В преддверии 300-летного юбилея Петербурга праздник живет своей жизнью, а частный бизнес, связанный с недвижимостью и строительством, своей. Как выяснил обозреватель Ъ АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ, неоднократные заявления городских чиновников о том, что предстоящие торжества положительно скажутся на рынке real estate и инвестиционно-строительной сфере, оказались не столь пророческими, как ожидалось.
Жилье
Жилищный рынок, как первичный, так и вторичный, всегда относился к наиболее чувствительным сегментам недвижимости, очень быстро реагирующим на внешнюю конъюнктуру. Прошедший 2002 год более-менее стабилизировал ситуацию и в сегменте нового строительства, и в обороте готового жилья.
Итогом работы застройщиков в 2002 году стали более 1,2 млн кв. м новой жилплощади. По данным комитета по строительству, за прошедший год инвесторами введено 142 жилых дома (новое строительство и реконструкция) общей площадью 1,1 млн кв. м, а также 389 домов индивидуального жилищного строительства. Кроме того, 5 жилых домов (39,5 тыс. кв. м) построено за счет средств бюджета Петербурга.
Стабильность и динамику "первичке" по-прежнему обеспечивают простые дольщики. Для них юбилейные торжества не играют никакой роли в процессе принятия решения о покупке новой квартиры. "Напрямую на первичный рынок 300-летие абсолютно не влияет, — уверен генеральный директор ООО "Прагма" Денис Литов. — Единственное, что почувствовали застройщики, так это то, что вдоль правительственных трасс теперь труднее получить пятно под застройку. И еще чиновники стали рассылать циркуляры с требованием облагородить действующие стройки: забор покрасить, подъезды благоустроить".
На динамике роста цены квадратного метра грядущие праздники тоже не сказались. Разве что после юбилея, который выступит некой рекламой, в Петербург потянется больше богатых покупателей из Сибири и северных регионов. Между тем перспективы развития первичного рынка на ближайшие 2-3 года уже ясны. Сейчас общая площадь квартир, предлагаемых на первичном рынке, составляет почти 4 млн кв. м. Ввод этих площадей запланирован до 2006 года. При этом около 70% жилья будет построено в период с 2003 по 2004 год.
Аналогичная ситуация сложилась и на вторичном рынке. Стабильный рост цен на готовое жилье в 2002 году составлял 1,5-2% ежемесячно. По словам исполнительного директора агентства "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, стоимость аренды квартир существенно выросла в конце лета 2002 года и к началу осени стабилизировалась. "Фактор юбилея здесь вычислить очень сложно, — говорит он. — Сейчас никакого всплеска спроса на жилье не наблюдается". По-прежнему наибольшим спросом пользуются небольшие и недорогие квартиры (1-3-комнатные, площадью до 80 кв. м) и комнаты, которые вместе составляют 70% в общей массе сделок. Достаточно качественные 3-4-комнатные квартиры с удобными планировками, площадью от 90 кв. м до 120 кв. м, пользуются спросом у 20% покупателей.
Уже несколько лет стабильна доля так называемого элитного сегмента — 5-7% от общего числа сделок с жильем. Цена за квадратный метр в этом сегменте колеблется от $1000 до $1500 при расселении и от $2000 до $3500 — при вторичной продаже отремонтированных квартир. И здесь некоторая "юбилейная" тенденция, пожалуй, присутствует. По наблюдениям специалистов агентства "Бекар", примечательным является приход в этот сегмент так называемых рантье, приобретающих недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Этот круг собственников действительно делал ставку на грядущее 300-летие и наплыв в Петербург большого числа состоятельных гостей, прежде всего иностранцев.
Впрочем, пока движение рантье массового развития не получило. "Я допускаю, что предстоящий праздник скажется на рынке посуточной аренды квартир, но не думаю, что намного, — полагает генеральный директор консалтинговой компании "С. Зиновьев и Ко" Себастьян Зиновьев-Фицлайон. — Что же касается долгосрочной аренды (месяц, а тем более год), то здесь никакого влияния на цены праздник не оказывает. Вообще, бизнес не обращает на 300-летие особого внимания. Большинство моих коллег считает его мероприятием для самих горожан и официальных делегаций. К примеру, говорят о том, что аэропорт Пулково будет на какое-то время закрыт, а сообщение поездами с Москвой ограничат. В подобной ситуации простые туристы очень осторожно относятся к посещению Петербурга".
Отели
Не исполнились и заверения городских чиновников в том, что к юбилею Петербург обретет множество новых гостиниц. Девелоперы, реализующие проекты гостиниц и апарт-отелей, хоть и старались подгадать ввод своих объектов к 300-летию, все же руководствовались собственными планами.
"Наша программа строительства сети малых апарт-отелей объемна и долгосрочна, просто так совпало, что она идет параллельно с подготовкой к юбилею, — рассказывает директор архитектурного департамента ЗАО "Европа отель" Алексей Краузе. — Мы никому не обещали успеть что-то построить и открыть к 300-летию. Первые два наших отеля на Каменном острове будут сданы к осени 2003 года, а остальные четыре еще позже".
Хозяева вновь построенного на Суворовском проспекте, 18, отеля "Эмеральд" также рассчитывают запустить его в эксплуатацию уже после официальных майских торжеств, ближе к середине лета. Схожая ситуация и у проекта "Владимирский пассаж", в состав которого входит гостиница "Достоевская". Между тем есть и те, кто все же готов выполнить свои обещания по поводу открытия объектов к юбилею. "Наш апарт-отель на Фонтанке у Михайловского замка будет открыт ровно в день юбилея, — утверждает президент ООО "Корпорация С" Василий Сопромадзе. — Я согласен с тем, что рынок недвижимости ориентирован на большие сроки и подогнать к юбилею свои проекты сложно. Но моральное влияние празднования 300-летия огромное, и его отголоски еще будут работать на бизнес до 2006 года".
Офисы
Коммерческая недвижимость также спокойно ожидает предстоящий праздник. "Цикл реализации девелоперских проектов 7-10 лет, и в таком периоде нынешний юбилейный год для них роли не играет, — считает директор Colliers International Борис Юшенков. — Например, в сегменте бизнес-центров рост цен происходит совершенно независимо от юбилейных событий".
Несмотря на существующий дефицит, конкуренция на рынке бизнес-центров растет. Именно по этой причине некоторые центры практически не повышали цены на свои услуги в течение прошедшего года. За этот период расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%, а ведь еще год назад динамика составляла 15-30%. Таким образом, этот рынок входит в полосу равномерного развития, и среднегодовой прирост стоимости аренды офисной недвижимости в ближайшие годы оценивается в 5-7%. Ситуация выравнивается прежде всего за счет открытия новых объектов, таких как "Сити-центр" на Петроградской набережной, "Петровский форт" на Финляндском проспекте, "Acкольд" на Красногвардейской площади, "Эврика" на улице Седова и т. п.
Магазины
Торговая недвижимость стала, пожалуй, единственным сегментом, где влияние юбилея чувствуется достаточно сильно. Прошедший год ознаменовался началом работ на многих долгостроях. Примером тому служат строящиеся ООО "КЦ 'Питер'" и ЗАО "Советник" торговые комплексы в районе Сенной площади. Особую активность стал демонстрировать холдинг "Адамант", который помимо собственных проектов включился в строительство "Комплекса-2000" у станции метро "Проспект Просвещения" и "Заневского каскада" на "Ладожской".
С невиданной доселе быстротой стали развиваться местные торговые сети, такие как "Пятерочка", "О'кей" и "Лента". На такую динамику мгновенно отреагировали и иностранные сетевые операторы, ранее только декларировавшие свои планы по приходу в Петербург. В апреле этого года открывает свой первый гипермаркет немецкая сеть "Метро". Начали строить свои комплексы "Рамстор" и "ИКЕА".
"За прошедший год в Петербург произведены существенные бюджетные вливания, прежде всего в ремонт, реконструкцию и благоустройство. Люди, работающие в этих сегментах экономики, стали больше зарабатывать. Это привело к росту потребления в среднем на 20%. Торговля очень быстро реагирует на подобные процессы, именно поэтому недвижимость в этом секторе вышла на пик развития", — поясняет Борис Юшенков. В то же время никто из специалистов, опрошенных Ъ, так и не рискнул предположить, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, когда бюджетных (прежде всего федеральных) денег в городе станет меньше.