„Ъ“ стали известны подробности проекта реконструкции бывшего Дома культуры профсоюзов в центре Воронежа, более известного как развлекательный комплекс «Космос». АО «Домостроительный комбинат» (ДСК) получил объект в собственность в результате обмена на корпус санатория имени Дзержинского (под Воронежем) с областным советом профсоюзов. Теперь «в рамках существующих объемов» здания развлекательный комплекс площадью около 3 тыс. кв. м с кинотеатром переоборудуют в четырехэтажный офисный центр площадью 4,4 тыс. кв. м. Эксперты оценивают затраты на реконструкцию в сумму до 90 млн руб. и полагают, что география объекта гарантирует ему арендаторов как минимум для первых двух этажей.
Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ
О параметрах проекта реконструкции бывшего Дома культуры профсоюзов на улице Пушкинской, 13, „Ъ“ рассказали вчера в ДСК. Очередной актив в центре Воронежа компания получила в результате обмена с областным советом профсоюзов, процедура которого началась еще в 2016 году. Тогда ДСК пообещал облсовпрофу передать в его собственность часть спального корпуса №17, расположенного на территории санатория имени Дзержинского и принадлежащего ДСК. За это компания рассчитывала получить здание РК, более известное как развлекательный комплекс «Космос» (по названию ООО, арендовавшего комплекс). Корпус №17 на 350 мест ДСК возвел еще в 2002 году, но, по данным источников „Ъ“ на рынке, владеющий санаторием облсовпроф не рассчитывался за объект (на момент завершения строительства оценивался в 173-180 млн руб.), а арендовал его примерно за 6 млн руб. в год. Как сообщил „Ъ“ генеральный директор ДСК Сергей Крючков, на данный момент здание на улице Пушкинской, 13 находится в собственности компании, «обмен завершен».
ДСК в ходе реконструкции РК, в частности, полностью убрал оттуда одноименный кинотеатр. Площадь застройки, по проекту работ, составляет 1,5 тыс. кв. м. Общая площадь здания — около 3 тыс. кв. м. Но ДСК планирует расширить ее до 4,4 тыс. кв. м. Работы на объекте активно ведутся, компания намерена их завершить до конца нынешнего года. При этом в мэрии Воронежа „Ъ“ рассказали, что «застройщик не предоставлял в администрацию документацию для получения разрешения на реконструкцию, и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на Пушкинской, 13, не выдавалось». В ДСК пояснили, что такого разрешения компании и не требуется, так как работы идут «в рамках существующих объемов». Отметим, что недалеко от «Космоса» ДСК возвел многофункциональный комплекс «Романовский» с парковкой на 350 мест и четырехзвездочным отелем.
По данным «СПАРК-Интерфакс», АО «ДСК» зарегистрировано в 1996 году в Воронеже. Уставный капитал — 287,5 тыс. руб. 100% принадлежит ООО «Монтажстройгрупп», которое контролируется женой Верой (45%) и сыном Александром сенатора от Воронежской области Сергея Лукина. Генеральный директор компании — Сергей Крючков. По итогам 2016 года выручка АО составила 1,5 млрд руб., чистая прибыль — 135,8 млн руб. По данным Единого реестра застройщиков, ДСК является крупнейшим застройщиком Воронежской области, который возводит порядка 480 тыс. кв. м, реализует проекты жилой застройки, в том числе комплексной, через девять юрлиц.
Директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский полагает, что стоимость реконструкции РК без учета разработки проекта составит 58–87 млн руб., а цена проекта добавит еще 5-7%. «Реконструкция включает в себя не только перепланировку здания, но и увеличение его площади, поэтому цена и за проект, и за строительные, отделочные работы будет выше, чем если бы площадь осталась прежней. Если будут затронуты несущие конструкции здания, то цена снова вырастает примерно на 20%», — пояснил господин Жарский. «Также многое зависит от класса офисного центра, который застройщик хочет получить в итоге. При условии, что будут использованы доступные материалы экономкласса, потратят примерно 10–15 тыс. руб. на квадратный метр старой площади и 20–30 тыс. руб. на квадратный метр площади, создаваемой с нуля», — добавил эксперт.
Генеральный директор агентства недвижимости «Цитадель» Алексей Гладков считает, что небольшие офисы в центре Воронежа по-прежнему интересны арендаторам, но важным фактором является парковка. «Если она останется в том же состоянии, как была у РК, то предложение может оказаться не таким интересным для рынка. Возможно, девелопер рассчитывает на подземную парковку соседнего Центрального рынка, но она пустует и не пользуется спросом», — отметил господин Гладков. По его мнению, первые этажи здания можно было бы отдать под торговлю, так как в этом месте «хорошая проходимость и площади будут привлекательны для арендаторов». Стоимость аренды квадратного метра в этом месте города эксперт оценил от 2 тыс. (на первом этаже) до 400 руб. (на четвертом).