Спрос на первичное жилье в России по итогам первых пяти месяцев 2018 года вырос на 12%, в то время как на вторичном рынке, напротив, началась стагнация. Риэлторы ожидают закрепления к концу года этой тенденции. Вместе с ростом потребительской уверенности поведение покупателей могут скорректировать словесные интервенции девелоперов, активно анонсирующих повышение цен в преддверии законодательной отмены долевого строительства с 2019 года.
Рисунок: Коммерсантъ / Виктор Чумачев
Фото: Коммерсантъ / Роман Яровицын
Общее число сделок на первичном рынке в России за январь—май этого года суммарно выросло на 12% (до 283,73 тыс.) относительно аналогичного периода прошлого года, подсчитал ЦИАН. По расчетам аналитиков, наиболее заметным рост оказался в Тюменской области, где по итогам пяти месяцев было заключено 6,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — это в два раза больше, чем годом ранее. В Москве аналогичный показатель вырос на 46%, до 37,6 тыс., в Санкт-Петербурге на 54%, до 31,8 тыс.
Рост интереса к первичной недвижимости произошел на фоне стагнации вторичного рынка. Из расчетов ЦИАН следует, что число сделок купли-продажи жилья сократилось в 31 из 66 регионов. По мнению аналитиков, сокращение показателей началось во втором квартале, по итогам которого цены на жилье снизились в девяти из 14 городов-миллионников. В то время как в первом квартале консультанты, напротив, фиксировали в крупных городах средний рост цен на 6% на вторичное жилье.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов ждет, что тенденция к перераспределению спроса в сторону первичного предложения сохранится и во втором полугодии. По его прогнозам, число заключенных ДДУ за год вырастет на 20–25% относительно 2017 года. Он связывает этот тренд с возобновлением роста доходов населения и потребительской уверенности, из-за чего в региональных центрах активизировался отложенный спрос. Господин Попов предполагает, что во втором полугодии активное влияние на процесс могут оказать словесные интервенции застройщиков об увеличении роста стоимости жилья из-за отмены в 2019 году долевого строительства. О том, что с июля будущего года ДДУ заключаться не будут, в начале месяца в ходе прямой линии заявил Владимир Путин.
Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин также не исключает роста активности покупателей на фоне этих новостей. Хотя, продолжает он, говорить о заметном влиянии тенденции можно будет скорее в первом полугодии 2019 года. Но другие застройщики отмечают, что конъюнктура рынка меняется уже сейчас. По расчетам ГК «Гранель», в июне число забронированных квартир выросло в два раза по сравнению с маем. Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая также обращает внимание на положительную динамику спроса во многих проектах. «На фоне законодательных изменений девелоперы создают дополнительный ажиотаж на рынке, стимулируя к принятию решения клиентов, которые на протяжении последних месяцев откладывали сделку. В итоге во многих проектах мы видим резкий рост сделок при относительно скромной динамике первичных обращений»,— отмечает она.
Но руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов уверен: реальных предпосылок для покупательского ажиотажа пока нет. «Предложения на рынке новостроек, которое будет реализовываться по старым ценам, хватит на полгода-год точно»,— объясняет он. С ним соглашается директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. По ее мнению, говорить о существенном повышении стоимости недвижимости можно будет через год-полтора, когда на рынке будут активно представлены проекты, реализуемые по новым правилам. По расчетам госпожи Цаплиной, тогда стоимость может вырасти минимум на 25–30%. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров, впрочем, предполагает, что серьезным стимулом для покупателей может стать и повышение цен в отдаленной перспективе, спровоцировав рост инвестиционного спроса.
Что будет с ценами после отмены договоров долевого участия
Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10–40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.