Спрос на коттеджи смещается к югу

Продажи домов в коттеджных поселках Ростовской области и Краснодарского края демонстрируют полярные тенденции. Донские риелторы сообщают о стремительном снижении спроса, кубанские говорят, что сделок становится больше. Отличия в динамике продаж между соседними регионами эксперты объясняют требовательностью ростовских покупателей, разным уровнем цен на жилье и популярностью домов вблизи побережья.

Падение в Ростове, рост в Краснодаре

Динамика продаж загородной недвижимости в Краснодарском крае и Ростовской области заметно различается. Кубанские риелторы говорят, что за последний год число сделок выросло, в то время как на Дону отмечается серьезное падение спроса.

По словам специалистов ростовских агентств недвижимости «Парус» и «Гриф», продажи домов в коттеджных поселках региона за год сократились втрое. По мнению экспертов, один из факторов падения спроса — снижение стоимости городских квартир. Продав жилье в городе, люди не смогут купить загородный дом сопоставимой площади без дополнительных вложений. «В 2014 году трехкомнатная квартира в спальном районе Ростова-на-Дону стоила около 4 млн руб. Сейчас цена на подобное жилье снизилась как минимум на 1 млн руб., а вот коттеджи дешевле не стали»,— поясняет руководитель агентства недвижимости «Гриф» Сергей Солонченко. По словам эксперта, застройщики коттеджей устанавливают цену, ориентируясь на обеспеченных покупателей. Но таких клиентов стало меньше, и продажи сократились.

В Краснодарском крае спрос на загородное жилье, напротив, растет. По наблюдениям директора агентства недвижимости «Гауди-риелт» Андрея Слепова, продажи по сравнению с прошлым годом увеличились вдвое. «Росту способствует отложенный спрос: клиенты перестали ждать снижения цен и сейчас активно заключают сделки»,— утверждает руководитель офиса продаж агентства недвижимости «Золотая арка» Виктория Ткачева.

По данным специалиста по недвижимости АН «Все дома Краснодара» Александра Белоусова, в ряде поселков ежемесячно продается до 12 домов. С такой динамикой застройщик может продать все коттеджи в поселке за год, уверен он. «Недвижимость продается в поселках от застройщиков с хорошей репутацией. Востребованными остаются дома площадью 120–140 кв. м. Если речь идет об экономклассе, их средняя стоимость — около 3,2 млн руб.»,— рассказывает господин Белоусов.

По наблюдениям Андрея Слепова, застройщики предлагают покупателю разные варианты загородного жилья — по цене от 2,7 млн до 7 млн руб. Цель — удовлетворить потребности в сегментах «эконом» и «средний». Самым востребованным риелтор называет жилье стоимостью 4–4,5 млн руб.

Эксперты считают, что показатели продаж коттеджей между соседними регионами отличаются из-за разного менталитета жителей: в Ростовской области они более требовательны. «Большое значение имеет то, выполняет ли застройщик договоренности: соответствует ли реальная инфраструктура заявленной, действительно ли на территорию не могут попасть посторонние. Если клиент увидит расхождение между обещаниями и реальностью, он откажется от покупки. В Краснодарском крае покупатели также обращают внимание на инфраструктуру и качество жилья, но они менее придирчивы»,— поясняет директор агентства недвижимости «Парус» Олег Крокос. Особую роль при выборе загородного дома играет климат, считает Виктория Ткачева. «Зачастую горожане стремятся продать квартиры, чтобы купить дом поближе к морю. Краснодарский край подходит для этих целей больше, чем Ростовская область»,— утверждает она. При этом, по данным эксперта, загородное жилье на Кубани дешевле, чем в Ростове: стоимость коттеджа экономкласса площадью 120 кв. м начинается с 3,1 млн руб. в первом случае и с 4 млн руб. — во втором.

Застройщики довольны

Вопреки данным риелторов, ростовские застройщики утверждают, что сделки заключаются активно. Руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Клен-Парк» в 14 км от Ростова Александра Рудь отмечает, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи компании выросли втрое; сегодня из 74 домов в поселке непроданными остаются 19. Спросом, по словам госпожи Рудь, пользуются коттеджи площадью 100–150 кв. м; их цена варьируется от 4,2 до 5 млн руб.

Рост количества сделок отмечает и Павел Хан, коммерческий директор поселков «Изумрудный-2» и «Олимпийский», расположенных в хуторе Камышеваха. В них покупателям предлагают охраняемые земельные участки с инженерными коммуникациями. В компании сообщили, что активнее всего продаются участки площадью 5–6 соток стоимостью от 2,5 до 3 млн руб.

О положительной динамике продаж заявили в «ИНПК Девелопмент», которая реализует два проекта: поселок бизнес-класса «Донской» и жилой сквер «Мой дом», позиционирующийся в экономклассе. Оба строятся вблизи Батайска. «В „Донском“ полностью заселена первая очередь из 108 домовладений»,— сообщил гендиректор компании Вадим Щербак. Топ-менеджер утверждает, что спрос на вторую очередь на улице Аксайской превзошел ожидания: дома рассчитывали продавать в ипотеку по окончании строительных работ, однако клиенты стали заключать сделки на этапе фундамента. 

В «Моем доме» покупателям предлагают приобрести земельный участок под строительство. На территории поселка построены стадион и детская площадка, в центре разбит парк; по словам господина Щербака, на сегодняшний день продано около 45% всех участков.

Данные краснодарских застройщиков совпадают с оценками риелторов. В краснодарской «Мегастрой Групп», реализующей проект «Альпийская деревня», говорят о двукратном увеличении продаж за год. В компании считают, что спрос на коттеджи связан с ростом цен на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья. Между домом и квартирой, которые сейчас стоят примерно одинаково, покупатели выбирают жилье за городом.

О положительной динамике продаж сообщают и в коттеджном поселке «Виктория Престиж», расположенном примерно в 20 км от Краснодара. Сейчас из 80 построенных домов проданы три четверти.

Нетиповые и экологичные

Наиболее востребованными участники рынка загородной недвижимости на Юге называют коттеджные поселки закрытого типа, в которых представлены разные типы жилья: коттеджи, дуплексы, таунхаусы. Александра Рудь отмечает, что желающие переехать за город не спешат покупать дома сразу после сдачи, а приобретают недвижимость на этапе, когда она готова к чистовой отделке, а все коммуникации подключены.

В 90% случаев горожане рассматривают приобретенный коттедж как место постоянного проживания и при заключении сделки обращают внимание не только на качество жилья.

«Покупатель становится более избирательным. Важно все: от транспортной доступности до инфраструктуры, уровня безопасности и комфортной среды. Последняя формируется в соответствии с концепцией поселка и его обслуживания управляющей компанией»,— подчеркивает Вадим Щербак.

Менеджер отдела продаж коттеджного поселка «Виктория Престиж» Сергей Зайцев говорит, что для краснодарского покупателя важнее всего близость школы и детского сада.

В отделе продаж коттеджного поселка «Адмиралтейский» отмечают, что покупатели сначала узнают, насколько удалена хорошая дорога в Краснодар.

Новым трендом Олег Крокос называет применение экологически чистых материалов. Речь идет об использовании срубов вместо несъемной опалубки, глиняных или силикатных кирпичей, керамической пены и эковаты. «Зачастую экологичность становится первым пунктом в списке приоритетов при выборе жилья. Я уверен, что в будущем застройщики будут предъявлять к локации и материалам все более строгие экологические требования»,— говорит эксперт.

Важную роль, по словам застройщиков, играет уникальность проекта — однотипные решения все меньше привлекают покупателей. «Люди хотят жить в домах, созданных по индивидуальному проекту,— не похожих на соседское жилье, стоящее через дорогу. Рост продаж возможен там, где застройщик способен менять типовые проекты, придавая каждому отдельному коттеджу хотя бы минимальную оригинальность»,— объясняет Павел Хан.

Покупатели загородных домов на Юге готовы к инновационному дизайну, а вот новые технологии пока принимают с трудом. Тем не менее есть решения, быстро ставшие популярными. Например, энергоэффективные стеклопакеты, которые позволяют существенно сэкономить на отоплении и кондиционировании коттеджа, и теплые полы, которые экономичнее и комфортнее традиционного отопления»,— рассказывает директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян.

Ипотека им поможет

Стимулировать продажи в Ростовской области теоретически способна ипотека. Ставки и условия получения кредитов сегодня не отличаются от банковских предложений на покупку жилья в многоквартирных домах, однако, чтобы повысить продажи загородного жилья, ипотека должна стать еще более доступной, уверены эксперты. С понижением ипотечной ставки и субсидированием ипотечных программ станут возможны стабилизация, а затем и рост рынка. «Это позволит вернуть потребителей, которые откладывали покупку жилья в последние годы из-за дороговизны кредитов»,— полагает эксперт аналитического центра группы компаний SRG Сергей Шарков.

Эксперты сошлись во мнении, что кубанский рынок загородного жилья в ближайшее время продолжит расти. Менеджеры краснодарских строительных компаний рассчитывают на увеличение продаж уже этой осенью.

В то же время до конца года новых масштабных проектов в сфере коттеджного строительства ждать не стоит. В июне-июле на Кубани запустили продажи сразу в пяти новых поселках: «Южный двор», «Новый», «Виктория Эко», «Российский» и «Греция». Сейчас застройщики сконцентрируются на поэтапном вводе в эксплуатацию новых очередей в уже существующих поселках.

Оживление на ростовском рынке ощущается минимально. В начале года стало известно о строительстве группой частных инвесторов коттеджного поселка Green House в южной части Батайска. В нем планируется возвести 118 коттеджей и 94 таунхауса. Срок реализации проекта — четыре года. О разработке нескольких проектов заявляла в этом году компания «ИНПК-Девелопмент», однако подробности пока не раскрываются.

Большинство опрошенных ростовских застройщиков сообщили „Ъ“, что главная задача до конца года — продать уже построенные дома.

Дарья Зимина