Группа RBI выводит на рынок недвижимости сеть апарт-отелей с гостиничным сервисом. Первым станет проект в Московском районе — Studio Moskovsky. Инвестиции в новый апарт-отель на Заозерной улице, 1, составят более 1 млрд рублей. Для управления объектом компания RBI создает отельную сервисную структуру. Участники рынка говорят, что потенциальная емкость рынка таких объектов в ближайшие годы в Петербурге может составить около 1 млн кв. м.
Эдуард Тиктинский
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Новый объект группы RBI будет построен на участке 0,4 га. Сделка по покупке земли на Заозерной улице, 1, проходила в несколько этапов и была закрыта около двух недель назад. RBI приобрела участок у группы частных лиц. В компании называть имена предыдущих собственников отказались. Строительство нового объекта в Московском районе начнется в третьем квартале 2018 года. Общая площадь двух зданий составит более 17 тыс. кв. м.
Как рассказал "Ъ" директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин, Studio Moskovsky — это название будущей линейки такого рода проектов. В новом апарт-отеле расположатся два корпуса на 357 юнитов, площадью от 19 до 55 кв. м. По данным господина Гущина, цена за "квадрат" составит от 145 тыс. рублей. Реализация апарт-отеля будет проходить по ДДУ (договору долевого участия).
Следует отметить, что RBI на 2-й Советской улице возводит Art Studio, который тоже может считаться апарт-отелем. Однако там проект ориентирован на то, что юниты в нем будут приобретать для собственного проживания (или для работы: комплекс позиционируется как объект с творческими мастерскими для художников и скульпторов). Проект же в Московском районе будет ориентирован на гостиничный сервис.
Управлением объекта будет заниматься специально созданная компания RBI PM. В ее обязанности войдут поиск арендаторов, сдача помещений в аренду, управление недвижимостью, обслуживание арендаторов, а также взаимодействие с ними. Согласно концепции проекта, все коммерческие помещения общего пользования на первых этажах будут сдаваться в аренду. Таким образом, УК сможет самостоятельно выбирать арендаторов.
Константин Сторожев, генеральный директор УК "Вало Сервис", говорит: "Если компания RBI планирует построить классический апарт-отель, а не "псевдожилье" (комплекс без гостиничной инфраструктуры, называющийся апарт-отелем только номинально), то создание собственной управляющей компании выглядит оправданно и логично. Управление апарт-отелем очень отличается от управления жилым домом".
Он отмечает, что на данный момент на рынке практически нет профессиональных управляющих компаний, специализирующихся именно на управлении апарт-отелями. УК сферы недвижимости не обладают требуемыми компетенциями, а гостиничные УК, из-за сложности работы со множеством собственников, не спешат выходить на этот рынок. "Именно поэтому мы в проекте Valo создали собственную УК "Вало-сервис"",— поясняет он.
По сути, УК должна управлять гостиницей, у которой множество собственников. Обеспечивать заполняемость номерного фонда и заявленную собственникам доходность, заниматься маркетингом, взаимодействовать с профессиональными площадками для бронирования. Также в функции УК входят обеспечение функционирования отеля, прием и размещение гостей. "Любая управляющая компания апарт-отеля должна соответствовать требованиям индустрии гостеприимства, иначе отель не пройдет сертификацию и не получит "звезд", а значит, не сможет на законных основаниях принимать постояльцев",— полагает господин Сторожев.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, также считает, что решение создать собственную управляющую компанию оправданно: "Я искренне считаю, что застройщик должен брать на себя обязательство по созданию управляющей компании и строительству всей необходимой инфраструктуры. В противном случае проект отелем стать не сможет, а значит, инвесторы не заработают те деньги, на которые рассчитывают. Создавать свою структуру необходимо задолго до сдачи объекта в эксплуатацию, чтобы команда могла подготовиться к открытию. К моменту передачи ключей инвесторам должны быть подписаны документы на управление, на апартаменты должны быть брони, рестораны и другая инфраструктура должны быть готовы принимать гостей",— говорит она.
Госпожа Запорожченко отмечает, что комиссия, которую берет управляющая компания за свои услуги, составляет 20-25%. "Сюда уже включены все затраты, связанные с технической эксплуатацией апарт-отеля, поиском и сопровождением гостей, обслуживанием систем бронирования, рекламой, работой персонала, то есть все то, без чего не сможет функционировать хороший отель. В среднем на само вознаграждение УК идет около 1% от выручки апартамента. Заработать оператор может только на объеме, поэтому именно посуточная сдача апартаментов приносит наибольший доход как собственнику, так и управляющей компании",— указывает она.
"За прошлый год рынок апарт-отелей вырос примерно вдвое. Сейчас в городе насчитывается 35-40 проектов, которые предлагают апартаменты. Такая форма инвестиций стала для петербуржцев альтернативой привычной "однушке", приобретаемой для быстрой сдачи в аренду",— отмечает руководитель УК "Мультимекс" Андрей Пригульный. По оценкам эксперта, потенциальная емкость рынка в ближайшие десять лет составляет более 1 млн кв. м. Он полагает, что локация для апарт-отеля достаточно удачная: недалеко станция метро "Фрунзенская", набережная Обводного канала и Московский проспект. "Единственный непонятный момент — окружение. На данный момент там скопление небольших офисных площадей, и от того, будет ли там проведена реконцепция окружающей территории или все останется как есть, будет зависеть привлекательность комплекса RBI",— считает господин Пригульный.