|
Лишние новостройки |
Новостройки
Февральские заявления столичных чиновников — прежде всего мэра Юрия Лужкова — о необходимости борьбы со спекуляциями на рынке новостроек, рынок встретил с некоторой нервозностью. Мэр предложил запретить продавать оптом новостройки риэлтерским и прочим компаниям, выступающим в качестве соинвесторов строительства. "Они скупают квартиры и продают москвичам дороже на десятки процентов!" — заявил журналистам градоначальник. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал принять меры и заверил, что в результате новостройки подешевеют. Видимо, значительная часть потенциальных покупателей к этим заявлениям прислушалась и предпочла подождать с покупкой до той поры, пока столичные власти не выведут спекулянтов на чистую воду. По словам менеджера компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, число заключаемых сделок впервые за последние полгода перестало расти.
Впрочем, на ценах заявления московских руководителей не сказались. Строители прекрасно понимают, что это не более чем предвыборная риторика и ни к каким практическим последствиям она не приведет. Дело в том, что риэлтеры получают оптовую скидку (опт у строителей начинается от 3 тыс. кв. м), как правило, на этапе работ нулевого цикла, а готовые квартиры в розницу они продают по тем же ценам, что и застройщики. Кроме того, разница в цене достается не только риэлтерам, но и банку, который оптовую покупку кредитует.
Отметим и еще один итог прошедшего месяца. Несмотря на заявления городских властей, в феврале ни на одном новом участке массового жилищного строительства (Молжаниново, Кожухово, Новоподрезково) работы так и не начались.
Вторичный рынок
В конце прошлого года предложение квартир на рынке довольно быстро увеличивалось, в то время как количество заявок на приобретение квартир оставалось на прежнем уровне. Риэлтеры предполагали, что это может привести не только к замедлению роста цен, но, возможно, и к их падению в начале 2003 года. Однако ни в январе, ни в феврале серьезных изменений не произошло. Это касается и количества предлагаемых к продаже квартир, и объема заявок на покупку, и уровня цен. Правда, риэлтеры отмечают, что количество заключаемых сделок хоть и медленно, но ползло вверх. По словам Романа Мурадяна, директора департамента вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость", причина проста: У покупателей появился максимально широкий выбор квартир, чем они и не преминули воспользоваться, тем более что продавцы сейчас готовы обсуждать возможность снижения первоначальной цены.
 |
 |
Отметим, что на состояние вторичного рынка недвижимости влияет следующий немаловажный фактор. Риэлтеры, учитывая избыточное предложение квартир, сознательно вводят в заблуждение своих клиентов в отношении ценовых тенденций московского рынка. Корреспондент "Денег" выслушал мнения десятка экспертов, занимающих руководящие посты в ведущих риэлтерских компаниях. Результат этого опроса — "цены будут расти" — можно признать далеким от истины. Например, в трех из шести опрошенных риэлтерских компаний "Деньгам" заявили, что стоимость московских квартир в феврале увеличилась в среднем на 5-7%. "Деньги" усомнились и попытались получить какие-либо документальные подтверждения роста цен. Предоставлены они не были. Пришлось прозванивать продавцов квартир, выставлявших свою недвижимость на продажу в ноябре--декабре прошлого года. Выяснилось, что цены остались прежними.
Аренда
Прогнозировавшееся "Деньгами" снижение арендных ставок в феврале не состоялось. В дешевом сегменте рынка (до $500 в месяц) цены остались прежними. За одним исключением — спрос на комнаты приобрел ажиотажный характер. Минимальные арендные ставки на них сейчас не опускаются ниже $100 в месяц, максимальные достигли $250. Таких цен в Москве не было давно. Между тем, по словам риэлтеров, большинство квартировладельцев подписывают договор найма только при условии соблюдения режима, по жесткости сопоставимого с правилами проживания в советских общежитиях. Оговариваются даже время пребывания в квартире, количество звонков по телефону и часы посещения ванной комнаты. Однако претендентов на комнаты становится все больше, что объясняется отсутствием у арендаторов необходимых для снятия квартиры средств и большим количеством гастарбайтеров, считающих при аренде жилья каждую копейку.
Что касается квартир, то в феврале спрос и предложение почти сравнялись. Цены остаются высокими — приличную однокомнатную квартиру у периферийных станций метро снять дешевле $300 в месяц крайне сложно. На двухкомнатные (от $350) и трехкомнатные (от $400) квартиры арендные ставки хоть и незначительно, но все-таки снизились. В более престижном сегменте (до $1200 в месяц) цены остались на прежнем уровне. Однако здесь правила игры задают уже не квартировладельцы, а арендаторы, которые весьма придирчиво относятся к деталям отделки и меблировке квартиры. Менеджер отдела аренды агентства МИАН Ирина Бобко: Бабушкины обои и мебель, даже при наличии других достоинств квартиры, как правило, выводят ее за пределы этой ценовой категории.
Ситуация на рынке элитных квартир по сравнению с концом прошлого года осталась фактически неизменной. На каждого арендатора приходится три арендодателя, а квартиры арендной стоимостью $2-5 тыс. в месяц сдаются в течение двух-трех месяцев.
Обычно вялый в феврале рынок аренды загородного жилья в этом году несколько оживился. Действительно, спрос на подмосковные коттеджи не превышает пятую часть показателя апреля 2002 года. Однако в отличие от прошлых лет большая часть февральского спроса пришлась на краткосрочную аренду. Дело в том, что снять коттедж на полгода в феврале почти на треть дешевле, чем на четыре месяца в апреле, когда цены достигают пика. С каждым годом все больше потенциальных арендаторов осознают это и начинают готовиться к летнему отдыху еще зимой.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ