Краевой минстрой по заявлению общественников проверил соблюдение градостроительного законодательства пермской мэрией и думой и обнаружил нарушения. Претензии ведомства касаются, в том числе, смены зонирования ипподрома: вместо специальной зоны здесь были установлены новые зоны, позволяющие возводить жилье и коммерческие объекты. Вопросы возникли и по участку в квартале у рынка, который несколько лет назад на торгах по развитию застроенной территории получила СГ «Камская долина»: уже после аукциона здесь была повышена этажность. В минстрое усматривают в этом «признаки причинения ущерба бюджету Перми». В пермской думе и в администрации города пока изучают предписания краевых властей и не комментируют их.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Краевое министерство строительства и архитектуры опубликовало результаты внеплановой проверки пермской гордумы и администрации. Проверка проводилась в августе. В первом случае ведомство проверяло соответствие «Правил землепользования и застройки города Перми» (ПЗЗ) положениям генплана и требованиям законодательства о градостроительной деятельности, во втором случае — соблюдение установленных федеральными законами сроков приведения муниципальных правовых актов в соответствие требованиям Градостроительного кодекса и соблюдение процедур, установленных законодательством о градостроительной деятельности для подготовки и утверждения документов территориального планирования, правил землепользования и застройки. Минстрой обнаружил ряд нарушений и выдал думе и администрации предписания их устранить. Так, в списке из 15 нарушений гордумы оказались как претензии общего характера (например, дифференцированный коэффициент плотности застройки или увеличение этажности по конкретным участкам без установления новой подзоны), так и претензии по конкретным площадкам. В частности, краевое министерство отмечает, что были нарушены положения генплана и Градкодекса — решением гордумы от 25.08.2015 №162 изменена территориальная зона ЦС-И на Ц-6, ЦС-3 и Ж-1. Это решение касается территории бывшего ипподрома, где сегодня реализуется проект строительства ТРЦ «Планета» (девелопер — холдинг MallTech) и планируется жилая застройка (компания «Талан»). Это решение отменяло специализированную зону ипподрома и устанавливало зонирование, позволяющее возводить коммерческие объекты и многоквартирные дома.
В перечне нарушений (всего их семь), обнаруженных минстроем при проверке мэрии, также указаны несколько претензий по отдельным проектам. Например, краевое ведомство ссылается на то, что поправки в ПЗЗ по участкам по ул. Петропавловской, 115-117 (повышение этажности для строительства общежитий), по ул. Екатерининской, 72 (повышение этажности для строительства МФЦ) и по ул. Осинской, 13 (жилой дом) были одобрены комиссией по землепользованию, хотя к ним не было представлено необходимых в таких случаях обосновывающих материалов. По мнению минстроя, кроме того, были нарушены нормы Градкодекса, когда комиссия по землепользованию готовила заключения по результатам публичных слушаний. Публичные слушания как раз касались поправок в ПЗЗ по указанным адресам на улицах Петропавловской, Екатерининской и Осинской, а также по ул. Советской, 80, 82 и ул. Монастырской, 77 (повышение этажности для строительства многоквартирных домов) и в квартале, ограниченном улицами Луначарского, Попова, Пушкина и Борчанинова. При нарушении процедуры проведения публичных слушаний дума приняла поправки в ПЗЗ.
Отдельные претензии минстрой предъявляет к части квартала, ограниченного улицами Луначарского, Попова, Пушкина и Борчанинова. Эту площадку у центрального рынка несколько лет назад муниципалитет выставил на торги по развитию застроенной территории. Аукцион выиграла СГ «Камская долина», которая в дальнейшем подала заявку на повышение этажности до 75 м для строительства многоквартирного комплекса «Феникс». Проект был начат, но СГ вошла в процедуру банкротства. Сейчас площадка принадлежит ижевскому девелоперу «Талан», он возводит здесь ЖК «Доминант». Минстрой отмечает, что на основании проекта планировки, где указана высотность проектируемых зданий до 75 м, были внесены изменения в ПЗЗ по предельной высоте с 22 до 75 м без изменения условий договора о развитии застроенной территории. «При проведении торгов цена права на заключение договора о развитии застроенной территории устанавливается с учетом действующих предельных параметров строительства (в том числе высотности), указанных в правилах. При иных предельных параметрах высотности цена права заключения договора о развитии застроенной территории должна существенно отличаться. Соответственно, указанными действиями администрацией Перми допущены существенные нарушения условий договора развития застроенной территории, усматриваются признаки причинения ущерба бюджету Перми»,— говорится в результатах проверки.
В министерстве строительства „Ъ-Прикамье“ сообщили, что аудит проводился в связи с обращением в ведомство региональной общественной организации «Гражданское участие» с просьбой проверить соблюдение градостроительного законодательства городской думой и городской администрацией, провести анализ генплана и ПЗЗ, а также дать оценку соответствия основных градорегулирующих документов действующему федеральному и региональному закону. В ведомстве не уточнили, какие именно последствия влечет за собой предписание, и будут ли отменены решения по зонированию и этажности конкретных участков. При этом в пресс-службе минстроя уточнили, что «решения были приняты с многочисленными нарушениями законодательства, соответственно, являются недействительными». «К ним предъявляются все последствия недействительности таких решений. И решение о том, как будут устранены данные нарушения, примет администрация Перми.
Отзыв разрешения на строительство — отдельный нормативно-правовой акт, который принимает городская администрация с учетом фактического состояния строительства объекта»,— добавили в ведомстве.
«Акт проверки поступил, мы его изучаем, сформулируем позицию после того как проанализируем»,— сообщили в гордуме. Источник в мэрии также заявил, что администрация получила акт и сейчас его «внимательно изучает». До окончания изучения давать какие-либо комментарии источник отказался.
Отметим, что предыдущие проверки минстроя уже имели последствия для конкретных объектов. Например, этой зимой краевой минстрой внепланово проверил департамент градостроительства и архитектуры и посчитал, что основание для выдачи разрешения на строительство МФК по ул. Монастырской, 2б противоречит ст. 51 Градостроительного кодекса. Министерство выдало департаменту предписание устранить нарушения, ДГА в свою очередь отозвал разрешение на строительство у застройщика ООО «Магнат». Компания обжаловала отмену разрешения в суде, разбирательство не завершено.
Кроме того, весной у застройщика «Сатурн-Р» возникли сложности со строительством объектов второй очереди в микрорайоне Красные Казармы. Администрация Перми отменила пять градостроительных планов и отказала компании в выдаче разрешений на строительство по двум участкам. Муниципалитет сделал это после того как краевой минстрой проверил деятельность ДГА и выдал предписания. Суть их заключалась в нарушении установления предельных параметров разрешенного строительства. «Сатурн-Р» не согласился с этим решением и обратился в краевой арбитраж с иском к ДГА и министерству. Незадолго до этого компания подписала соглашение с городом и краем о строительстве за счет девелопера социальной инфраструктуры. Частично это решало вопрос отклонения от предельных параметров, которые и стали предметом претензий минстроя. Судебный спор в первой инстанции «Сатурн-Р» проиграл, а на стадии апелляции отказался от иска.
«В выданных предписаниях есть как рациональные моменты, так и довольно рискованные либо буквоедские. Радует, что начинают жестко применять генплан, приводить в соответствие с ним реальные проекты. Но не надо делать резких движений, иначе быстрые глобальные изменения разрушат все планы землевладельцев, это серьезно ударит по инвестиционной привлекательности города»,— считает член городской комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий. Он также отмечает большое количество замечаний по конкретным площадкам, в частности по кварталу у рынка, который когда-то получила «Камская долина»: «Ощущение, что „копали“ по отдельным участкам. Позитивно, что обратили внимание на изменение высотности после аукциона, о чем ранее неоднократно поднимался вопрос. Но не знаю, удастся ли отыграть эту историю обратно, да и нужно ли вообще это делать».