Стабильный сегмент

Спрос на элитное жилье остается в Петербурге стабильным. По результатам первого полугодия 2018 года совокупный спрос в классе "элита" составил 50% годового объема спроса за 2017 год. Таким образом, можно предположить, что по итогам года объемы реализации премиальной недвижимости останутся на прежнем уровне или даже несколько превысят показатели 2017 года.

Роман Масленников

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на 1 июля 2018 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга представлено 24 ЖК. Объем рынка элитного жилья на конец первого полугодия 2018 года оценивается в 0,44 млн кв. м (4 тыс. квартир), это примерно 5% в общем объеме рынка Санкт-Петербурга. Объем предложения в сегменте элитного жилья оценивается в 0,15 млн кв. м (1,4 тыс. квартир). Лидером по объему предложения является Петроградский район с долей 65% (из них 35% — Петровский остров, 18% — Крестовский остров), на втором месте — Центральный район с долей 23%.

По данным Knight Frank, по итогам первого полугодия 2018 года общая площадь представленных в продаже квартир составила 152,6 тыс. кв. м (1,2 тыс. квартир). Незначительный рост предложения (+2%) по сравнению с первым полугодием 2017 года обусловлен выходом в продажу в конце 2017 года проекта на Петровском острове Neva Haus.

"В 2018 году новых проектов в продажу не поступало, это подтверждает тенденцию сокращения темпов вывода нового предложения, что, в свою очередь, обусловлено накопленным количеством свободных лотов на рыке",— говорят аналитики компании.

В Knight Frank St. Petersburg считают, что заметными событиями элитного рынка стали завершение продаж квартир в доме N 13 на Конногвардейском бульваре и ввод в эксплуатацию комплекса "Русский дом" в Басковом переулке, 2, от группы ЛСР.

"Сокращение темпов вывода на рынок новых элитных проектов, а также планомерное повышение строительной готовности экспонируемых объектов привело к тому, что более 70% оставшегося в продаже предложения сконцентрировано в готовых объектах, причем наибольшее количество площадей представлено в локациях Крестовского и Петровского островов и Литейного проспекта",— говорят в Knight Frank St. Petersburg.

Основное количество квартир (около 40%) представлено в диапазоне площадей 100-149 кв. м, еще 35% — квартиры площадью менее 100 кв. м. По типам квартир это преимущественно предложение с двумя и тремя спальнями.

Среди наиболее популярных элитных локаций стоит отметить Петровский остров, который получил свое развитие совсем недавно: в 2016 году на территории острова были открыты продажи в первом элитном объекте — апарт-отеле Royal Park, в 2017 году стартовала реализация квартир в первых очередях жилых комплексов "Петровский. Квартал на воде" от Setl City и Neva от ЛСР. Также на территории острова возводится жилье бизнес-класса (два ЖК и один апарт-отель).

"Фактически Петровский остров пришел на смену уже освоенному Крестовскому острову. Средние цены предложения на Петровском острове ниже по сравнению с Крестовским островом: 257 тыс. рублей за квадратный метр (против 371 тыс.)",— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Превзошли ожидания

По результатам первого полугодия 2018 года совокупный спрос в классе "элита" составил 35,6 тыс. кв. м — 50% годового объема спроса за 2017 год. Наиболее популярными в первом полугодии 2018 года были следующие жилые комплексы: ЖК "Петровский. Квартал на воде" (Setl City), ЖК Stockholm (Setl City), ЖК "Русский дом" ("ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад"), ЖК "Привилегия" ("Еврострой"), ЖК "Леонтьевский мыс" ("Леонтьевский мыс").

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, полагает, что первое полугодие было отмечено хорошим спросом в элитном сегменте. Она приводит несколько иные данные по объемам реализации премиального жилья. С января по июнь в Петербурге было продано 114 тыс. кв. м — около половины нормального годового показателя. "У нашей компании количество сделок было на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года",— резюмирует она.

Управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин говорит: "Для нашей компании итоги первого полугодия превзошли ожидания. Продажи в Санкт-Петербурге во всех сегментах выросли на 36% в квадратных метрах и на 33% в деньгах по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Драйвером роста показателей стали проекты комфорт-класса, в бизнес- и элитном сегменте ожидаемо изменилась структура продаж. Это связано с нашим текущим предложением и миксом проектов, а также с графиком вывода в продажу новых объектов. За первое полугодие мы завершили строительство элитного проекта "Русский дом" в центре города. Запланированный на этот год старт продаж в новых проектах высокого класса позволят увеличить продажи в этом сегменте начиная со второго полугодия".

По итогам полугодия свыше половины общего объема реализации пришлось на две локации Петроградского района: около 30% спроса — на Петровский остров и 22% — на Крестовский остров.

В ожидании новых проектов

В классе "элита" средняя цена на 1 июля 2017 года, по данным "Петербургской недвижимости", составила 327,8 тыс. рублей за квадратный метр. С начала 2018 года изменение составило +3%. Новых проектов в Петербурге на рынок было выведено всего три: два в бизнес-классе и один в элитном классе. "Суммарно это 52 тыс. кв. м — меньше, чем можно было бы ожидать",— замечает госпожа Сережина.

При этом госпожа Сережина указывает, что сейчас на руках у девелоперов есть достаточное количество разрешений на строительство. Многие стремились получить их до 1 июля, чтобы на эти проекты не распространялся ряд новых законодательных норм. "Поэтому до конца года можно ожидать появления целого ряда новых проектов: их точно будет больше, чем за первые шесть месяцев. Как следствие, не исключаю, что рост цен замедлится. Даже самого наличия на рынке большого числа проектов, которые находятся на начальной стадии, достаточно для того, чтобы снизить среднюю цену. Мы тоже планируем до конца года вывести два новых проекта — в общей сложности на 35 тыс. кв. м жилья",— сообщила она.

Ведущий специалист по аналитике и консалтингу ООО "Первое ипотечное агентство" Мария Таранова подсчитала, что сейчас девелоперами получено разрешений на строительство 215 тыс. кв. м жилья премиум-класса.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Большую часть профессионального сообщества беспокоит вопрос о том, как повлияют изменения, происходящие в законодательстве о долевом строительстве. Что будет с предложением, с ценами, как в целом отреагируют рынок и его участники на новые правила. Стабильность в ценах и спрос без резких скачков демонстрируют готовность рынка к переменам. Сформированное предложение в готовых домах и обширное предложение в строящихся объектах обеспечивают спрос и не создают предпосылок для существенного роста цен. В настоящий момент сложилась благоприятная ситуация для покупки как с точки зрения выбора, так и с точки зрения условий приобретения, что подтверждается активностью покупателей и инвесторов этим летом".

Разборчивый покупатель

Господин Ильин отмечает, что спрос остается на достаточно стабильном уровне. "Однако на фоне законодательных изменений в отрасли покупатели стали внимательнее относиться к выбору будущей квартиры и застройщика",— говорит он.

"Покупатели становятся более разборчивыми. Они более рационально и комплексно подходят к выбору объекта. Смотрят не только на локацию, но и на правильные планировки, "умную" начинку и, наконец, на цену объекта. Конкуренция на рынке велика — как на первичном, так и на вторичном. Поэтому нужно внимательно подходить к созданию проекта",— соглашается с коллегой Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

"За год увеличился спрос на квартиры с одной спальней, а также на квартиры с четырьмя спальнями. Изменения обусловлены корректировкой мотивов покупки жилья. По сравнению с первым полугодием 2017 года увеличилась доля инвестиционных покупок, а также выросла потребность в изменении жилищных условий (речь идет как об увеличении, так и о сокращении жилой площади квартиры)",— отмечают в Knight Frank.

Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, говорит, что принимая во внимание ослабление рубля, инвесторы в стремлении сохранить рублевые накопления, вкладывают средства в элитную недвижимость.

Ввиду отсутствия нового ввода постепенно вымывается текущее предложение, и постепенно рынок идет к тому, что спрос будет превышать предложение.

"При этом на текущий момент спрос смещается на объекты "новой вторички", то есть на объекты, построенные пять-десять лет назад. Причина тому — наличие качественного дизайнерского ремонта, на вторичном рынке уже сформировано такое предложение. Кроме того, люди предпочитают жить в комфортных условиях без строительного шума, в то время как квартира в новом доме исключает это требование — строительно-отделочные работы в новом проекте, как правило, длятся на протяжении трех лет, пока весь дом не будет заселен",— отмечает госпожа Яковлева.

Состав покупателей в зависимости от региона проживания практически не изменился. На жителей Москвы и регионов РФ приходится около 20% покупок элитного жилья. Доля покупок иностранцами составляет 6% в структуре спроса.

За элитными квартирами в основном приходят люди из бизнеса: владельцы компаний, топ-менеджеры. "Несколько лет назад в структуре покупателей было очень много сотрудников "Газпрома", которые вынуждены были переезжать вслед за работодателем. Это, можно сказать, был настоящий бум. Сейчас же подобные сделки точечные. Основная масса сотрудников уже приобрела здесь жилье",— рассказал господин Ильин.

Столичный опыт

Следует отметить, что столичный рынок сегодня не сильно по своим объемам отличается от петербургского. Хотя цены там выше в разы. Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, подсчитал, что в настоящее время объем предложения квартир первичного рынка элиты и премиум-класса Москвы представлен 2,4 тыс. лотов в 49 проектах. "При этом из них к сегменту премиум относится 1,4 тыс. квартир — 125,3 тыс. кв. м (5% от общего объема предложения квартир в Москве), доля элитных проектов составляет 6% (149,9 тыс. кв. м)",— говорит эксперт.

В годовой динамике элитный сегмент столицы показал рост на 7,7%, премиум-класс продемонстрировал снижение показателя на 15,7%, что связано как с репозиционированием, так и с перераспределением структуры предложения.

"Основная часть квартир премиум-класса относится к бюджету до 60 млн рублей (86,1% от общего объема предложения), из которых 35,9% находится в бюджете 20-39,9 млн рублей. В элитном сегменте основной объем предложения относится к квартирам бюджетом от 60 до 99,9 млн рублей (34,7% от общего объема предложения). По-прежнему в бюджете более 200 млн рублей представлена существенная часть предложения — 12,5%",— рассказал господин Ручий.

Основная часть квартир элитного сегмента сосредоточена в районе Хамовники — 46,2% от общего объема предложения. Большая часть объема в этом районе относится к масштабным проектам ЖК "Садовые кварталы", ЖК Barrin House и комплексу клубных домов Knightsbridge Private Park. Второе место занимает район Раменки, где находится 19,4% элитного жилья.

В сегменте премиум в суммарной площади квартир наибольший объем предложения представлен к реализации в районе Очаково-Матвеевское (23,9%), что связано с выходом в продажу нового ЖК Spires. На втором месте находится Донской район с объемом предложения 17,6%.

Средневзвешенная цена на квартиры премиум-класса составила 396 тыс. рублей за квадратный метр, в элитном сегменте — 811,8 тыс. Самая высокая средневзвешенная цена в сегменте элитной недвижимости отмечена в Тверском районе — 1,59 млн рублей за квадратный метр, на втором месте Басманный район — 1,47 млн. Самая низкая цена зафиксирована в районе Раменки — 602,7 тыс. рублей. В сегменте премиум самая высокая цена отмечена в Пресненском районе — 690,8 тыс. рублей за квадратный метр. На втором месте район Дорогомилово с показателем 545,1 тыс. рублей, замыкает тройку районов Замоскворечье — 511,2 тыс.

Основным спросом в элитном и премиальном сегментах пользуются трехкомнатные квартиры. Практически все сделки совершаются без применения ипотечного кредитования — либо по стопроцентной оплате, либо в рассрочку. Площадь самых популярных квартир составляет от 76 до 100 кв. м.

Аналитик по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА" Александра Мартьянова резюмирует: "По нашим оценкам, рынок элитной недвижимости чувствует себя уверенно. Несмотря на снижение предложения, фиксируется сохранение тенденций 2017 года: по-прежнему растет количество сделок как в абсолютном, так и в денежном выражении. Стоит отметить, что снижение предложения вызвано приостановкой продаж в ЖК "Садовые кварталы", расположенном в Хамовниках. Также сохраняется рост стоимости квадратного метра. Так, цена за квадратный метр в Хамовниках, одном из самых элитных районов в пределах ЦАО, во втором квартале 2018 года выросла на 6%, до 700 тыс. рублей за метр по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самым дорогим районом по-прежнему остаются Патриаршие пруды: там средняя цена за квадратный метр по итогам второго квартала составила 1,62 млн рублей, что немногим выше показателя за второй квартал 2017 года. Ключевые объекты, формирующие основной спрос на рынке,— ЖК "Садовые кварталы", Barrin House, Knightsbridge Private Park, в числе новых объектов, выведенных на рынок в первом полугодии этого года — "Дом Наркомфина" и ЖК Magnum".