Застройщик жилого комплекса «Интурист» на окраине Воронежа — ООО «Развитие-М» депутата воронежской облдумы Сергея Гончарова — возобновил продажи в этом ЖК. Они были приостановлены из-за того, что департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО) не продлил истекший в конце апреля договор аренды участка под «Интуристом», отмечая, что предоставление участка на новый срок возможно только при заключении нового договора аренды с согласованием залогодержателями и дольщиками. В итоге действие договора было возобновлено на неопределенный срок. Эксперты считают, что этого будет достаточно, чтобы достроить объект, что, как признают чиновники, невозможно сделать без дольщиков.
Глава компании «Развитие», депутат Воронежской облдумы Сергей Гончаров: «Строительство планируется завершить в начале 2019 года»
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Как стало известно „Ъ“, воронежский региональный ДИЗО отказывает местному ООО «Развитие-М» в продлении истекшего 22 апреля пятилетнего договора аренды участка площадью 0,8 га на промышленной окраине Воронежа. На нем находится объект незавершенного строительства жилой комплекс «Интурист» — два высотных дома готовностью 65%, возводимых с привлечением средств дольщиков. Департамент неоднократно инициировал совещания с застройщиком по вопросу урегулирования ситуации с привлечением средств дольщиков в связи с истечением срока договора аренды на земельный участок.
«В силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, — пояснили на запрос „Ъ“ в ДИЗО. — Предоставление земельного участка на новый срок возможно при заключении нового договора аренды и только после расторжения истекшего договора аренды земельного участка». Решение об отказе в аренде участка на новый срок принято департаментом «в связи с непредставлением информации о согласовании с залогодержателями, а также с участниками долевого строительства расторжения договора аренды земельного участка».
Из-за этого застройщику пришлось приостановить продажи на объекте примерно на месяц, потому что в ожидании пролонгации договора аренды банки отказывали дольщикам в выдаче ипотечных кредитов. Теперь, как рассказали в «Развитии», продажи возобновились благодаря полученному в начале июня ответу от ДИЗО, согласно которому договор аренды является возобновленным. Кроме того, в рамках подготовки к перезаключению договора получено согласие всех банков-залогодержателей, ведется работа с дольщиками. «Нами зарегистрировано право собственности на два объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, — пояснил „Ъ“ Сергей Гончаров. — На этом основании в настоящее время и проводится процедура перезаключения договора аренды земельного участка на новый срок — три года без проведения торгов для завершения строительства ЖК». Степень готовности объекта на настоящий момент составляет 64%, строительство, по словам господина Гончарова, планируется завершить в начале 2019 года — на полгода раньше анонсированного срока.
Руководитель регионального департамента строительной политики Олег Гречишников подтвердил, что фактически ситуация уже разрешена, по объекту выдаются ипотечные кредиты. «Объект большой, достроить его без средств дольщиков не представляется возможным», — отметил чиновник.
Напомним, право аренды участка площадью 8,3 тыс. кв. м для строительства гостиничного комплекса было выставлено региональным ДИЗО на аукцион в 2011 году. Начальная цена годовой аренды составляла 1,5 млн руб. В итоге аукцион был признан несостоявшимся, право аренды досталось единственному его участнику, который передал участок «Развитию-М» в аренду по договору перенайма. Согласно разрешительной документации, «Развитие-М» строит на Ростовской общежитие (квартирного типа) и гостиницу со встроенными помещениями. Речь идет о возведении двух 19-этажных секций. Стоимость проекта — 1,12 млрд руб. Стройка была начата в октябре 2015 года. Однако реализация проекта была приостановлена из-за отказа регионального управления Росреестра регистрировать ДДУ из-за статуса общежития. В июне 2017 года строительство возобновилось после письма Росреестра, фактически разрешившего привлечение дольщиков, ссылаясь на «сложившуюся в пользу дольщиков и застройщиков судебную практику». «Интурист» может стать жилым комплексом с самыми дешевыми новыми квартирами в городе. Речь фактически идет о студиях минимальной площадью 16 кв. м и ценой от 500 тыс. руб.
Участники рынка отмечают, что нередко чиновники могут искусственно затягивать процессы, связанные с получением и переоформлением прав собственности на земельные участки: «Это может по-разному сказываться на строительных работах на объектах, но в любом случае влечет определенные неудобства для застройщиков. При этом любые задержки приносят дополнительный доход в бюджет за счет увеличения срока арендных выплат».
Специалист департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Михаил Ерошевский, ссылаясь на п. 21 ст. 3 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», отмечает, что если договор аренды был заключен сроком на пять лет, то застройщик вправе приобрести его в аренду на три года однократно в связи с наличием на участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности застройщику, без проведения торгов. Впрочем, перезаключать договор нет смысла: достройка объекта может быть завершена и при наличии возобновленного договора аренды. Его арендодатель вряд ли будет расторгать при наличии дольщиков на объекте.