Уфу подводят к реновации
Городам-миллионникам, в том числе Уфе, предстоит принять решение об участии в программе реновации, стартовавшей в Москве год назад. К этому крупные города подталкивает Минстрой России, а теперь еще и федеральный законодатель. Между тем, о том, как проект может быть реализован за пределами Москвы, где в него вливаются огромные бюджетные средства, ясности нет и, как прогнозируют эксперты, еще долго не будет. Проблема хрущевок в Уфе по сравнению с домами сталинской застройки стоит не так остро, а ведь есть еще и более ветхий жилой фонд.
Альтернативой московскому варианту реновации в мэрии Уфы называют реконструкцию ветшающего жилья — утепление фасадов, надстройку дополнительных этажей
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Начатая год назад в Москве кампания форсированной реновации ветшающего жилого фонда может распространиться на другие российские города. В начале сентября в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий распространение опыта столицы на регионы. Обсуждение проекта намечено на конец ноября. Параллельно Минстрой России направил в регионы запрос, чтобы понять, кто в принципе может подключиться к такой программе.
В госкомстрое Башкирии пока готовы ответить на него лишь в общих чертах. Какой именно жилой фонд предложить к реновации и как поделить ответственность между государством и бизнесом при участии в проекте, неизвестно, признаются в ведомстве.
В Москве в 15-летнюю программу реновации включены более 5 тыс. домов хрущевской постройки 1950-1960-х годов. Их планируют снести, территории передать под строительство нового высотного жилья, а жильцов при согласии всего дома расселить в новые квартиры, площадью не меньше старой. Затраты на снос и расселение таких домов в Москве полностью покрывает бюджет. Но внесенный в Госдуму проект закона о распространении реновации на регионы пока федерального финансирования не предусматривает.
Башкирия вот уже несколько лет является дотационным регионом. В Уфе, где насчитывается более 1,7 тыс. пятиэтажек, а это примерно треть всего жилого фонда, проблема хрущевок пока не так актуальна. В городе достаточно более старого проблемного жилья, например, целые кварталы двухэтажной сталинской застройки в Черниковке или анклавы одноэтажного ветхого жилья в историческом центре. Проблема обновления этого жилого фонда стоит намного острее. Но в целом в ближайшие пять-десять лет, как прогнозируют в городской администрации, к проблемным могут быть отнесены более 3 тыс. домов, включая хрущевки и около 1,5 тыс. домов меньшей этажностью, в том числе «сталинки».
Резонанс, который вызвала московская реновация, заставил местные власти провести предварительные переговоры с местными застройщиками. Энтузиазма участие в такой программе без бюджетного финансирования у них не вызвало, признавался бывший сити-менеджер Ирек Ялалов. Снос и расселение каждой из хрущевок, по его оценке, может обойтись в 150 млн руб. и больше, а обороты местных девелоперов, в основном привыкших при запуске проектов полагаться на средства дольщиков, разово вложить такую сумму не позволяют.
Альтернативой московскому варианту реновации в мэрии считают реконструкцию ветшающего жилья — утепление фасадов, надстройку дополнительных этажей. Базой могут стать те же пятиэтажные хрущевки: по предварительным расчетам, их надстройка позволит создать дополнительно 11 млн кв. м жилья. «Это наша 16-летняя программа ввода жилья»,— отмечал Ирек Ялалов.
Опыт надстройки хрущевок в Уфе был апробирован в 2005 году, когда чешская Mostarez надстроила двумя этажами одну из пятиэтажек на проспекте Октября. Проект не показался инвестору прибыльным. «Проблема была в том, что на одном объекте это действительно проект на грани рентабельности,— говорит заместитель председателя госкомитета по строительству и архитектуре Башкирии Артем Ковшов.— Чтобы застройщики вышли в плюс, нужно провести реновацию целого квартала». Перечень таких экспериментальных кварталов в госкомитете планируют сформировать.
Реновацию рассматривают и как альтернативу проектам развития застроенных территорий, которые согласно законодательству могут быть реализованы только в отношении кварталов с ветхим и аварийным жильем.
Местные застройщики понимают, что таких «шикарных условий», которые созданы для девелоперов-участников московской реновации, в регионах не будет. «В столице застройщик получает готовый земельный участок, жители расселяются за счет бюджета. У нас же часто расходы на снос и расселение ложатся на застройщика, создается большой кассовый разрыв: надо найти деньги на расселение, одновременно оплачивать проект застройки, прокладывать сети, начинать строительство», — отмечает представитель группы СУ-10 Эдуард Камалетдинов. Новое законодательство о долевом участии в строительстве домов, направленное в первую очередь на привлечение застройщиком банковского финансирования, сводит вариант участия в такой реновации без господдержки на нет, полагает он.
«Возможно, стоит начать такой проект действительно не с пятиэтажек, а с двух-, трехэтажных домов сталинской застройки,— говорит бывший финансовый директор группы «Госстрой» Павел Степанов.— Например, этим может заняться муниципальный застройщик: как правило, жилье у него недорогое. Чтобы к проекту подключились частные компании, им надо знать, что можно построить на свободном участке. Чем выше этажность нового дома, тем больше шансов окупить затраты».
В регионах не может быть кальки московского варианта реновации, уверен директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. «В Москве в реновации участвуют ведущие девелоперы с прицелом на то, что половина площади на освободившихся территориях будет продана»,— отмечает он.
Урбанист, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов обращает внимание на другую особенность столичной реновации: в Москве она связана с желанием городских властей обеспечить заказами местного «строительного монстра» — казенное предприятие «Управление гражданского строительства». «Это самый крупный застройщик Москвы. В 2016 году он построил 600 тыс. м, или 15-20% всего объема жилья,— отмечает господин Антонов.— В какой-то момент оказалось, что все социальные обязательства по переселению завершены, а несколько сотен тысяч квадратных метров жилья оказались свободными. Можно было бы его просто продать, но приняли решение поступить хитрее: освободить от старой застройки районы с низкой плотностью населения, переселив жильцов в районы с плотностью втрое выше. На освободившихся полях построить жилье еще в четыре-пять раз плотнее и продать в два-три раза дороже, чем те излишки, которые освободились. Кроме этого, такой процесс обеспечит бюджетный стройкомплекс работой на долгое время и обеспечит безбедную старость всех вовлеченных чиновников».
Для Уфы, полагает Александр Антонов, мотивации участвовать в такой программе нет: «Жилья в городе пока хватает. Бюджетного стройкомплекса, который надо было бы обеспечить работой и заказами, нет. Смысла обременять реновацией коммерческих застройщиков тоже: в нынешней ситуации ни один разумный застройщик в здравом уме не возьмется за выполнение каких-то государственных обязательств». «Правы те чиновники Уфы, которые говорят, что в городе достаточно бараков, которые требуют расселения. Думаю, лично им совсем не хочется торопиться с реновацией. Пусть сначала какой-нибудь другой город сядет в лужу,— отмечает собеседник.— Реновация должна быть интересна домовладельцам, владельцам участков под жилыми домами. Только когда будет найден механизм, который заинтересует нынешних владельцев жилья вкладывать деньги в реновацию, можно будет рассчитывать на успех программы. Это их собственность и именно они должны ее улучшать. Перед тем как громко объявлять о всероссийской реновации, хорошо бы продумать все возможные механизмы и оценить все возможные побочные эффекты. Для этого надо бы обратиться к специалистам, но этого не происходит».