Дачи против квартир

Чемпионат мира по футболу, прошедший летом в России, добрался и до подмосковных дач — так риэлторы объяснили рост спроса на аренду загородных домов в этом сезоне. Сезонная аренда загородных домов до сих пор существует, но по остаточному принципу: те, кому нужен отдых за городом, уже купили собственные дома, остальные же предпочитают туристические поездки. Чтобы выжить, участники рынка загородной недвижимости продают участки без подряда недалеко от столицы — построенные на них дома дешевле, чем квартиры в Москве.

Екатерина Геращенко

Футбольный фактор

По данным компании "Инком-Недвижимость", обычно каждое лето в Подмосковье сдается примерно 20% от всего предложения на рынке сезонной аренды домов. Количество доступных для выбора лотов практически постоянно: в этом году их насчитали 5,3 тыс. Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов утверждает, что в сезон 2018 года объем предложения оказался на 3% больше. Да и спрос оказался выше, чем в прошлом году,— реально сданы 30% домов. "Этому способствовали благоприятные погодные условия и чемпионат мира по футболу, из-за которого выросла востребованность аренды как городского, так и загородного жилья",— считает эксперт, уточняя, что в целом рынок загородной недвижимости довольно устойчив, поэтому его ежегодные показатели существенно не меняются в краткосрочной перспективе. Прошедшие трансформации, на его взгляд, будут заметны в масштабе 15-20 лет. За это время выросло количество поселков и, соответственно, домов, которые можно арендовать.

Предложение меняется

Десять лет назад арендаторы могли выбирать в основном из ассортимента садоводческих некоммерческих товариществ, сейчас же доступны варианты в организованных поселках. В 2000 году современные коттеджные поселки только начали появляться, их было 10-15 штук, сейчас на первичном рынке 800 поселков, из них около 15 — арендные (дома там предназначены не для продажи, а для аренды). "С первичного на вторичный рынок поселки не уходят целиком, так как участки и дома в них продаются постепенно",— уточняет Дмитрий Таганов.

С первичного на вторичный рынок поселки не уходят целиком, так как участки и дома в них продаются постепенно

Из-за качественного изменения предложения привычные дачи в садоводческих товариществах перестали привлекать потенциальных арендаторов. По словам управляющего директора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой, скромные дачные дома по 20-30 тыс. руб. в месяц, далеко от Москвы и с удобствами на улице, спросом не пользуются. Хотя на них, по данным ЦИАН, до сих пор приходится наибольшая часть предложения: в категории домов по цене ниже 30 тыс. руб. в этом сезоне было 1863 лота. "Хороших домов с удобствами и привлекательной локацией было мало",— говорит госпожа Жукова. Привлекательная локация не связана с престижностью шоссе, в районе которого расположен дом. В массовом сегменте важны стоимость найма, транспортная доступность, загруженность дорог, инфраструктура, благоустроенность территории и наличие поблизости водоема, леса, а также характеристики самого дома. "В нем должны быть все удобства, хороший ремонт и качественная мебель. Среди дополнительных опций, на которые есть спрос,— бани, сауны, площадки для барбекю",— перечислила Мария Жукова, отметив, что цена всего этого набора в соответствии с запросами потенциальных арендаторов не должна быть выше 50-60 тыс. руб. в месяц. В разбивке ЦИАН ценовая категория 30-60 тыс. руб. в месяц на четвертом месте (из шести) по численности лотов — в сезоне 2018 года таких предложений было 865. Госпожа Жукова говорит, что собственники таких домов неохотно сдают их в краткосрочную аренду из-за сопутствующих рисков износа помещения. "На лето обычно снимают дома семьи с детьми, с животными, и если дому будет нанесен урон, выручка, полученная от аренды на короткий срок, может оказаться меньше, чем затраты на ремонт, который придется сделать",— объяснила Мария Жукова.

Цены остаются

Постоянный объем предложения и отсутствие событий на рынке сезонной загородной аренды исключают рост цен. Мария Жукова отмечает, что они по сравнению с сезоном 2017 года не изменились. "Но наиболее ликвидные предложения в начале сезона начиная с мая дорожают на 10-15%",— добавила госпожа Жукова, уточнив, что скидок арендодатели не дают, но стоимость летней аренды за городом сопоставима с долгосрочной. С городской недвижимостью по-другому: в пересчете на стоимость в сутки краткосрочная аренда дороже, чем на длительный срок.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На загородную аренду приходится всего 5% от всех запросов на съем жилья — остальной объем забирает городская недвижимость (квартиры, комнаты). Летом 90% заявок на загородную аренду поступает в расчете на сезон, 10% заявок — на посуточную аренду под мероприятия. В остальные времена года соотношение сезонной и посуточной составляет 30/70, подсчитал Дмитрий Таганов. У "Миэль-Аренда" цифры другие: заявок на сезонную аренду в этом году было всего 12% от всех запросов на недвижимость на загородные дома.

На смене поколений

"Мы полагали, что в условиях кризиса и высоких цен на курортный отдых для семей будут востребованы дома в Подмосковье. Но этот прогноз не подтвердился",— рассказывает Мария Жукова. Оказалось, что в этом сезоне желающие уехать в турпоездку активно брали кредиты: по данным разных банков, объем кредитов, выданных на покупку туров, в этом сезоне (май--июль) вырос на 26,2-60% (средний кредит — 75-80 тыс. руб.). Для многих семей отдых по системе "все включено" оказался удобнее, чем вариант с арендой жилья, тем более что в первом случае нет необходимости заниматься повседневными бытовыми делами: готовкой, уборкой и т. д. Другой фактор невысокой популярности дачного отдыха обеспечивает смена поколений. Дачи были необходимы в советское время и постсоветский период. Какое-то время — пока были активными представители старшего поколения — дачи оставались востребованными, но у современных молодых людей и граждан среднего возраста нет запроса на загородный дом. "Дачи как класс уже не существуют",— говорит генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев. "Тот, кто хотел дачу, уже давно ее купил",— поясняет он. По словам господина Лещева, это подтверждают цены на земельные участки, подходящие под дачное строительство,— с 2009 года они упали в пять раз. "Сейчас можно купить дачу за 500 тыс. руб., но это будет вариант, в который не захочется приезжать",— объясняет он. Более качественные дома продаются по цене, близкой к стоимости двухкомнатной квартиры в Москве,— около 10 млн руб. "В Московской области почти перестали строить загородные поселки — их единицы. Теперь продают участки без подряда под самостоятельную застройку",— рассказывает Максим Лещев, подчеркивая, что для участников рынка загородной недвижимости один из немногих вариантов выжить в сложившихся условиях предполагает конкуренцию с рынком квартир за первое жилье. "Участок под строительство стоит 2 млн руб., в 5-6 млн обойдется дом, сопоставимый по площади со стандартной трехкомнатной квартирой, с базовой обстановкой. Квартира получается до 40% дороже без учета расходов на ремонт и мебель, 12 млн руб.",— резюмирует Максим Лещев.