«Для всех нас, девелоперов жилья, стартует тест на выживаемость»

С середины 2019 года застройщики жилья обязаны направлять средства дольщиков на банковские спецсчета — а это означает, что компании лишатся бесплатных денег соинвесторов. Чиновники приняли новые правила с такой скоростью, что у участников рынков, по сути, не было возможности повлиять на ситуацию. В битве за дольщиков девелоперы проиграли, уверен президент и совладелец ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий, который в интервью “Ъ” также рассказал о возможных последствиях реформы отрасли и влиянии санкций на девелопмент.

— Принятый со скандалом механизм обязательного использования с 1 июля 2019 года застройщиками эскроу-счетов еще не успел заработать, а чиновники уже задумались о его смягчении. Недавно власти заявили, что деньги дольщиков не окажутся заблокированными на спецсчетах до окончания строительства, как это выглядит сейчас, а будут размораживаться по мере выполнения того ли иного этапа. Это хоть как-то облегчит жизнь девелоперам?

— Конечно, облегчит. Более того, это тот европейский механизм работы отрасли жилищного строительства, о котором нам все время говорят сторонники перехода на эскроу-счета. Он позволит покупателям иметь более или менее прозрачный инструмент контроля над ходом строительства. Предположим, банк открыл финансирование на следующий этап строительства: дольщики знают, что готовность объекта находится на определенном уровне. По сути, покупатель, видя поэтапное движение средств по эскроу-счетам, будет иметь представление, что происходит с жилым комплексом, где он купил квартиру.

— Как вы считаете, достаточно ли у банков экспертизы, чтобы оценивать строительство жилья?

— Это вопрос, который становится сейчас интересным. С одной стороны, большинство крупных банков, как, например, Сбербанк и ВТБ, имеют свои девелоперские подразделения и у каждого есть своя отраслевая экспертиза. С другой стороны, есть менее крупные банки, которые также вошли в список тех, кто может работать с застройщиками по эскроу-счетам. Они могут либо понести некоторые затраты, приобретя девелоперские компании, либо будут нанимать тех же застройщиков проводить экспертизу проектов других компаний. Понятно, что в этом случае могут возникнуть опасения в возможном сговоре и коррупционных схемах, но это вряд ли произойдет, потому что ни банк, ни девелопер, проводящий экспертизу, не будут подставлять свою репутацию.

— Изменения в законодательстве, включая отказ от привлечения средств дольщиков и переход к проектному финансированию, принимались в спешке и, по сути, без детального обсуждения с девелоперами. У застройщиков нет реального лобби?

— Можно и по-другому сказать. Возможно, какое-то лобби оказалось сильнее? Понимаете ли, есть конкуренция внутри отрасли, а есть межотраслевая. И когда возникают такие ситуации, правильнее сказать, что банковское лобби оказалось сильнее. Поэтому я не думаю, что строители оказались в этой ситуации самыми уязвимыми. Если уж мы глобально хотим обсудить эту скользкую тему лоббизма в России, то я — не лучший эксперт.

— Это конкретный случай, а в целом почему застройщики жилья, в отличие, скажем, от ритейлеров или производителей табака и алкоголя, не могут добиться серьезной корректировки или заметной отсрочки спорных для отрасли законов?

— Это же очевидно. Жилищное строительство — наименее консолидированная отрасль. Вы сами назвали те отрасли, где игроки успешно отстаивают свои интересы, поскольку в этих сферах действуют монструозные компании. Что касается строительства, то все кардинальные изменения отраслевого законодательства застали рынок в моменте, когда он только начал двигаться в сторону консолидации.

— В Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге есть крупные игроки, в других городах их нет. На ваш взгляд, изменения правил привлечения средств негативно отразятся на региональных рынках жилья?

— Конечно, положение у крупных застройщиков, работающих на капиталоемких рынках, лучше, чем у небольших компаний, которые строят по несколько домов в год в небольших городах. Очевидно, что у них разные подходы к бизнесу и оперируют они разными цифрами. В Москве стоимость жилья (в сегменте бизнес-класса.— “Ъ”) достигает 300 тыс. руб. за 1 кв. м, в некоторых регионах стандартная цена — не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Другими словам, локальные компании строят под тот кошелек, который есть в том или ином регионе.

В результате региональные девелоперы окажутся уязвимыми после изменения правил привлечения средств на строительство, потому что новый механизм с участием банков может привести к удорожанию финансирования. Такая ситуация приведет к вымыванию мелких застройщиков, и это не означает, что их автоматически заменят крупные девелоперы. Низкая маржинальность на локальных рынках не дает возможности большим компаниям строить там без ущерба для бизнес-модели. Это означает, что во многих регионах возникнут проблемы с объемом жилищного строительства.

— Как их можно решить?

— У нас есть государственная политика развития жилищного строительства, поставленная президентом страны задача строить ежегодно до 120 млн кв. м. Но для девелоперов должна быть какая-то морковка. Вспомните, как развивалась ситуация с программой по освоению Дальнего Востока: была задача, под которую создали нормативную базу, позволяющую выделять бесплатно земли в этом федеральном округе. У застройщиков тоже должна быть возможность получать какие-то преференции, работая в регионах, где есть спрос на новое жилье, но платежеспособность низкая.

— Базовой целью властей при изменении правил игры было снижение числа обманутых дольщиков, в этом смысле реформа эффективна?

— С этой точки зрения поправки имеют позитивный момент. Застройщик оказывается под жестким контролем тех же банков, что гарантирует целевое использование средств. Другой вопрос — что делать компаниям, которые взялись достраивать проблемные объекты до нововведений. Поправки к законодательству связывают им руки. Впрочем, нам тоже.

Простой пример: мы в Екатеринбурге реализуем огромный проект — строим целый микрорайон Академический. Мы не только строим дома, но и управляем ими после ввода в эксплуатацию. Но поправки к закону гласят: если ты строишь дома — будь добр строй только дома, а управлять ими уже невозможно. Разве это не абсурд? Вот, например, у нас в компании есть подразделение, которое занимается развитием технологий «умного дома». По логике законодателей, это можно отнести к непрофильной деятельности. По сути, под удар попадают и крупные компании, которые занимаются инфраструктурными проектами. То есть мы хотим напугать потенциальных инвесторов, которые хотят вложить средства в жилищное строительство?

— Стоит ли ожидать консолидации рынка после вступления в силу всех поправок к законодательству, как, например, мы наблюдаем в банковской сфере?

Чтобы дотянуться до пирога, девелоперам надо быть выше стола. Иначе вас никто не разглядит.

Поэтому консолидация игроков рынка жилищного строительства неизбежна. Другой вопрос: хорошо это или плохо.

— Каков ваш ответ?

— Всегда легче работать, скажем, с десятью понятными субъектами рынка, чем с сотней. Чиновникам, конечно, консолидация облегчит взаимодействие. С точки зрения бизнес-процессов укрупнение тоже имеет свои преимущества. Сегодня, чтобы войти в стройку, необходимо обладать большими ресурсами,— еще десять лет назад все было иначе. Даже первоначальный капитал для старта девелоперского проекта потребуется в разы больше, чем, скажем, до 2008 года. Поэтому чем крупнее компания, тем легче ей нести затраты на подготовку участков к застройке.

— Многие ваши коллеги по рынку открыто говорили, что после принятия поправок выполнить президентские наказы об увеличении по всей стране объемов строительства жилья до 120 млн кв. м в год станет невозможно. Что думаете вы?

— Во-первых, никто же не говорит, что 120 млн кв. м нужно сдать уже в будущем году — это долгосрочная задача. Во-вторых, на мой взгляд, произойдет следующее: рынок сначала ужмется, девелоперы вынуждены будут отступить на шаг-полтора назад, затем начнутся процессы консолидации, а потом мы двинемся в сторону увеличения объемов строительства и цен. Сейчас для всех нас, девелоперов жилья, стартует тест на выживаемость. Не думаю, что это правильно, осуществлять подобный экзамен, когда нам надо наращивать объемы. К сожалению, в отрасли многие процессы совпали: и консолидация, и изменение законодательства, и ротация в структурах органов государственной власти, курирующих строительную отрасль.

— А что если этот тест не пройдут крупные компании? Мы же наблюдали, как в этом году в одночасье рухнул один из больших подмосковных застройщиков жилья — Urban Group.

— Это самое опасное, что может произойти.

— Не вынудят ли новые правила девелоперов начать использовать «серые» схемы финансирования через заключение предварительных договоров или продажу квазипаев, как это было лет десять назад?

— Вряд ли сейчас найдется такой сумасшедший. Во-первых, сейчас все застройщики более или менее под контролем. Во-вторых, покупатели жилья не согласятся вкладывать деньги на покупку жилья по сомнительным схемам. Тем более что получить для такой сделки ипотечный кредит почти невозможно. Другой вопрос, насколько сейчас девелоперы смогут привлекать финансирование, альтернативное банковскому. Я имею в виду облигации. Инвесторы, вкладывающие средства в долговой рынок, четко просчитывают отраслевые риски, с которым приходится сталкиваться эмитентам. Этим рискам мы с вами посвятили большую часть нашей беседы.

Инвесторам хочется оптимальной маржинальности, а она в отрасли жилищного строительства заметно сократилась.

— На сколько?

— От какого исторического этапа считать. В среднесрочной перспективе маржинальность приблизится к среднеевропейской. Сейчас на 5–10%. Но у них там и спрос другой, и стоимость денег дешевле, чем у нас.

— Основатель и совладелец «Кортроса», глава группы «Ренова» Виктор Вексельберг подпал под санкции США. Как это отразилось на девелоперском бизнесе?

— Я не готов детально комментировать этот вопрос, он не в моей компетенции. Но, если говорить в общих чертах, санкции никак не повлияли на бизнес «Кортроса». Компания строит в России, большая часть строительных материалов производится внутри страны, зарубежные архитекторы вольны работать с теми, с кем захотят и смогут. То есть строительство жилья — это внутренняя история, которая никак не реагирует на санкции. Другой вопрос, что из-за введенных ограничений в отношении России некоторые западные банки неохотно финансируют проекты в нашей стране. Но у девелоперов — и не только жилья, но и коммерческой недвижимости — доступ к зарубежному финансированию начал сужаться еще до введения санкций.

— Но в то же время «Кортрос» писал письма в федеральное правительство с просьбой предоставить приоритетное финансирование со стороны госбанков, учитывая социальную значимость бизнеса компании. Что это вообще было?

— Мы ничего не писали. Мы не просим господдержки. Мы хотим лишь одного: когда проводятся тендеры, чтобы были равные условия для всех их участников.

— У вас же был госзаказ. «Кортрос» продавал жилье для нужд Минобороны в Академическом.

— Да, потому что выиграли тендер у Минобороны и дали лучшие условия.

— Какова сейчас доля рынка у «Кортроса»?

— В Екатеринбурге, например, мы занимаем 20% рынка, поскольку у нас там флагманский проект Академический. Там мы в одной локации строим не менее 140 тыс. кв. м ежегодно. В регионах, где присутствует «Кортрос», компания пытается нарастить долю в 10–20%.

— Но в Москве «Кортрос» даже 10% рынка не занимает?

— Это нереально, учитывая, насколько высока в Москве конкуренция среди застройщиков. Зато наши проекты реализуются в лучших локациях: Headliner — напротив делового центра «Москва-Сити» или дом в Серебряном Бору. В столице вряд ли у кого-то получится занять долю в 20%.

— Рассматриваете ли возможность выхода в Новую Москву?

— Конечно. Мы намерены расширить свой бизнес на столичном рынке, в том числе за счет реализации проектов в Новой Москве.

— Что вы думаете по поводу рынка Подмосковья?

— Мы там работали, но ушли. Поскольку подмосковный рынок несколько сжался. С одной стороны, в области много строится жилья, но спрос все равно смещается в Москву.

— Пару лет назад «Кортрос» анонсировал возможность реализации крупного девелоперского проекта на месте бывшего аэропорта Ростова-на-Дону. Что с ним происходит?

— Он на стадии обсуждения. Мы подали заявку, ждем реакции власти (Ростовской области.— “Ъ”), но не стоим на месте. Мы рассчитываем, что с нами будет подписано соглашение о реализации крупного инвестконтракта. В законодательстве предусмотрено, что власти городов и регионов могут принять такое решение, когда проект обеспечивает ей соответствующее развитие территории, социальные преференции, налоговые поступления и так далее. Мы наработали достаточный опыт по строительству — жилья нового стандарта и научились создавать комфортную окружающую среду.

— Вы не боитесь, что стандарты, которые разрабатываются и внедряются, могут устареть в самое ближайшее время? Сейчас на рынок выходит поколение миллениалов, у которых совершенно иные требования к жилью и окружению, чем у их родителей.

— Сейчас девелоперов пугают миллениалами, но их никто пока не видел (смеется). Некоторые эксперты утверждают, что новое поколение не будет покупать жилье, а станет его арендовать.

Если это действительно станет массовым явлением, значит, мы займемся строительством доходных домов. Но пока же в России по-прежнему граждане предпочитают быть собственниками жилья.

— Пока есть доступ к ипотеке, россияне будут покупать жилье. Но есть риск, что после повышения ключевой ставки ЦБ могут подорожать кредиты на покупку жилья. Повлияет ли это на темпы продаж?

— Безусловно. Это очень опасная вещь, потому что во многих проектах — я не имею в виду только наши — продажи за счет ипотеки достигают до 80%. Если ставки по таким кредитам повысятся, значит, спрос на какое-то время будет купирован.

Интервью взял Халиль Аминов