Москве за шесть лет после присоединения к столице дополнительных территорий выросли почти в полтора раза. Половину роста обеспечило транспортное развитие округа. Участники рынка надеются, что стоимость квартир на первичном рынке увеличится еще на 10–17%. Но прирост может оказаться незначительным, так как весь его потенциал перекроют издержки застройщиков в связи с изменением отраслевого законодательства.

За шесть лет, прошедших после присоединения к Москве новых территорий, жилье в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) подорожало на 44%, подсчитали в ЦИАН, проанализировав десять крупнейших проектов. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что эксперты сравнивали цены на начальном этапе строительства, который пришелся на момент присоединения к Москве новых округов, и текущие. Жилье массового сегмента, которое строилось в тот же период в старых границах Москвы, подорожало на 30%.

Рост цен в Новой Москве связан как с завершением строительных работ, так и с общим подорожанием жилья в Новой Москве, поясняет Алексей Попов. «Почти половину роста обеспечивала строительная готовность жилых комплексов и столько же — факторы, связанные с развитием новых территорий»,— отмечает он. С 2012 по 2017 год доходность девелопмента в Новой Москве выросла на 25–30%, подтверждает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Для сравнения: в Подмосковье, где не было значимых инфраструктурных изменений и обострилась конкуренция местных жилых комплексов с проектами в Москве, цены фактически выросли лишь на показатель строительной готовности — 25%.

Сергей Собянин, мэр Москвы, в интервью «Ведомостям» в октябре 2017 года
Новая Москва — это не столько для федеральных чиновников, сколько для москвичей

В 2012 году общая площадь Москвы выросла в 2,4 раза. Это придало скорости развитию новых территорий: заработали новые станции Сокольнической линии метро — «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево», до конца этого года планируется запустить еще четыре («Прокшино», «Ольховая», «Филатов луг», «Столбово»). Строится новая Солнцевская ветка, на которой уже функционируют четыре станции, пятая заработает осенью этого года. Развитие транспортной инфраструктуры спровоцировало спрос на жилье. Если в 2012 году было зарегистрировано 9,9 тыс. договоров долевого участия, то по итогам 2017 года — уже 19,2 тыс. сделок. Сейчас в Новой Москве выросли цены жилья на этапе котлована: сейчас они в среднем составляют 102,1 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 24% больше, чем шесть лет назад. Например, в Подмосковье за тот же период цены выросли на 2%, до 79,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Москве снизились с 209 тыс. руб. до 191 тыс. руб. за 1 кв. м.

Как дорожала жизнь за МКАД

Пик спроса на квартиры в Новой Москве пришелся на 2012–2013 годы, тогда до 20% сделок заключались в инвестиционных целях, вспоминает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Пока доля инвестиционных сделок в ТиНАО до сих пор растет (с 4,4% в 2016 году до 5,6% в июне 2018 года), в то время как в старых границах Москвы снижается (за тот же период на 2,3 процентного пункта, до 9,7%). Алексей Попов полагает, что открытие новых станций Сокольнической линии, которая будет продлена за «Саларьево», может привести к росту цен на жилье поблизости в пределах 15–17%. Мария Литинецкая считает, что рост может быть в пределах 10%.

Заработать на этом могут помешать изменение порядка финансирования строительства жилья и новые требования к застройщикам. Через год застройщики не смогут строить на деньги дольщиков, понадобится заемное финансирование. «Из-за высокой стартовой цены коридор роста стоимости за весь период строительства объекта сократится, что сделает недвижимость менее прибыльной для вложений»,— констатирует госпожа Литинецкая. По словам финансового директора ГК «А101» Дмитрия Трубникова, новые правила работы отрасли могут привести к сокращению объемов строительства и отмене проектов, тогда объем предложения сократится и цены в ТиНАО вырастут. Ранее девелоперы оценивали возможный рост цен в новостройках в 15–20% из-за изменений законодательства.

Екатерина Геращенко