Метр перемен
Местные многолетние лидеры начали уступать не только «варягам», но и пермским компаниям «новой волны»
Девелоперы из других регионов значительно потеснили пермских игроков на рынке жилищного строительства. За последний год «экспаты» только усилили позиции за счет новых участков под застройку, а местные многолетние лидеры начали уступать не только «варягам», но и пермским компаниям «новой волны». Во многом такая тенденция связана с испытываемыми сейчас финансовыми трудностями прежних лидеров рынка. Аналитики уточняют, что строительство многоквартирных домов — длительный процесс, поэтому в 2018 году доля иногородних компаний в общем объеме сдаваемого в эксплуатацию жилья останется на уровне 20%.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В Пермском крае в прошлом году было введено в эксплуатацию 1,08 млн кв. м жилья. Из них 630,5 тыс. кв. м — многоквартирные дома, при этом основная доля приходится на Пермь (473,2 тыс. кв. м). По данным аналитического центра «КД-консалтинг», в пятерку крупнейших застройщиков Перми вошли три местные компании (ПЗСП — первое место, «Сатурн-Р» — второе, ГК «ПМД» — четвертое место) и два не пермских игрока (ГК «Кортрос» — третье место, «Девелопмент-Юг» — пятое место). Аналитики фиксируют, что за несколько лет изменился не только состав «топ-листа» (например, по итогам 2014 года верхние пять строчек занимали только пермские девелоперы), но и объем сдаваемого ими жилья. В 2014 году в рейтинге застройщиков Перми наблюдался существенный разрыв в объемах введенного жилья между первой-второй строчкой рейтинга и остальными участниками «топ-10». А по итогам 2017 года такого разрыва уже не наблюдается (см. инфографику).
В этом году, по подсчетам экспертов, состав ведущей пятерки почти не изменится. «По планам застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья на территории Перми, к сдаче в эксплуатацию в 2018 году готовится 480–510 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Однако не следует забывать, что у застройщиков бывают отставания от плановых сроков сдачи. В «топ-5» застройщиков по вводу жилья в эксплуатацию в Перми по итогам 2018 года должны войти «Сатурн-Р» (около 75 тыс. кв. м), ПЗСП (около 50 тыс. кв. м), «Стройпанелькомплект» (33 тыс.кв.м), ПМД (около 30 тыс. кв. м), «Кортрос-Пермь» (около 29 тыс. кв. м)», — прогнозирует заместитель директора ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“ Алексей Скоробогач. Он отмечает, что строительство многоквартирных домов — длительный процесс, поэтому состав участников быстро поменяться не может. «Уход отдельных игроков связан либо с отсутствием перспективных площадок, удовлетворяющих их требованиям, либо с неудовлетворительным финансовым состоянием застройщика. Что касается доли инрегиональных девелоперов, то по итогам 2017 года она составила 22%, а с учетом планов 2018 года — должна быть около 20%, то есть пока пропорция сохраняется», — говорит аналитик.
Наступательное движение В перспективе местные девелоперы «новой волны» и иногородние игроки могут усилить свое присутствие на рынке. Этот год показал, что они уже пополняют портфель площадок, в том числе за счет активов прежнего многолетнего лидера пермского рынка новостроек — строительной группы «Камская долина». С конца 2016 года группа столкнулась с финансовыми трудностями. Как поясняло руководство «Камской долины», из-за сужения рынка девелопер не смог исполнять обязательства перед основным кредитором — Сбербанком. Общая сумма задолженности перед ним составляет 1,16 млрд руб. В этом году несколько компаний группы были признаны банкротами, в их числе головные структуры — АО «Центр управления проектами», АО «Камская долина». Топ-менеджмент «Камской долины» до этого несколько раз заявлял, что основная задача — исполнить обязательства перед дольщиками и пайщиками по текущим проектам (ЖК «Весна», «Боровики», «Авиатор»). Часть объектов была сдана в прошлом году, часть — в этом.
На другие площадки, которые группа анонсировала ранее, уже нашлись новые интересанты. Так, участок на Леонова, 45б, который в свое время официально был в портфеле «Камской долины», в этом году приобрела пермская ГСК «Мегаполис». Разрешение на строительство жилого дома по этому адресу было выдано в прошлом году. Общая площадь дома — 7,6 тыс. кв. м, высота — 11 этажей. Однако новый собственник планирует реализовать собственный проект. Гендиректор ГСК «Мегаполис» Леонид Крепак уточнил, что проект будет переформатирован, компания планирует получать новое разрешение на строительство. «Проект, по которому ранее было выдано разрешение, маленький. Мы купили соседний участок, будем делать объект большего масштаба», — уточнил собеседник BG. Начать проектирование «Мегаполис» рассчитывает через год.
Еще у одной известной и знаковой площадки, которую несколько лет готовила «Камская долина» (территория в самом центре Перми), тоже появился другой девелопер. Участок площадью 1,1 га в квартале №134 (ограничен улицами Борчанинова, Луначарского, Попова, Пушкина) достался «Камской долине» несколько лет назад на муниципальных торгах по развитию застроенной территории. По условиям контракта застройщик расселил 70 жилых помещений, расположенных в пяти аварийных домах. Параллельно компания запустила процесс снятия ограничений по высоте застройки (20 м), которые действовали для этого участка. В 2016 году она начала возводить ЖК «Феникс» (четыре 22-этажных корпуса на двухуровневом стилобате, общая площадь — 64 тыс. кв. м) стоимостью более 2 млрд руб. Однако когда у строительной группы начались сложности, стройка остановилась, а в самой «Камской долине» заявляли, что теперь не имеют к ней отношения.
В конце прошлого года участок под ЖК «Феникс» (Луначарского, 99) выкупил ижевский застройщик «Талан». Кроме Удмуртии и Перми, компания сегодня присутствует в Уфе, Набережных Челнах, Твери, Тюмени, Хабаровске, Нижнем Новгороде и планирует расширить географию до 43 регионов. В Пермь «Талан» вышел в 2012 году, начав совместно с «Комстрин-Пермь» проект ЖК «Галактика» на шоссе Космонавтов.
Как сообщила заместитель генерального директора по маркетингу управляющей компании «Талан» Наталья Гарифуллина, с предложением приобрести участок на Луначарского, 99, вышел прежний застройщик — ООО «Феникс». Степень готовности объекта составляла 5–7%. В проекте на тот момент уже было около 50 дольщиков-инвесторов. По словам Натальи Гарифуллиной, со всеми дольщиками «Талан» провел переговоры, с ними были подписаны соглашения о смене застройщика. Новый застройщик сохранил основные параметры проекта: жилой комплекс представляет собой четыре высотные башни, объединенные общим стилобатом в два этажа. В стилобате разместится торговая галерея: продуктовый супермаркет, кафе, магазины. При этом он изменил фасадные решения и название объекта на ЖК «Доминант». Дом рассчитан на 515 квартир. Строительство началось в июне 2018 года, завершить его планируется в первом квартале 2021 года.
Параллельно с этим участком «Талан» приобрел еще одну крупную площадку в Перми, серьезно нарастив земельный ресурс в краевой столице. Ижевский девелопер выкупил часть территории бывшего ипподрома (шоссе Космонавтов, 162) у структур московского холдинга MallTech и стал собственником трех участков (площадью 2,7, 2,1 и 1,3 га). Сам MallTech по соседству реализует проект по строительству ТРЦ «Планета» (150 тыс. кв. м).
Привлекательность площадки на шоссе Космонавтов, 162, «Талан» объясняет тем, что «пермяки любят Индустриальный район, хотят жить здесь». «Важное преимущество местоположения — хорошая транспортная доступность. Здесь развита социальная инфраструктура: школы, детские сады, магазины с товарами повседневного спроса», — уточняет ижевский инвестор. «Планируем получить разрешение на строительство по первому этапу в первом квартале 2019 года. Разрешение на строительство каждого последующего этапа будем получать с интервалом в шесть месяцев, срок строительства каждого этапа — два года», — уточнили в ГК «Талан». Площадь проекта составит 75 тыс. кв. м, дома эконом- и комфорт-класса будут переменной этажности — до 25 этажей.
«Талан» — не единственный застройщик из соседней Удмуртии, которого привлекает пермский рынок. В этом году ижевская компания «УралДомСтрой» (входит в холдинг UDS Group бизнесмена Алексея Чулкина) получила разрешение на строительство первого объекта в Перми — ЖК «Ньютон» в районе ДКЖ. Первые два дома — площадью 9 тыс. и 9,3 тыс. кв. м. Эту площадку (2,7 га, квартал №646) структуры холдинга приобрели еще в 2015 году. На эту территорию и соседние кварталы были наложены ограничения по высоте застройки, инвесторы прошли процедуру снятия ограничений.
Партнером UDS Group по кварталу «Ньютон» выступает японская Yunika Corporation. Президент Yunika Corporation Мотохико Исодзаки рассказал, что корпорация решила выйти на российский рынок два с половиной года назад. Интерес к зарубежным инвестициям он объяснил тем, что темпы развития экономики в Токио замедлились, поэтому компания обратила внимание на другие страны. «В России сейчас хорошо проработана законодательная база, которая позволяет иностранным инвесторам начинать свою деятельность без больших проблем. Мы имеем возможность финансировать российские проекты не только из собственных средств, но и за счет международных банков», — заявил он. Господин Исодзаки добавил, что Yunika Corporation прежде всего интересны регионы России, а не Москва и Санкт-Петербург, где ситуация напоминает Токио.
О возможном партнерстве с Yunika Corporation по проектам в Перми также заявлял краснодарский холдинг «Девелопмент-Юг», который застраивает 80 га в микрорайоне Ива. Этой весной представители японской и краснодарской корпорации приезжали в Пермь. Помимо Ивы, у «Девелопмент-Юга» есть еще несколько площадок на примете в пермском регионе. Это проекты в разных локациях площадью от 1 до 5 га. «Минимум три проекта нам кажутся интересными. Мы практически договорились с собственниками этих активов», — заявлял президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов в апреле. Он не исключил, что какие-то из них могут быть привлекательны для реализации совместно с Yunika Corporation. Краснодарский холдинг и японская компания уже являются партнерами по перспективным проектам в Краснодаре, Ростове и Сочи. По Перми конкретных договоренностей пока нет.
«В Перми у компании „Юника“ есть партнер с проектом, поэтому компания сама определится, будет она работать с одним партнером, с двумя или тремя», — отметил господин Иванов. Он пояснил, что у обеих сторон есть ресурсы для самостоятельной деятельности, но в случае совместной реализации появится синергетический эффект. «Если входим с „Юникой“ в проекты, нам не нужны будут деньги российских банков», — добавил господин Иванов.
«Иногородние игроки привносят что-то новое на пермский рынок: новые архитектурно-планировочные решения, организацию пространства внутри жилого комплекса, маркетинговые новации и прочее. Они должны чем-то завоевать, привлечь потребителя, предложив ему то, что еще не представлено в регионе. Например, стали добавлять в объекты эконом-класса элементы категории „комфорт“. Это позитивный тренд, он двигает рынок вперед», — считает гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко. Он добавляет, что местные компании, которые вышли в сегмент новостроек пять-шесть лет назад, тоже мыслят иначе, чем многолетние лидеры, и это находит отклик у потребителя. «Если раньше крупные местные застройщики, давно присутствующие на рынке, выигрывали за счет своей истории и апеллировали к своей надежности, то после нескольких банкротств пермских лидеров этого сегмента ситуация изменилась. Сегодня для клиента не имеет особого значения — пермская компания или иногородняя. Потребитель смотрит на продукт, финансовые показатели, опыт девелопера. Люди видят, что в основном в Пермь пришли довольно сильные игроки с портфелем уже реализованных проектов», — уточняет господин Цвирко.
Местные участники полагают, что перспективы развития сейчас зависят от финансового ресурса застройщика. «Мы ежегодно сдаем в районе 40–45 тыс. кв. м, и наращивать объемы не планируем. Это комфортный для нас уровень. Строить и вводить меньше не очень целесообразно с экономической точки зрения, а увеличивать количество — значит терять контроль над качеством процессов», — отмечает директор группы компаний «ПМД» Олег Стародубцев. Он с осторожностью относится к масштабным проектам в сфере жилой недвижимости и активной экспансии в регион: «На мой взгляд, в ближайшие несколько лет на пермском рынке сохранить и закрепить позиции больше шансов у местных девелоперов средней руки. Мне более понятен их уровень финансовой устойчивости — сегодня этот фактор выходит на первое место в работе застройщика. Мы придерживаемся такой же стратегии и при реализации проектов рассчитываем в основном на собственные средства. А на крупные стройки нужен серьезный денежный ресурс. Каким образом его получить в нынешних меняющихся условиях — вопрос остается открытым».