|
Сдача по-крупному |
Надежней, чем в банке
Разговоры о том, что покупка недвижимости — самое надежное и выгодное размещение капитала, уже давно стали общим местом. Ну а куда еще вкладывать деньги инвестору, в планы которого не входит торговля водкой, ГСМ или бытовой техникой, не говоря уж о реальном секторе?
На банковских вкладах больше 11% годовых сегодня не заработать (при том что пользоваться этими процентами в течение года вы не сможете). К тому же доверия к банкам у населения по-прежнему нет, а те, которые "точно не разорятся", дают и того меньше: максимальная ставка Сбербанка — 6% годовых в валюте, банк "Райффазенбанк Австрия" предлагает 2,3%.
Доллар как инвестиционный инструмент тоже давно потерял былую привлекательность. Даже сегодня рост его стоимости не поспевает за инфляцией, а что будет с ним в связи с войной в Ираке, не берется предсказывать никто: неизвестно, сколько это война продлится.
На ценных бумагах, конечно, можно заработать и 100% годовых, однако почти столько же можно и потерять. На золоте при любом раскладе не потеряешь, но и не приумножишь.
В общем, если оставить за скобками инвестиции собственно в бизнес, недвижимость вне конкурса. Ее стоимость растет (в прошлом году она увеличилась примерно на 15%), она ликвидна и действительно надежна.
 |
| Фото: ЮРИЙ МАРТЬЯНОВ, "Ъ" |
| Алексей Алешко, владелец риэлтерского сайта torent.ru: "Полгода назад я помог освоить $700 тыс., на которые были куплены шесть квартир. Сейчас они приносят $13,7 тыс. в месяц" |
Даже, если стоимость жилой недвижимости немного снизится, инвестиции в недвижимость все равно более выгодны, чем банковские депозиты,— при условии, что жилье сдается в аренду.
На сайте "Индексы рынка недвижимости" (irn.ru) с 1998 года публикуется график изменения так называемого индекса доходности жилья. Этот индекс учитывает средневзвешенный рост стоимости жилья различных стоимостных групп за последний квартал, усредненную доходность аренды по всем ценовым категориям и прогноз на ближайший квартал. Он измеряется в средневзвешенной величине доходности по банковским депозитам в валюте. Последний рассчитанный индекс свидетельствует, что вложения в недвижимость в 3,5 раза выгоднее, чем средневзвешенный банковский годовой депозит. Олег Репченко, ведущий аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, руководитель проекта irn.ru: Этот индекс меняется в течение года в зависимости от рыночных тенденций и дает информацию к размышлению как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Например, сегодня, по нашим оценкам, доходность недвижимости составляет примерно 28% годовых. Эта цифра складывается из оценки роста рынка за последний квартал (с учетом прогноза на ближайший квартал темп этого роста — порядка 15-17% годовых). Плюс среднестатистическая доходность от сдачи недвижимости в аренду — примерно 11-13% годовых (это за вычетом около 2% потерь, связанных с амортизацией, коммунальными платежами и простоем).
Но реальный опыт квартирных рантье показывает, что 13% годовых в год на аренде — это далеко не предел.
Неформализованные требования
Многие москвичи живут тем, что сдают в аренду квартиры, доставшиеся им по наследству. Но людей, которые сдают жилье, приобретенное самостоятельно, становится все больше и больше.
Елена Щ., профессиональный квартирный рантье: В 1996 году я купила за $100 тыс. трехкомнатную квартиру на "Маяковской" и сдала ее в аренду за $2 тыс. в месяц. Арендаторы ее отремонтировали, и когда договор с ними подошел к концу, то я получила квартиру, которую смогла сдать уже за $3 тыс. С 2000 года я стала заниматься этим бизнесом профессионально — беру деньги в кредит в банках, взаймы у знакомых, покупаю квартиры, ремонтирую, сдаю в аренду. Сейчас в моей собственности находятся пять квартир в разных районах Москвы, в разных ценовых категориях. Последний проект — квартира в районе Кунцево общей площадью 110 кв. м. Я вложила в нее в общей сложности $300 тыс., сдаю за $5 тыс. в месяц. Даже если бы я пользовалась только банковским кредитом, то разница между его обслуживанием и моими доходами была бы все равно в мою пользу. Однако я пользуюсь и деньгами моих знакомых — давать деньги мне им выгоднее, чем размещать на депозите. Мне, в свою очередь, пользоваться их деньгами тоже выгоднее, чем банковским кредитом. В итоге даже сегодня мой доход составляет в среднем около $5 тыс. в месяц, и это при том, что пока большая часть денег уходит на обслуживание заемных средств.
 |
| Фото: РОМАН МУХАМЕТЖАНОВ |
| Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "Бэст-Недвижимость": "Квартира может вообще зависнуть, и хозяевам ничего не останется, как сдать ее за бесценок" |
Без этих знаний операции с недвижимостью могут быть, конечно, не такими доходными. Но попасть в неприятную ситуацию можно лишь в одном случае: взяв кредит, купить элитное жилье с тем, чтобы сдавать его, к примеру, за те же $5 тыс. в месяц, и не найти на эту сумму клиента. Такое случается. И дело не в том, что спрос на квартиры подобной ценовой категории ограничен,— к квартире, которая стоит не меньше $2 тыс., предъявляются определенные требования, формализовать которые способны далеко не все специалисты в области аренды недвижимости.
Алексей Алешко, владелец риэлтерского сайта torent.ru: На Новом Арбате в доме 6 есть две 50-метровые двухкомнатные квартиры, которые были куплены с целью их дальнейшей сдачи в аренду. И та и другая стоили по $100 тыс. Одна из них сдается за $2 тыс. в месяц, вторая — за $700. Просто окна одной выходят на Красную площадь, а окна другой — на задворки Дома книги с мусорными баками и вечными погрузочно-разгрузочными работами. Кроме того, первая была переоборудована в студию, а вторая была просто хорошо отремонтирована. Значит ли это, что лучше всего сдаются квартиры-студии с окнами на Красную площадь? Вовсе нет. Я знаю о трехкомнатной квартире площадью 86 кв. м в Крылатском, которая сдается за $5 тыс., при том что красная цена ей $3 тыс. Но и за $5 тыс. она больше двух недель не застаивается. Почему? Необычный дизайн — она оформлена мусором. Под стеклом, которым закрыты стены,— жестяные банки, газеты, окурки и проч., соответствующим образом подобрана мебель и т. д. Значит, успех зависит от необычного дизайна? Конечно, нет. Иногда важны качество отделки, материалов и общая продуманность квартиры. Значение имеет все: местоположение, тип дома, обустройство подъезда, планировка, вид из окон и даже соседи. Сочетание такого количества факторов усложняет анализ каждого отдельного варианта до степени непредсказуемости, оставляя для решения только интуицию и опыт. И все же вложения в элитные квартиры действительно могут быть очень выгодными. Например, полгода назад я помог освоить $700 тыс., на которые были куплены шесть квартир. Сейчас они приносят $13,7 тыс. в месяц.
Может, от греха подальше лучше вкладывать деньги в дешевые однокомнатные квартиры в обычных панельных домах за пределами Садового кольца? Любой риэлтер скажет, что такую квартиру у вас оторвут в первый же день за $300, и это без мебели и телефона. Такая квартира может стоить $30-40 тыс., но доходность в этом случае составит не больше 10% годовых, что, согласитесь, не так интересно. Чуть больше можно получить, купив за те же деньги "убитую" двухкомнатную в "хрущобе", самостоятельно оклеить ее светлыми обоями, привезти с дачи или купить диван, шкаф и холодильник и сдавать ее за $350-400. Но если речь идет об однокомнатной квартире в современном доме c большой кухней и мебелью — то ее можно сдать за $400-600 и получать уже до 14%. Разумеется, все эти подсчеты на пальцах не учитывают многих факторов, например необходимости косметического ремонта через пару лет, коммунальных платежей, иных непредвиденных расходов. Но вот, что называется, еще пара примеров из головы. Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в монолитно-кирпичном доме современной постройки не в центре, но в хорошем районе с хорошим ремонтом и мебелью может обойтись примерно в $110 тыс., сдать ее можно за $2 тыс., что составит 21% в валюте в год. А если взять трехкомнатную в центре за $250 тыс. вместе с ремонтом, то такую квартиру можно сдать за $5-7 тыс., то есть доходность получается уже в районе 30%.
Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "Бэст-Недвижимость": Чем дешевле квартира, тем меньшую доходность она может обеспечить. С ростом стоимости аренды квартиры доходность может увеличиваться от 10 до 40%, это с учетом роста стоимости самой квартиры. С другой стороны, с увеличением стоимости может увеличиваться ее простой. Квартира может вообще зависнуть, и хозяевам ничего не останется, как сдать ее за бесценок.
Самострой для рантье
Но самую высокую доходность по аренде может иметь инвестор, вложивший деньги в самостроительство. Фактически речь идет о строительстве полноценного доходного дома. Виталий Булатов, финансовый директор инвестиционной компании "Индекс-XX": Вот уже более десяти лет мы занимаемся доверительным управлением деньгами наших клиентов, работаем с ценными бумагами, реальным сектором, в том числе инвестируем в строительство. Осенью этого года планируем сдать в эксплуатацию очередной объект — "Венский дом на Плющихе" на 60 элитных квартир. Из них 40 будут проданы, остальные 20 будут сдаваться в аренду по $5 тыс. На большинство этих квартир уже есть клиенты. Если исходить из продажной стоимости метра в этом доме, рентабельность только по аренде можно оценить ровно в 30%. Реальную рентабельность, рассчитываемую от цены квартир, по которой мы получили их от застройщика, я бы не хотел называть. Мое мнение — на сегодняшний день с инвестициями в доходные дома и квартиры могут конкурировать только прямые инвестиции в реструктуризацию предприятий реального сектора.
Московское правительство, к примеру, заинтересовалось возможностью строительства доходных домов еще четыре года назад. К февралю 2001 года был построен дом на 47 квартир, который должен был приносить городу по $2 млн ежегодно. К лету 2001-го он технически мог быть сдан в эксплуатацию, тем более что заявки от потенциальных арендаторов имелись на все квартиры. Однако по непонятным причинам дом до сих пор не сдан — причин в мэрии не объясняют, сообщая лишь, что эксплуатация может начаться уже в этом месяце.
 |
| Фото: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ, "Ъ" |
| Виталий Булатов, финансовый директор инвестиционной компании "Индекс-XX": "На сегодняшний день с инвестициями в доходные дома и квартиры могут конкурировать только прямые инвестиции в реструктуризацию предприятий реального сектора" |
Если это настолько выгодно, как говорят эксперты, то почему этим пока в основном занимаются только частники?
В случае с арендой речь идет о "длинных деньгах". Другими словами — о быстром обороте средств речи не идет, поэтому крупным инвесторам этот бизнес пока не интересен.
И все-таки: в какое жилье стоит вкладывать деньги? В дешевое или дорогое?
Среди большинства экспертов бытует мнение, что идеальный вариант — это жилье, которое находится в средней ценовой категории — $700-2000. Жилье этого класса на рынке, в отличие от жилья элитного, больше двух-трех недель, как правило, не простаивает и в то же время обеспечивает более высокую доходность, чем жилье дешевое,— порядка 30% годовых в валюте с учетом роста стоимости самого жилья. Но на самом деле все действительно зависит от каждого конкретного случая — цены покупки, перспектив развития того или иного района и т. д. Например, район Красной Пресни стал котироваться совсем недавно, когда там началась элитная застройка. Или, например, вам удалось приобрести несколько квартир в одном подъезде, а еще лучше — весь подъезд дома, квартиры в котором всегда считались дешевыми; после соответствующего ремонта квартир и подъезда они могут перейти в иную ценовую категорию.
Какие районы Москвы при прочих равных условиях наиболее перспективны для покупки квартиры, которая будет сдаваться в аренду?
Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Внутри Садового кольца наиболее котируются районы Малой Бронной, Кутузовского проспекта, Патриарших прудов, "Кропоткинской", Кузнецкого моста, Цветного бульвара, Остоженки, переулки в районе Старого и Нового Арбата и между Большой Никитской и Тверской, Замоскворечье. Территориально хороши Чистые пруды, но дома там не очень хорошие. За пределами кольца популярны Крылатское, Олимпийская деревня, Юго-Запад. А вот Юг, Юго-Восток, Север и Северо-Запад не пользуются такой популярностью, арендаторов смущают общий фон застройки и, соответственно, проживающий там контингент не очень обеспеченных граждан.
Какого рода ремонт необходим? Нужен ли специальный дизайнер в случае с элитным жильем?
Если речь идет о недорогом жилье, квартиру, откровенно говоря, можно вообще не ремонтировать. За $300 в месяц уйдет любая однокомнатная развалюха в любом районе Москвы — можно даже обои не переклеивать. Если есть предпосылки для того, что бы сдавать ее дороже (район, неплохой дом), можно положить на ремонт хотя бы по $100 за кв. м. То есть, затратив на квартиру около $4 тыс., можно получить дополнительные $200 в месяц. В среднем и элитном сегментах (до и свыше $2 тыс.) без евроремонта за $200-500 за кв. м не обойтись. Екатерина Акимова: Паркет, сантехника, деревянные стеклопакеты и проч.— все необходимо сделать на уровне. Для жилья ценой $4-6 тыс. без этого не обойтись. Равно как и без нормальной кухни, посудомоечной и стиральной машин. А вот бытовая техника, мебель, кондиционер — это уже необязательно, поскольку эти вопросы могут решаться в дальнейшем по-разному. Насчет эксклюзивного дизайна — $100 за кв. м дополнительно — можно подумать, только если квартира делается под конкретного клиента или вы примерно можете предположить, кто у вас ее снимет. Иначе можно прогадать. В общем, если не говорить о дешевых вариантах, придется потратить на квартиру от $50 тыс. до $100 тыс., а в отдельных случаях и выше — до половины стоимости покупки жилья.
Имеет ли смысл вообще рассчитывать на обеспеченного арендатора, не ограничен ли этот ресурс? Особенно в связи с тем, что соотношение спроса и предложения на рынке элитного жилья эксперты оценивают как один к четырем?
Михаил Дудченко, старший менеджер по маркетингу российского отделения компании Hines, управляющей жилыми комплексами "Парк Плейс Москоу", "Донской пассат" и коттеджным поселком "Покровские холмы": Мы традиционно работаем только с одной группой арендаторов — с иностранцами. Квартиры от $2,2 тыс., коттеджи от $8 тыс. Тем не менее наши площади заселены на 99%. Из этого я делаю вывод, что спрос по-прежнему превышает предложение. Ирина Бобко, начальник отдела аренды компании МИАН: На самом деле иностранцы арендуют не более 30% жилья высокого класса — остальное приходится на наших соотечественников. Спрос может быть в принципе и ограничен, но пока о насыщении рынка говорить рано. На дешевое жилье приходится не более 50% рынка аренды, просто оно еще в большом дефиците, потому и возникает впечатление, что чуть ли не 90% людей арендуют жилье по ценам до $500 в месяц.
Что касается пугающего соотношения "один к четырем", то оно объясняется лишь тем, что огромное количество владельцев квартир выставляют цену, не соответствующую качеству предложения. Качественное предложение, хоть и за $10 тыс., в любом случае будет востребовано.
Ну и последнее. Если в вашей собственности хотя бы более двух квартир, имеет смысл отдать их в управление одному из агентств недвижимости. Правда, за это придется им платить примерно 10% аренды в месяц, но зато вы сможете стать рантье в полном смысле этого слова — то есть получать деньги, абсолютно ничего не делая.
АЛЕКСЕЙ ХОДОРЫЧ, ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
 |