По итогам первого полугодия 2018 года в Удмуртии вырос спрос на покупку квартир по договорам долевого участия на 41%. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением с 1 июля 2018 года схемы ДДУ на проектное финансирование, а также с выгодными предложениями в ипотечном кредитовании и большим количеством предложений от застройщиков. По подсчетам аналитиков, рост цен на жилье в этом году вырастет на 1-1,5%. Однако какие-либо прогнозы продаж жилья на первичном рынке по итогам года делать не решаются в связи с внедрением новой схемы финансирования строительства.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
За первые шесть месяцев 2018 года в Удмуртии зарегистрировали 3 985 договоров долевого участия (ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 41%. Соответствующие данные опубликованы аналитическим центром ЦИАН. В целом по стране рост количества сделок ДДУ находится на уровне 12%. Как отмечают эксперты системы «Интро Аналитика», в предыдущие три года на первичном рынке недвижимости республики наблюдался спад. Сегодняшние показатели могут вывести отрасль жилищного строительства на показатели долгосрочного роста по объему продаж и вводу жилья. «Средний объем кредита, предоставляемого на покупку строящегося жилья в Удмуртии, вырос за последние два года с 1,5 млн руб. до 1,62 млн руб. При этом средневзвешенная ставка по жилищным кредитам снизилась на 2 процентных пункта. С появлением более доступных кредитов в 2017 году спрос на строящееся жилье вернулся к уровню 2014 года, а в текущем периоде возможен выход на показатели долгосрочного роста (по прогнозу прирост составит +8%)»,— сообщает «Интро Аналитика». Отметим, что с 2018 года действует федеральная программа, по которой отдельные категории граждан могут получить жилищные займы по льготной ставке 6,25% годовых.
Руководитель службы маркетинга «КОМОС Строй» Марат Касимов рассказал "Ъ-Удмуртия", что в первом полугодии 2018 года компания продала жилья на 35% больше, чем за аналогичный период 2017 года. При этом средняя стоимость 1 кв. м выросла на 2,1 тыс. руб. до 47 тыс. руб. «В целом, это соответствует общей тенденции стабилизации рынка первичной недвижимости и свидетельствует об оптимальности нашего пакета предложений и эффективности наших бизнес-процессов»,— прокомментировал господин Касимов.
Застройщик Kalinka Group начал продавать квартиры в Ижевске с июля 2017 года. Генеральный директор компании Иван Кузнецов рассказал "Ъ-Удмуртия", что по сравнению с предыдущим полугодием в 2018 году продажи выросли на 15%. В качестве одной из причин данной динамики он назвал приближение стоимости 1 кв. м в новостройке к 1 кв. м на вторичном рынке. «При этом, в новостройках представлено большее количество преимуществ, организация общественных пространств и придомовой территории»,— прокомментировал господин Кузнецов. Он сообщил, что средняя стоимость 1 кв. м жилья от Kalinka Group составляет 51 тыс. руб. Также Иван Кузнецов отмечает, что застройщики подогревали интерес клиентов к покупке информацией о повышении стоимости 1 кв. м жилья после введения поправок в 214-ФЗ.
Аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова связывает ажиотаж на первичном рынке с переходом от схем долевого участия к проектному финансированию
«Перед внедрением новой схемы финансирования строительства, которое будет производиться при посредничестве банков, большинство застройщиков максимизирует число проектов по новостройкам. В свою очередь, инвесторы, ожидая роста цен, стараются успеть вложиться в новое жилье»,— отмечает госпожа Соснова. Кроме того, по ее мнению, влияет на рост продаж квартир по ДДУ снижение ставок по ипотеке. Благодаря чему с января по май 2018 года в Удмуртии выдали 1 864 ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, что на 60% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Аналитик не исключает, что во втором полугодии 2018 года возможно замедление темпов роста заключения данных сделок, так как с 1 июля вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые ужесточают требования к застройщикам в период перехода от долевого к проектному финансированию. «Во время переходного периода, который продлится до 30 июня 2019 года, будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек наряду с новым, а с 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на счета в уполномоченных банках»,— рассказала госпожа Соснова.
Согласно поправкам в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщики с 1 июля 2018 года будут на добровольной основе заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов, а с июля 2019 года — это будет обязательное условие сделки. К концу 2020 года доля сделок в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов должна достичь 95%. Дольщики будут вносить средства в уполномоченный банк на эскроу-счета, который, в свою очередь, выдаст кредит застройщику. Средства граждан будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта, после чего банк перечислит их застройщику. Если застройщик не исполнит обязательства, дольщики смогут забрать из банка свои деньги.
Адвокат Дмитрий Зацаринский отметил, что новые нормы будут вводиться в течение трех лет, поэтому прогнозировать будущее девелопмента сложно. «Я думаю, в этом году темпы роста продаж жилья, его введение в эксплуатацию замедлится в связи с изменением финансирования строительства жилья»,— поделился господин Зацаринский.
Директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» группы компаний SRG Елена Балашова добавляет, что на рост спроса ДДУ в регионе также влияет большое количество предложений от застройщиков — порядка 111 домов общей площадью 1,2 млн кв. м. По ее мнению, это не позволяет девелоперам значительно поднимать цены. «Ожидается, что застройщики и в дальнейшем будут просто закладывать в стоимость квадратного метра свои издержки и инфляцию, не поднимая при этом цены. Существует мнение, что застройщики начнут конкурировать не ценой квадратного метра, а качеством строящегося жилья и предоставляемыми услугами. Возможно, продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой»,— рассказала госпожа Балашова.
Отметим, что объемы сдачи жилья в эксплуатацию в 2018 году отстают от данных 2017 года.
По данным Удмуртстата, в январе-мае этого года в Удмуртии ввели 273,4 тыс. кв. м жилья, что составляет 85,4% от аналогичного периода прошлого года
Директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» ГК SRG прогнозирует, что рост цен на новостройки в 2018 году составит 1-1,5%, как и последние три года. «Помимо этого, положительные прогнозы Правительства РФ по снижению ставки ЦБ и субсидированию ипотечных программ приведут к тому, что на рынок новостроек возвратятся те потребители, которые откладывали покупку жилья в последние годы из-за дороговизны кредитов. ЦБ планирует и дальше снижать ипотечную ставку, поэтому время для покупки жилья сейчас благоприятное»,— считает Елена Балашова. Руководитель службы маркетинга «КОМОС Строй» Марат Касимов остерегается экстраполяционных прогнозов в связи с изменениями в 214-ФЗ, которые однозначно отразятся на тенденциях рынка. «Рынок вступил в период радикальных реформ, и каким он станет, покажут итоги 2019 года»,— считает Марат Касимов.
Руководитель системы управления рынком новостроек «ИНТРО Аналитика» Рустам Ахмаев отметил, что Ижевск входит в число передовых городов России с точки зрения подхода к анализу рынка новостроек. Так, застройщики самостоятельно ведут сбор данных о потребительских предпочтениях, учитывают тенденции спроса в концепции объектов. «В России на таком уровне работают преимущественно компании Москвы и Санкт-Петербурга. Учитывая высокий уровень компетенций у местных застройщиков, мы думаем, что рынок новостроек в Удмуртии в ближайшие годы выйдет на показатели устойчивого роста»,— считает господин Ахмаев. Застройщик «Талан» не прогнозирует резкого роста цен в 2018 году. По мнению компании, повысится средний чек, так как люди готовы платить за комфорт и безопасность. «Дизайнерские холлы, дворы с качественным благоустройством, дворы без машин становятся новым стандартом жизни»,— отмечают в компании.