«Датский квартал» протянется за МКАД

ФСК «Лидер» построит новый жилой квартал в подмосковных Мытищах, вложив в стройку 19,6 млрд руб. Девелоперы, которые строят в области, стараются выбирать площадки поближе к МКАД: такие квартиры могут сравниваться со спальными районами города. Но цена квартир по разные стороны автодороги все равно отличается почти на треть, а мест для строительства действительно рядом с МАКД уже почти не осталось.

ФСК «Лидер» Владимира Воронина построит «Датский квартал» в Мытищинском районе Подмосковья, рассказали “Ъ” два риэлтора. В пресс-службе девелопера это подтвердили. В поселке Нагорное, на внешней стороне МКАД, появится жилой комплекс из пяти корпусов общей площадью 361 тыс. кв. м, из них 220 тыс. кв. м — жилье. Общая площадь участка составляет 17,85 га. Первую очередь строительства планируется завершить к 2021 году. Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин оценил общий объем инвестиций в проект в 19,6 млрд руб.

По оценке директора bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, расходы на строительство «Датского квартала» могут составить минимум 11–12,1 млрд руб. на квартиры и 0,8–1 млрд руб. на сопутствующую инфраструктуру. Гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев оценил участок без соответствующей документации, разрешающей жилищную застройку, в 1,7 млрд руб. «Сейчас девелоперы предпочитают не покупать площадки, а выплачивать долю их владельцам построенными квартирами»,— продолжает господин Лещев. Он добавляет, что в этом случае выплаты собственнику участка в Нагорном могут достигать 4 млрд руб. в течение всего срока реализации проекта. При объеме инвестиций 17,1 млрд руб. его рентабельность составит около 20%, если расходы вырастут до 19 млрд руб.— 10%, отмечает Сергей Лобжанидзе.

Ближнее Подмосковье (до 10 км от МКАД) остается привлекательным для девелоперов по сравнению с более удаленными в области районами. «Близость к МКАД при хорошей транспортной доступности позволяет сравнивать проект с аналогичным в спальных районах Москвы»,— объясняет господин Лобжанидзе. По оценкам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, в первой половине 2018 года в ближнем Подмосковье девелоперы вывели на продажу около 80 корпусов суммарной площадью 1,1 млн кв. м. «Этот показатель идентичен тому, что было в январе—июне прошлого года,— 1,15 млн кв. м в 83 корпусах»,— уточняет эксперт. Кроме этого застройщики получили разрешения на строительство примерно 310 корпусов общей площадью 3,4 млн кв. м. «Не все из них вышли на рынок, но из-за ограниченного срока действия разрешительных документов продажи в проектах начнутся в ближайшие месяцы»,— считает господин Попов. По его словам, в этом году количество выданных в Подмосковье разрешений на строительство оказалось в 1,8–2 раза больше, чем за шесть месяцев прошлого года. Это связано с окончательным вступлением в силу поправок к законодательству о долевом строительстве.

Сейчас на внешней стороне МКАД в активной стадии реализации находятся 1,6 тыс. лотов в 45 корпусах (из них 24 строятся) в среднем по 111 тыс. руб. за 1 кв. м (данные ЦИАН на начало июля). «Но разница в цене ощутима: на внутренней стороне МКАД квартиры в новостройках продаются на 32% дороже, чем на внешней стороне кольцевой автодороги»,— указывает Алексей Попов. Потенциал застройки ближайших к Москве территорий вдоль МКАД почти исчерпан: треть занимают лесные массивы, на востоке вплотную подходят Балашиха, Реутов, Котельники, Дзержинский. «Самые удобные под застройку площадки в 1990–2000-х заняли торговые объекты»,— приводит пример эксперт, добавляя, что в непосредственной близости к МКАД есть место только вдоль южной части, где к ней прилегают клубничные поля ЗАО «Совхоз имени Ленина» и фруктовые сады Россельхозакадемии.

Екатерина Геращенко