Впервые за полтора года спрос на квартиры в новостройках бизнес-класса в Москве оказался настолько высоким, что перекрыл прирост нового предложения. С января по июнь 2018 года продажи жилья в сегменте выросли в полтора раза, в результате чего общий объем предложения снизился на 8%. Но покупательская активность продлится недолго: риэлторы прогнозируют ее спад уже в будущем году из-за возможного роста ставок по ипотеке.
Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ / купить фото
В первом полугодии объем нового предложения в сегменте новостроек бизнес-класса оказался на 43% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из расчетов Colliers International. В январе—июне на рынок вышли всего 12 новых комплексов общей площадью 325 тыс. кв. м. На фоне высокой активности покупателей этот рост оказался почти незаметен: объем поглощения за этот же период оказался на 51% больше, чем год назад, и достиг 443 тыс. кв. м. В итоге общий объем экспонируемого жилья в домах бизнес-класса сократился на 8%.
Снижение зафиксировано впервые за полтора года. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева объясняет ситуацию особенностями конкуренции между девелоперами: «Участники рынка предпочитают продавать жилье в уже реализуемых комплексах постепенно, а в отдельных удачных локациях переносят старт продаж на более поздний этап проекта». Угрозы системной нехватки эксперты не видят: за три года объем предложения в сегменте жилья бизнес-класса вырос на 40%, сейчас в экспозиции 1,41 млн кв. м. В первой половине 2018 года сформировался запас перспективного предложения: столичные власти выдали 203 разрешения на строительство, из них половину в июне, что почти втрое больше, чем за тот же период 2017 года. «При сохранении объема спроса и активности застройщиков объем нового предложения начнет расти»,— считает Екатерина Фонарева.
По словам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, с выходом рекордного объема предложения связаны главные перспективы столичного рынка жилой недвижимости в ближайшие два года. По итогам полугодия мэрия разрешила строительство 17,7 млн кв. м жилья и апартаментов, из них 13,2 млн кв. м — в старых границах Москвы. «Больше половины объема выйдет в продажу в ближайшие два года»,— полагает госпожа Литинецкая, отмечая, что уже к концу этого года предложение вырастет на 12% (сейчас 3,2 млн кв. м), а к концу 2019 года — на 40%. При этом спрос в 2018 году будет на 40–45% выше, чем в 2017 году, уточняет эксперт, но уже в 2019 году активность покупателей снизится из-за роста ставок по ипотеке (см. “Ъ” от 23 августа) и падения доходов населения, в пределах 5–10%. «Из 39% граждан страны, готовых брать кредит на покупку жилья, лишь 10% рассматривают такую возможность даже по существующим ставкам»,— поясняет эксперт.
Для оценки состояния рынка жилья наиболее показателен объем непроданного жилья к окончанию строительного цикла, чем превышение объема спроса над предложением, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Сейчас нераспроданными остаются 20–25% жилья, в то время как до конца 2014 года считалось, что нужно реализовать все квартиры еще на этапе строительства»,— поясняет он. В целом, добавляет эксперт, сейчас новое предложение вымывается почти теми же темпами, что и в прошлом году: в общем объеме проданного в первом полугодии жилья на квартиры, вышедшие на рынок в этом же периоде, пришлось 26%, в первом полугодии прошлого года — 20%.
Где в Москве лучше всего продается и покупается жилье
На рынке столичной недвижимости наблюдается удивительный феномен: на фоне растущего предложения увеличивается дефицит жилья — в том числе и в районах, где оно активно строится. Но что самое интересное, даже в сегменте экономкласса цена перестала быть единственным решающим фактором.